第一上海：维持中国海外买入 目标价17.1元

　　全年核心净利润增长37%至130.2 亿港元

　　中国海外2011 年度总收入为485.8 亿港元，同比上升9.6%。净利润为150.2 亿港元，同比上升21.4%。核心净利润130.2 亿港元，同比上升37%。毛利率和核心净利率分别为43%和26%。每股盈利为183.9 港仙，同比上涨21.5%。公司去年竣工面积为500 万，比预计少25%，主要考虑到今年调控的延续，公司希望推迟完工库存以平滑收益，提前应对今年不确定的形势。

　　土地储备共 3445 万平方米，全年合约销售额871 亿港元

　　年内，公司(不包括中海宏洋)购入20 地块，新增土地楼面面积为906 万平方米。年底，中国海外总土地储备增加12.7%至3,445 万平方米，其中权益面积为3018 万平方米。2011 年全年公司合约销售额为871 亿港元，同比增长29.8%，售出面积达558 万平方米，同比增长5.3%，平均价格为1.56 万港元/平方米。今年1，2 月份，公司已经获得合约销售额171 亿港元，锁定了全年800 亿港元目标的20%，其中贡献最大的地区为香港。2012 年的可售资源为1250 亿港元，比去年1000 亿港元增加了25%。

　　公司拥有现金 192 亿港元，净负债比率为33.3%

　　于2011 年底，公司持有现金为192 亿港元，借贷及担保债券分别为326 亿港元及100亿港元，净负债处于33.3%的理想水平。

　　目标价为 17.1 港元，维持买入评级

　　根据12 及13 年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别预期公司12 年和13 年的净利润为144 亿港元和173 亿港元。源于最新的盈利估算，我们给予其17.1 港元的目标价，相当于12 年10 倍的市盈率，相比每股净资产折让20%，上升空间为17%，维持买入评级。