深跌是小概率事件优质地产股值得配置

　　证券时报记者 李湉湉

　　近期一线城市频现退房潮，沪、深等一线城市上月成交量环比下滑，房价连续数月持平停涨，一系列现象均表明房地产市场正面临调整压力。房地产行业的调整幅度有多大？政府后续调控政策将何去何从？前期已大幅下跌的地产股能否承受调控之重，相关板块该如何操作？带着这些问题，证券时报记者采访了民生加银景气行业拟任基金经理乐瑞祺和国投瑞银沪深300金融地产指数基金经理孟亮。

　　房地产行业

　　深度调整的可能性不大

　　证券时报记者：在上海等一线城市，房价出现了实质性下调，楼房库存处于历史较高水平，一些黄金地段土地成交价格大幅低于预估价。房地产行业是否将迎来一波较大幅度的调整，预计调整幅度有多大？

　　乐瑞祺：从一级市场土地拍卖价格、地产企业库存水平、房地产企业资金成本以及居民购房意愿等指标看，房地产行业确实正面临调整压力，但具体调整幅度很难判断。

　　孟亮：房地产行业正进入一个微妙的局面，持续的紧缩调控开始显现效果，“金九”行情未如期而至，上海、广州、深圳3个城市9月成交量环比小幅下滑。大开发商开始采取降价促销策略，力求控制库存、保证回款。总体判断，房地产行业目前的态势已经基本达到政府的调控目标，预计未来房地产行业在政府的有效调控下，更有可能出现价格基本稳定或小幅下降，成交量缓慢复苏的理性局面。

　　调控政策难现实质松动

　　或出现结构性调整

　　证券时报记者：目前市场出现两种声音，一种呼吁放松房地产调控政策，但也有人坚持调控政策继续，政策会否出现一定程度的放松？2008年调控后，由于政策刺激，2009年房价又大涨的局面会否重现？

　　乐瑞祺：事实上限购措施一出台就引起了不少争议，有关部门最近发言称，在住房信息系统完善后将取消限购，同时将加快房地产税的实施。目前房地产政策不太可能有实质性的放松，更大的可能是从行政性调控手段转向市场化调控手段。而且，即便房地产政策有所放松，也不太可能出现2009年大涨的局面，主要原因是目前货币信贷环境以及资金成本与2009年不可同日而语。

　　孟亮：虽然温家宝总理天津调研表态要准确判断经济走势出现的趋势性变化，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长。但对于房地产调控而言，近期佛山松绑限购被叫停和银行纷纷上浮首套房贷利率等事件及监管层的表态，再次表明地产调控政策短期内难以出现实质松动。未来房地产政策加码收紧的可能性不大，不排除对现行政策进行结构性调整的可能。目前的限购令可能会被更有针对性的调节政策替代。

　　房价下跌

　　地产股也许否极泰来

　　证券时报记者：如果房价大跌，近年以来一直疲软的房地产股会否进一步下跌？

　　乐瑞祺：最近两年多，房地产股与房地产价格走势出现了完全背离的局面，也就是说目前房地产股已经在一定程度上消化了地产调控以及房地产价格下降预期的负面影响。如果房价大跌，近年以来一直疲软的房地产股也未必下跌，甚至有可能呈现否极泰来的情形，与房地产价格走势再次背离，逆势上涨。

　　孟亮：在严厉的限购政策打击下，商品房销售出现颓势，传统的“金九”旺季明显褪色，万科、保利、中国海外等龙头地产公司9月份均出现销售额同比下滑的局面。如果房价剧烈下跌，房地产上市公司的业绩可能面临下降，但是政策层面的调整可能随之而来，对房地产股票的估值水平形成支撑。总体判断，目前房地产股价再次出现大幅度下跌的可能性不大。

　　周转快开发能力强的

　　地产企业值得配置

　　证券时报记者：在目前的敏感时期，对房地产股应该采取什么样的投资策略？

　　乐瑞祺：整体上说，目前的房地产企业将逐步从以前的资源型企业向制造型企业转变，具有较高的资产周转率、良好的成本控制能力以及优秀的产品开发能力的房地产企业具有更强的抗压能力，同时也更具投资价值。

　　孟亮：目前房地产板块的估值不到10倍，但政策面以及基本面探底预期仍具有不确定性。可以确认的是，紧缩政策已经接近极限程度，估值也反映了一定悲观预期，一些周转比较快、优质的地产公司值得配置。

　　上、中游相关行业

　　投资需相对谨慎

　　证券时报记者：房地产上下游行业的上市公司众多，如何看待钢铁、水泥、建材等相关板块未来的走势？ 乐瑞祺：在房地产投资增速下滑的大环境下，从基本面上来看，目前钢铁、水泥以及建材行业都处于景气向下的阶段，但这些板块估值相对便宜，且水泥、建材前期跌幅较大，在宏观调控接近尾声，通胀水平缓慢回落的情况下，预计水泥建材行业会有所反弹。

　　孟亮：从三季度宏观数据看，固定资产投资由快速增长转向稳步放缓，其中房地产投资增速下滑是投资放缓的重要原因之一。目前经济处于下滑过程，在这个过程会有相当一部分投资产业链公司的资产收益率出现明显下降，相关公司盈利预期也将下调，其中会出现一定的结构分化，上游、中游相关行业如水泥、机械等的盈利预期调整会更大一些，对这些板块需相对谨慎。