巴曙松：保障房建设存在三大不合理 大规模建设瓶颈已经存在

　　【《财经》综合报道】 12月7日，在“第三届地产中国论坛”上，国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示，保障房的建设是影响非常深远的一个事件，专家以前调侃房地产的时候说大幕已经拉开，但是剧本还没有写好。为谁而建？资金从哪里来？都在写的过程。保障房有很多值得完善、补充的地方。 

　　他介绍称，现在的保障房跟以前的保障房有非常大的不同，除了数量上的极大扩展以外，总量目标和区域、结构期限之间做了比较大的调整，资源的参与程度也跟原来有很大的不同。传统意义上的保障房，主要是指限价房、廉租房、棚户区改造房等。而2010年公租房的概念推出，具体含义供应对象是中低等收入的家庭。公租房概念对产业园区的认可，保障房的范围，开发园区建设职工的宿舍、高校的自建房、商品房、配建房、集体宿舍，都被不同的地方，被不同程度的纳入到保障房里面。他表示，虽然这些房子并不全面地面向社会公众，也没有区分分配对象的收入差别，所以这种范围的泛化，口径的扩大，不同口径的保障房之间的界线被模糊，很可能会成为下一步市场矛盾的焦点，从总量到结构都是这样的。

　　除了保障房的统计扩大外，他认为，当前的保障房建设目标，自下而上确定，从自上而下层层分解执行，但与市场实际的需求可能存在着不匹配的情况。从全国层面讲，2008年金融危机的时候，提出09年到11年三年共建747万保障房，2010年建设计划上升到580万套，远远超过了原定的目标。2011年又提出建设1000万套，十二五期间共建3600万套，所以这三年关于保障房的建设目标，经过了三次非常大的调整，是历史上少见的调整结构比较大的。

　　而在省市层面上，黑龙江由最初的85套扩大到105万套，超过全国总水平的10%。但浙江是流动人口大省，但是它整个建设规模只有10万套。

　　除了目标和实际需求不匹配外，巴曙松认为，当前保障房的结构也不合理。他说，针对最低收入家庭的廉租房和低收入者的公租房是市场上需要量比较大的，但今年只占30%。针对中低收入家庭棚户区改造，两者合计占比达到60%以上。

　　此外，他表示，保障房静态设定的建设目标和需求动态变化之间也不匹配。保障房需求，随着家庭收入的变化，也会动态调整。原有家庭的退出，新家庭的进入，因此保障对象的设定标准和范围也在变化。而静态的设定某一年度的目标，实际上很难反映这个变化。

　　就当前备受关注的保障房资金问题，巴曙松称，资金需求测算，以2010年为例，最简单的估算1.37万亿。政府与社会资金参与程度应该多大，世界各国都在探讨。国际经验表明，政府参与过多会导致非常严厉的财政约束。最终像英国这样，就是以公房私有化的方式来解决。因为它建设的时候需要一大笔资金，维护运行可能需要更大一笔资金，有的国家是1：2，有的比这个还要高。如何吸收可持续的社会资金参与，始终是各国没有破解的一个难题。同时，资金来源和资金使用的期限不匹配。廉租房和公租房作为资产，它在收益的现金流往往表现在长期、当期，仅以租金或者资产折现的形式来体现。而开发过程的负债结构通常是一次性支出。财政预算安排一部分，地方债务建一个平台，安排一部分，中央和省级政府的补助金提供一部分资金。

　　在土地方面，他认为，土地指标成为保障房建设的很大约束。他表示，从实际情况来看，保障房住房大规模建设的瓶颈已经存在。关键在于在土地供给总量不足或者有限的情况下，地方政府对土地财政的依赖始终倾向于优先供给给商业住宅，尽可能压缩保障房的住房用地，在地价和房价比较高的情况下。

　　在分配和退出问题上，他认为，分配最大的挑战在于要在商品房和保障房之间建立一个清晰的架构，也需要在不同的保障房口径之间建立架构，市场归市场，保障房归保障房，两条线同步运行，避免商品房和保障房之间的交叉运行。退出，需要在不同阶段动态的界定原有的保障范围内是否仍然需要公租房和廉租房。如果这部分人重新进入商品房市场，那么他就应该退出保障房市场。也需要政府一定的保障房作为调剂。