周洛华：以金融创新推动公租房建设

　　□上海大学房地产学院副院长

　　周洛华

　　最近一段时间，随着土地市场流拍率上升，商品房市场成交量低迷，开发商融资利率一路飙升，房地产市场又到了一个敏感时期。近期，国务院有关部门又重拳出击，酝酿或推出了“土地市场并轨”、“二三线城市限购”和“为保障房建设融资提供便利”等一系列政策。笔者认为，应该用金融创新的方法扩大公租房建设，可一举多得。

　　除了商品房之外，我国存在着各种产权形式的住房，这些都是1998年改革以后，在历次政府的房地产相关改革方案中逐步形成的。

　　笔者希望用于保障房建设的资金尽快得到落实，责任部门能够尽快解决那些需要帮助的低收入人群的切实困难，但与此同时，又感觉这并非是一个有利于中国房地产市场健康发展的长久之计。许多人都会关心这样一个问题，保障房是否能够公平地分配给最需要的低收入者？或者说如何防范那些隐瞒收入者申请保障房？这些问题从保障房开始建设时就一直占据着媒体讨论版面的主要位置。

　　笔者在想一个更长远的问题，那就是我们不能让保障房建设变成一种对社会的负面激励。伴随着尼克松时期滞胀的经济，美国政府推出了许多优惠低收入者的政策，其中最具争议的一条就是所谓的负税收。如果我的收入低于一定的标准，那么我不仅不交税了，反而能够从政府拿到一些补贴。这就在无形之中鼓励了那些低收入者不通过学习新的劳动技能，或者更努力的工作来获得更高的收入，而是继续维持自己的低收入状态，以便获得更好的社会保障。不仅如此，这样针对穷人的社会保障措施还会给积极工作并纳税的中产阶级提供了负面的激励——如果我不再努力工作，我反而会获得更多的政府补贴。

　　一个社会一旦形成了负面激励，就容易导致劳动生产率下降，由此推高通货膨胀。而更高的通货膨胀又将扩大贫富差距，然后政府需要进一步补贴穷人，这就形成了恶性循环。笔者希望在美国发生过的事情，不要在中国重演一遍，尤其当我们都在热烈讨论所谓“滞胀”可能的时候。我特别需要指出的是，从我国的纳税结构来看，中产阶级，工薪阶层其实是纳税的主体，如果我们用财政拨款的办法来建设保障房，我们其实是在加重工薪阶层的负担，使得他们不仅要忍受通货膨胀，要负担自己的按揭贷款，还要交税为更穷的人负担保障房。

　　保障房是止疼片，而不是消炎药。真正解决高房价问题的特效药是人民币汇率，我们要改变人民币购买力随美元一起缩水的预期，央行就必须要出手打破市场对于中国未来通货膨胀的担心，使投资人不再需要买入房地产以对冲通货膨胀风险。

　　综合来看，通货膨胀的根源是劳动生产率下降，而提供错误的激励机制会导致更严重的效率下降，由此又进一步推高通货膨胀预期，然后再推高房价，而如果不能通过人民币汇率改革来打破这个循环，那么有什么办法可以解决上述问题呢？我想扩大公租房的范围是一个比较好的选择。

　　从金融学的角度来看，暂时可以用这样的方法近似地模拟一套商品房投资收益：如果我有70个连续到期的1年期固定收益品种，且该品种的收益率与当期通货膨胀率挂钩。唯一不确定的事情是70年以后，商品房的业主是否仍然具有合法的土地使用权，是否可以出售房产。我们暂时接受这个固定收益品种的复制方法，进一步想象一下，对于普通需要帮助的低收入人群来说，如果他们能够稳定地居住在某一处物业，并且在支付了租金、缴纳了物业管理费之后，不会被房东赶走的话，这套租赁来的房子，其实也是一个稳定的家。所以，市场上有两种需求，一是固定收益类的投资标的物的需求，二是具体房产的租赁需求。我们应该用金融创新的方法来把公租房建设扩大，这样就能够一举解决多种问题。

　　甚至不需要由政府划拨土地用以建设公租房，也不仅仅是由单位建设职工宿舍，而是可以在平台公司来运作投融资。政府的平台公司通过招拍挂的程序获得土地，该土地用途指定用于建设租赁房，不允许出售，由于有了土地证，平台公司就比较容易获得商业银行的开发贷款，但是又由于该土地指定用途，其他开发商一般不敢来拿地，政府的平台公司就有可能比较低的价格获得合法的土地使用权。对于承租人来说，我们给予其签订长期合约的选择，允许其长期居住在公租房，每年租金根据上年通货膨胀率调整一次，对于特别困难的低收入家庭，另外执行补贴。公租房的所有权和收益权均在平台公司，然后，该平台公司可以通过信托公司发行一个信托计划，把未来若干年的租金收益权注入信托计划，在公开市场发售，这样就能够获得一笔收入，及时偿还银行贷款，发行时的收益率可以参照当时通货膨胀水平。

　　如果我们有大量的公共租赁房上市，我们其实就为房地产市场提供了一种新的产品——长期租赁房。这是我国当前市场所需要的，因为许多年轻人不愿意租房子住，是因为他们没有稳定的租赁保证，从而被迫筹钱买房，用公共租赁房的长期租房合同可以为他们提供安稳的家。此外，他们可以在通货膨胀预期较高的时候，从公开市场上买入若干份信托计划。像管理信托发行人，其实也就是平台公司申请免于支付信托剩余存续期内的房租(当然，事先要把某处房产和信托计划的份数对应起来)。这样就等于给了承租人一个回购注销以免除自己支付租金的义务的机会。

　　这样做的好处在于，没有打破市场规则，没有另起炉灶重建一套新东西来冲击原有的房地产市场。所有的程序都是公开的，定价是市场化的，既能够解决人们的住房需求，又能够为市场提供一款新的金融交易品种。政府在这个过程中，并没有动用纳税的中产阶级的钱去帮助穷人，而是穿针引线地解决问题，并保留市场上原有的激励机制。