楼市降价促销大势所趋 老业主不满纷纷出手维权

　　马可佳

　　开发商促销老业主追讨损失，“金九银十”再演拔河戏码

　　开发商期盼而至的“金九银十”似乎正在褪色成“铜九铁十”。

　　一份对46个城市的购房人进行的网络调查显示，共有44.37%的购房者选择在“金九银十”拒绝出手。

　　新华社援引的数据显示，上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。机构数据显示，同期，北京市新建商品房住宅成交量环比下降39.72%。

　　降价促销，这是一些开发商的本能之选，却也点燃了此前高位接盘购房者的“火药桶”。

　　北京通州和昌平两处楼盘特价房的推出，便引来一些老业主的不满，他们或要求补差价或要求退房。

　　“为什么股票涨跌大家都能接受？而房子一下跌就都要开发商赔偿呢？”一位行业内开发商对《第一财经日报(微博)》记者表示，“在市场化行为下，即使买白菜也有买完下跌的时候，从来没人想过要找卖菜的返还差价。”

　　涨价—调控—观望—降价—“维权”—博弈，此前楼市调控中出现过的拔河戏码如今再现。

　　“受伤”的业主

　　北京通州京贸国际城，这是本周频频见诸媒体的一个楼盘，开发商将再度降价销售的消息招致前期业主不满，后者要求退房或补还差价。

　　本报记者从相关方面获悉，本次维权的多为4号楼业主，他们愤愤不平的原因在于，最近该楼盘再次推出特价房，均价为1.4万~1.5万元/平方米。这一价格较此前售价19800元/平方米下调数千元。

　　一些业主还表示对房屋质量不认可。

　　北京市房地产交易管理网信息显示，该楼盘最近一次预售许可证发于2010年11月27日，当时的拟售价格为25887元/平方米，此后大半销售的期房成交均价为20269元/平方米。

　　值得关注的是，就在当年11月，该楼盘一栋楼均价已经由原先的23000~26000元/平方米，下调至19800元/平方米。

　　本报记者了解到，当时开发商为安抚前期已购这批房源的业主，向他们返还了差价，合计金额近2亿元。

　　对于这两次降价，有媒体援引开发商相关负责人的话称，“那时调价是企业行为大于市场行为，如今的调价却是整个市场大势所趋，在市场面前大家都是平等的”。

　　京贸国际城的开发商为北京天旭运河房地产开发有限责任公司。

　　截至发稿前，该公司办公室电话一直处于无人接听状态。

　　售楼处销售人员则表示，不知道总公司如何处理。

　　这样的尴尬不独发生于上述楼盘。

　　金域华府是住总万科在北京昌平开发的一个楼盘，有业主告诉本报记者，8月底的一个周末，在听说住总万科金域华府推出“阶段性营销”特价房——当初卖的最贵的两栋楼打出了九一折的优惠，这让第一批购房的业主感觉一下子“损失了”二十几万元。

　　一些业主代表在售楼处表达了他们的不满。

　　“不仅仅是因为降价，还是因为住总万科不诚信，当初买房子的时候保证过绝对不会降价。”一位不愿透露姓名的金域华府业主向本报记者表示。

　　一些业主还“举报”了更多问题，比如住总万科于6月19日拿到预售许可证，但在6月18日就进行商品房预售认购。

　　契约精神之辨

　　昨天，万科北京项目相关负责人就金域华府业主“维权”一事向本报记者作出的答复是：万科尊重契约精神，一切按双方合同约定执行。

　　对于业主列举的其他投诉，该负责人进行了澄清，并强调如果业主投诉并且相关部门认定万科有违规销售情况，万科愿意接受上级部门行政处罚。

　　“其实业主主要还是因为对特价房不满意。从情感上我们十分理解业主的情绪，但并不支持业主退房。”上述人士补充表示。

　　并非没有妥协。

　　例如，一家开发商在上月特价促销后，就表示愿意向老业主“在原有成交价格下调5个折扣点”，不兑现现金返还，但可以通过直接冲抵物业费或车位租赁费等方式“让利”。

　　对于类似的业主“维权”，上述行业内开发商不无感慨地对本报记者表示，降价是快速回收资金的方法，卖几十套还能补偿一下差价，假如几百上千的业主都要求赔偿，开发商根本赔不起。

　　然而，客观现实是，从调控、限购、观望、积压到降价，承担最终结果的都是位于供应链末端的消费者。

　　“最近咨询如何退掉购房订金的电话又变得多了起来，一天能接到十几个。”盈科律师事务所胡文友律师表示，如今的情况与2008年的楼市调控已经出现了类似的局面。

　　当年底，胡文友从一名房地产律师变成了职业“退房律师”。

　　以北京通州为例，房价从2009年中旬上涨，2010年初，在通州新城利好消息的带动下，房价一路猛涨，到了2010年3、4月份，通州多个项目均价已经突破2万元。时下在经过了暴躁后的通州楼市，又恢复到了两年前的价格水平。

　　“当时很多买了房子的业主因为价格降退掉了，后来价格涨了又后悔。购房者都是买涨不买跌。”胡文友说。

　　对于退房维权，胡文友表示，退房有几种情况，一方面要看开发商是否违反双方合同约定的几种条件。另一方面要看开发商是否违反法律约定的几种条件，比如预售未取得房屋许可证、实测面积与合同面积误差超过3%等。

　　但他强调，单纯因为降价而退房，法律上并不支持。但考虑到房子是特殊商品，大部分结果是开发商和业主协商解决方案。

　　开发商腾挪几何

　　北京中原(微博)地产统计数据显示，目前通州商品房有1.5万套左右。按照通州今年7月份签约231套的销售速度，消化库存需要消耗5年以上。

　　房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元，平均资产负债率为62%，有60家企业资产负债率出现上升。

　　通州某项目销售负责人告诉本报记者，进入“金九银十”，多家楼盘都推出新房源并希望借此机会多销售房子，降价已经是大势所趋。

　　国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。

　　链家地产(微博)首席分析师张月(微博)告诉本报记者，限购工作进一步高效落实，会全面影响购房者的购房情绪，“金九银十”的传统旺季有可能演变成全国性成交遇冷。

　　上海同策咨询研究部总监张宏伟则提醒说，一些开发商故意把“吹风价”定得远远高于最终销售价，给外界造成“大幅降价”的假象。