【新民网·独家报道】4月29日，在2011第六届中国商业年会上，新民网就上海商业地产发展的多个问题，对与会的中国指数研究院副院长陈晟进行了独家专访。

　　新民网：陈院长，现在很多人都觉得由于“限购”、“限贷”等针对住宅市场的调控，将为商业地产的走热带来机会，但从今年一季度的数据来看，申城商业地产虽然有所上升但并不像想象中那么火热，这是为什么？

　　陈晟：我认为商业地产的发展有其自己的规律，目前大家对商业地产的关注，很大程度是受住宅市场温度过低的影响。虽然确实有部分资金流入商业地产，但总体来看上海商业项目总体过量的情况，机构资金进入不足等情况依然存在。所以我预计，未来的上海商业地产的“马太效应”将愈加显现，商业项目会出现好的更好，差的更差的态势。

　　新民网：那您认为在世博之后，上海商业地产的发展重心将在哪些区域？

　　陈晟：我认为上海的商业地产的发展将聚集在三个部分。首先，依旧是一些市中心的传统商业聚集区；其次，虽然世博已经结束，但世博依旧将和大虹桥一起成为拉动上海经济快速发展的发动机；最后就是随着一些郊区发展的要求，很多上海市郊的城市商业副中心将相继涌现，比如奉贤南桥。

　　新民网：既然商业地产普遍受到关注，但为何近期出让的商业用地依旧“叫好不叫座”，即使是一些被普遍看好的地块，如之前拍出的虹桥商务核心区一期9号地块，也仅溢价13%，与住宅用地的溢价率相去胜远？

　　陈晟：我认为其中存在一定的误区。总体来说，资质好的商业用地受到的关注是比较多的。溢价率的高低很大程度上受到起拍价高低的影响，而这些商业用地的起拍价可能本身就比较高。所以就成交价来说，之前虹桥商务区核心区一期09号地块5.25亿的价格是比较合理的。

　　新民网：我们注意到，近一阶段，包括SOHO中国、万通等之前未涉及上海市场的房企，纷纷抢滩申城，尤其是SOHO中国通过土地一、二级市场拿下多块商业用地，您认为是什么让他们在上海大规模布局？

　　陈晟：上海作为高端商业集聚的最佳地点，其商业地产所具有的潜力一直被业内看好。之前这些企业之所以没有进入上海市场，主要还是受制于高昂的价格。而目前的楼市调控则为他们创造了机会，能够以相对较低的价格或拍得，或收购一些资质较佳的地块。

　　新民网：最后，对于有意投资商业地产的普通投资人，您有什么需要说的吗？

　　陈晟：我认为一线城市核心区的商业地产仍然具有投资机会，但对于资金的要求比较高。而一线城市的远郊城市副中心和二线城市的核心区也具备很大的投资潜力，但如开发商资质，未来规划等因素，需要投资者谨慎判断。(新民网记者 朱正炎)

　　

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