上海易居房地产研究院综合研究部研究员 张秀琴

　　又加息了。

　　清明返乡的人们还未从祭祖的伤感情绪中缓过神来，调控政策就已经接踵而至。4月5日，中国人民银行宣布上调存贷款基准利率0.25%；与此同时，住房和城乡建设部也发出通知，决定从4月6日开始上调个人住房公积金利率。

　　由于此次加息行为和加息幅度均在市场意料之中，股市并没有出现所谓的“黑色星期三”。沪指对加息回应以1.14%的涨幅和站稳3000点的走势，甚至连因加息被看衰的房地产板块也收高了0.98%。但是，股市反应并不代表一切。根据我们的历史经验及实证研究，利率调整对于宏观经济和楼市可谓是一剂“中药”，其作用的发挥需要一个较长的累积过程。不是不作为，只是时候不到。这里有史为证。

　　首先，看加息周期对楼市的影响。2004年10月开始的加息周期，前期加息频率较低，两年内仅加息3次，因此对楼市基本上没有产生影响，而2007年一年就加息了6次，加息政策很快便开始发力，2008年2月份房价同比快速上涨的势头受到明显抑制，到2008年12月份，房价开始转为下降。可见加息对于房价有一定的抑制作用，但是影响程度受加息幅度、加息频率和加息时机等多种因素共同影响。

　　其次，看降息周期对楼市的影响。始于1996年5月份的降息周期，在历经5年降息8次后，利率降至1.98%的历史低点，但是这个降息周期内房价的快速上涨主要是受我国住房制度改革的影响，低利率仅仅起到辅助作用。随后持续到2004年年底的超低利率水平也造成了2004年和2005年房价的迅速上扬。第二轮降息周期始于2008年9月，2009年6月房价同比上涨0.2%，随后房价续涨势头不减，直到2010年4月份调控政策的出台。由于本轮调控处于加息周期，这里还要详解加息对楼市的影响，而谈及对楼市影响则必须从供应与需求两方面入手。

　　供应方面，利率的上升无疑加大了房地产开发企业的财务成本，对于资金实力雄厚的大企业特别是拥有国企或外企背景的大企业来说影响可能不大，但对于广大的中小型开发企业而言，其影响却是不可忽视的。加息意味着的不仅是贷款成本及还款压力的增加，还可能是资金链的断裂。持续的加息必然加快这部分企业推盘的速度。

　　需求方面，利率的上升无疑加重了通过贷款购房的群体的负担。虽然有的媒体和机构一再宣称，加息后购房者的负担每月只会增加几十元等等，但其忽略了一个重要的方面，即购房者每天承受的不仅仅是占据工资一半以上的还贷额，更多的还要承受因为贷款而带来的心理压力。每加一次息上升的几十块钱都有可能成为压倒他们的最后一根稻草，也有可能成为突破他们心理承受极限的导火索，这成为众多刚性需求客持币观望的原因。

　　加息对楼市的影响必然会由量变转为质变。在加息的过程中，尤其是在前半段，很难明显感觉到楼市变化，但连续4次以上的货币政策推出后，市场往往出现负面影响，而一旦在短期内连续超过6次加息，市场趋势往往会逆转。去年10月份至今，短短半年内我国已经连续加息4次，按以往经验目前已经到了负面影响逐步显现的阶段。而与以往的加息政策相比，经过限贷、限购之后的加息影响巨大，本轮加息对楼市影响预计将远超过2004年的加息。

　　

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