抢夺限购下的购房者 开发商血拼价格

　　王营

　　一位开发商称，他们预计市场将持续恶化，并极有可能一年内都不会回暖。这可能代表了绝大部分开发商内心的真实心态。

　　8月初入市的热销楼盘金隅万科城和中粮万科长阳半岛，上周两个项目的成交均价分别为14868元/平米、16223元/平米，均创下调控以来的成交价新低，但“以价换量”取得较好效果，上周成交面积分列北京楼盘第1和第3位。

　　亚豪机构副总经理高姗称，新城板块知名楼盘放低身段、低价入市，突破了持币待购的客群的心理价位底限，引发抄底心态。楼市长期维持供大于求，将进一步推动楼盘价格的继续下行，以及降价范围的扩大。

　　争抢“最后的资源”

　　北京房地产市场正持续恶化，限购的负面效应正被持续放大。

　　亚豪机构统计数据显示，“京15条”政策出台以来的半年时间内，北京楼市成交大跌，截至8月15日，北京共成交商品住宅29809套，比去年同期减少13567套，降幅达31%。

　　伴随成交量的下挫，成交价格也出现明显的调整。无论是北京全市，还是通州、大兴、房山、昌平等新城区域，成交均价均出现了下滑的现象。8月份，京城商品住宅的成交均价为22110元/平米，对比2月份的成交均价24953元/平米，下降了11.4%。通州、大兴、房山、昌平四个远郊新城8月的成交均价比2月份分别下降了14.4%、10.3%、6.1%、30.9%。

　　“限购半年，调控政策效果逐渐清晰化，北京投资需求已基本归零，限购及限贷已基本抑制了非自住需求入市。”北京中原三级市场研究总监张大伟表示。

　　在红玺台近期举办的“中式元素的时尚演绎”跨界论坛上，红玺台相关负责人对记者分析称，限购对于区域供应量比较大的楼盘相对会影响比较大，尤其是新入市、后续存货大的项目，这可能面临后续的市场风险更多，压力更大。

　　“一方面是区域供应量大，一方面是符合资格的购买客户越来越少了。”金地集团华北区副总遇秀峰无奈地表示。

　　位于海淀上清板块的华润橡树湾，近期推出了400余套增值服务精装产品，开盘当天认购金额突破10亿。对于橡树湾项目的热销现象，业内人士认为，这仅是半年来北京楼市少有的个案。受供求关系影响，中关村区域住宅平均供求比已达1：13，海淀上清板块成为承接其需求的首选区域，该区域半年来没有新盘供应。

　　“高端产品线业绩稍好，但也开始面临成交周期不断拉长的困境。”一位高端楼盘负责人透露，今年以来，他们项目勉强能保证平均每月成交5套左右，相比去年，低迷很多。

　　开发商们正集体焦灼地想尽办

　　法寻找楼市残存的客户。8月8日，易居中国在京正式宣布旗下的在线房产交易门户EJU。COM正式上线。值得关注的是，现场有包括万通地产董事长冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、富力集团董事长李思廉、上海城开集团有限公司总裁倪建达等地产大腕前来捧场。业内人士私下感慨称，房地产电子商务未必真能实质帮助开发商解决销售困境，但它反映了开发商寻求任何一种销售可能的心态。

　　开发商“艰难的决定”

　　“持续性的限购将会导致符合资格购买客户进一步受到挤压，竞争项目每卖掉一套房源，就意味着我们项目少了一个有购房意向、有购房资格、有支付能力的客户。”北京某上半年热销项目近期对严峻的市场做出判断后，决定一改高端产品销售策略。“调整产品，将总价做低，从追求溢价转为追求高周转。”

　　遇秀峰也在“金地郎悦”新品发布会上表示，“相比年初，我们将调低预期，在加强品质的基础上，寻找一个合理的价格。”这个准备10月入市的纯新项目，恰逢整个房山区面临供应大的局面，定位为“献给苛求品质的人”，其实是在争取市场上仅存的符合资格的购买者。

　　北京各大楼盘从8月开始，正大范围采用价格促销方式试探客户。

　　北京房地产交易管理网显示，截至8月17日，8月上市的商品房期房住宅项目仅5个，提供住宅1516套，供应量明显下滑。同时，上市项目的均价也都出现停涨或降价现象。

　　“4个老项目中，首开常青藤家园距上次开盘一年半后，均价基本保持平稳，而位于昌平的创新园，比2010年3月份的签约价格则出现了近千元的下调。楼市价格已经逐渐来到价格变化的临界点。”张大伟分析称。

　　近日，记者还接到了融科钧廷的促销短信。该项目销售称，他们在周末做了大力度开盘活动，价格非常令人惊喜，特价程度人人都能接受。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，近段时间以来，有关特价房的消息不绝于耳，打折促销的风潮大有蔓延之势。这充分说明，在“京15条”严厉的调控政策之下，愈来愈多的开发商认识到市场的调控不会放松，坚固的价格堡垒已出现裂痕，一些企业出于回笼资金及销售业绩的要求，不得不执行低价促销策略。

　　中原集团分析师刘渊称，在购买能力被严重限制的情况下，一手、二手住宅成交均明显下降。深圳已显露出与2008年市场深度低迷时相似的迹象。近几周来，北京、上海等一线城市供过于求的态势越加显著，一二手房价已全面松动。预计未来2月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。