美国楼市发出见底信号 复苏道路缓慢坎坷

　　文/新浪财经旧金山特派员段皎宇

　　4月份美国春季房屋市场呈现出强势回暖，不断上涨的销售量和价格正在显示住房市场的复苏获得动力。多家分析机构认为，最近房屋市场显示的增长令人看到房价已经到达反弹的边缘。更有经济学家进一步认为，大部分主要房地产市场将在2012年底达到房价底部，其中12个城市的房价目前已经见底，甚至开始反弹。

　　12个主要城市房价或已见底

　　房屋市场是2008年美国经济灾难的中心点，但也是美国经济复苏的关键。自经济泡沫破灭以来，房地产市场一直萎靡不振，拖累美国整体经济的复苏进程。然而刚刚公布的4月数据却显示出市场相对乐观的现状，并体现出美国经济的韧性。

　　根据美国房地产网站Zillow的预测，在美国30个主要房地产市场中，其中19个城市的房价将在2012年到达底部，一些城市的房价已经见底，并开始一路上涨。至2013年3月，预计这些反弹的房地产市场的升值空间可达到0.3%至6.5%。

　　至2012年第一季度，Zillow的经济学家们看到5个房价见底的主要城市有洛杉矶、费城、波士顿、圣地亚哥、加州Riverside，而在2011年底房价已经探底的主要城市则有达拉斯、凤凰城 、 丹佛 、迈阿密-劳德代尔堡、佛罗里达州坦帕市、 密苏里州圣路易斯市以及佛罗里达州奥兰多市。

　　IHS首席经济学家帕特里克-纽波特对新浪财经表示，近期新房和二手房销售报告非常正面，销售额不仅仅是比预期高一点，而是前三个月的数字整体向上修正，“市场毫无疑问正在回暖”。

　　他表示，“房屋库存已经到达或接近底部，这是个好消息，因为重新准备库存以满足不断增长的需求，将在未来几个月为新屋开工带来更好的增长。”

　　除经济学家之外，处于房产市场一线的地产公司也表示房市复苏势头明显。加州摩根地产创办人林恩对新浪财经表示，今年北加州春季房屋市场房价回升的趋势明显，特别是好学区的城市，从4月开始明显地出现争抢房子的局面。例如，在收入颇高的硅谷地区，拥有好学区的中等价位的房子，去年同期买家还可以讨价还价，1月的时候约有三、两个买家问价，而现在已经出现40个买家争抢一个房子的的现象。

　　林恩认为，与去年下半年相比，今年春季的房屋销售发生了戏剧性变化，显示出房价触底之后的明显反弹，连续两个月房价呈现上涨。除非美国经济形势再次受到大规模的冲击，否则房价上涨势头将会持续并恢复到正常水平。

　　春季房屋销售强势回暖

　　春季房屋销售旺盛令开发商喜不自禁，美国最大的豪华住宅建筑商托尔兄弟公司表示，春季利润高于预期，旺盛的销售显示了自经济持续衰退以来房屋市场的最大反弹。

　　本周，连续两个利好的房屋销售报告进一步让人们看到房地产反弹并非空穴来风。本周三(5月23日)，美国政府发布的4月新屋销售报告显示，4月新屋销量环比增长3.3%，超出市场预期。其中中西部地区的新屋销量增长28%，西部攀升27.5%，东北部增长7.7%。仅有南部地区新屋销量环比下降10.6%，但南部市场仍占有一半以上的新屋销售份额。

　　不仅如此，周二美国房地产经纪商协会(NAR)宣布，4月份二手房销量环比增长3.4%至462万幢(季调年化值)，创2年来新高，释放出全国楼市在进一步缓慢复苏的信号。

　　而令投资人倍感鼓舞的是，销售放量增长的同时，新房和二手房的平均价格4月都呈现上涨，进一步表明房屋市场已经从2006年崩溃的状态挣扎出来，正在呈现复苏迹象。

　　根据最新统计数据，4月份平均房价上涨至23.57万，同比增长4.9%；3月份房价上涨2.7%，这是自2006年11月以来的最大增幅。然而，美国联邦住房金融局(FHFA)的报告仍然显示，相比2007年4月的峰值，目前价格仍有18%的房价上涨空间。

　　复苏道路缓慢而坎坷

　　尽管房地产市场复苏有望，但美国楼市依然面临着较大数量房产因遭到止赎而造成房地产供应增加的威胁，但这波止赎潮或将逐步企稳。

　　纳罗夫经济顾问总裁乔尔-纳罗夫对新浪财经表示，“随着房屋销售回暖，我们能够看到更好的开始，这将意味着产生更多的住房建筑工作。不过，清理法定拍卖屋的过程，将仍会让新屋销售承担很长一段时间的压力。”

　　纽波特也表示，“房屋市场正在好转，但现在讲房屋市场回暖对经济的影响为时尚早，因为房屋市场复苏的道路将是缓慢而坎坷的，影响强劲复苏的主要障碍是信贷紧缩”。

　　本月15日，美联储理事杜克表达了相同观点。他认为，美国房屋市场尽管呈现暂时性改善的迹象，但依然疲弱，且因新贷款规则和政府支持房市结果的不确定而受抑。

　　杜克表示，“如何最适当地促进强劲的次级市场，及最后应采取何种重要监管形式，决定这些均非易事，”在做出这些棘手的决定前，不确定因素将继续阻碍购房者获得信贷、推进抵押贷款融资系统的进展以及房市决定性的复苏。

　　除了信贷紧缩的原因之外，最终影响美国整体房屋市场持续复苏的最大威胁是经济的系统性风险，这强烈地依赖于美国国内的就业增长和全球经济发展情况。

　　目前，美国失业率仍维持8.1%的高点，较前几个月略有降低是因为不少人放弃了寻找工作，整体失业现状并无实质改善。而欧债危机的悬而未决、希腊退出欧元区的担忧加剧，令美国缓慢的经济复苏蒙上阴影。