第一上海：建议持有禹洲地产 目标价1.93元

　　纯利下跌2.3%至9.42 亿元

　　禹州地产公布了2011 年全年业绩，其营业额录得38,.39 亿元，较去年下降10%，毛利同比上涨6%至18.84 亿元，毛利率为49.1%，同比上涨7.4%。纯利下跌2.3%至9.42 亿元，每股基本盈利为39 分，同比下跌2.5%。公司核心盈利为人民币5.83亿元。董事会宣布派发末期股息为每股4 仙港元及拟按每持有10 股普通股获发2股新普通股的基准进行红股发行。

　　保守设定今年销售目标为50 亿元，主要推出满足刚性需求产品

　　2011 年，公司在厦门，福州，上海，合肥等四个城市的14 个项目中，录得合约销售金额42.96 亿元及合同销售面积48.13 万平方米，均价为每平方米8,926 元。未能完成公司65 亿元销售目标主要原因是2011 年推出高端楼盘的比例较大，未能符合市场的刚性需求。今年，公司将有3 个新项目推出市场，分别为厦门禹州云顶国际，上海禹州城市广场及天津禹州尊府。今年公司推出的项目主要以刚性需求产品为主，管理层保守设定2012 年的销售目标为50 亿元。

　　择机收购低土地成本项目，在已到位城市继续布局

　　截止2011 年12 月底，公司总可供销售土地储备为529 万平方米，平均楼面地价为1,481 元，分别位于海西、长三角及环渤海的六个一，二线城市。加上公司取得的两个一级土地开发项目，管理层表示现持有及管理的土地储备足够公司未来五至六年的发展需要。但仍会以谨慎的原则，择机收购土地成本低的项目，在已到位的城市继续布局。

　　净负债比率为64%，财务水平合理

　　截止2011 年12 月底，公司手持现金19.6 亿元，总负债为55.57 亿元，净负债比率为64%。公司2012 年其建安成本支出28 亿元，利息税项等支出16 亿元，偿还债务13 亿元，如无新增土地款，到年底现金结余预计为28 亿元。未来，加强现金流管理及稳健的财务政策是公司首要目标之一。

　　目标价为1.93 港元，调整为持有评级

　　根据12 及13 年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别预期公司12 年和13年的净利润为9.56 亿元和11.34 亿元。源于最新的盈利估算，我们给予其1.93 港元的目标价，相当于12 年5 倍的市盈率，相比每股净资产6.43 港元折让70%，上升潜力为14.14%，调整为持有评级。