叶檀：房地产市场大局已定

　　叶檀

　　给点阳光就灿烂。有史以来最严厉的房地产调控，似乎没有减弱投资者对房地产市场的信心。

　　股票市场表现得格外明显，从今年1月以来，房地产指数节节上升，而从2242点反弹以来，深证和上证地产指数均创出了年内新高，4月分别上涨11.73%、11.55%，远远跑赢大盘，地产板块的市盈率回归17倍左右的水平。招商地产与保利地产两大龙头甚至创出3186点以来的新高，刚披露完毕的基金一季报显示，地产板块成为公募基金增仓最多的板块之一。

　　股票市场的走势与房地产市场出现悖反。

　　房地产市场依然阴云密布。据多数研究机构预测，今年房价还将继续下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打银行的研究团队在二三线8座城市，包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量上升，预期破产的开发商数量将会上升。上市房企的整体销售毛利率水平从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%；整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。标普认为，如果房地产商的销售规模下降30%，很多房地产商出现大面积的资金紧张状况。

　　开发商已经降低房地产投资。2012年前3个月全国房地产累计开发投资为1.09万亿元，同比增长24%，比2011年34%的增长，下降了10个百分点。预计投资增速将进一步下降，低于五年来24%左右的平均增速。

　　在此背景下，不要奢望房地产板块持久上升。在多次调控失败后，中国的房地产政策趋向于明智与稳定，既不会让冒进的政策激起反对派大联盟，更不会让房地产调控被经济下行、地方政府破产的阴影强行中断。

　　保持房地产市场稳定的手段多种多样，最重要的是保障刚性需求。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。地方政府出台一系列扶持刚性需求的政策，全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款。不管承不承认，扶持刚性需求是给房地产打的强心针，以保持投资的基本稳定，如果房地产市场成交量进一步下滑，导致下半年投资增速大幅下降，地方财政出现大面积的紧缩，鼓励改善型需求就是可以预见的事。

　　鼓励改善型需求并不困难，关键是要甄别改善性需求还是投资性需求。以拥有一套房为标准，拥有两套房的人只要在一定时间如两个月内出售原有住房，即可视为改善性住房，政府退还税费，不愁改善性需求起不来。只要保持房地产投资的稳定，保持地方政府财政的稳定，保持银行业的稳定，房地产政策就不会发生太大的转变。

　　今年最大的不确定因素在地方政府财政紧张，与经济增速下滑，倒逼出过于宽松的货币与财政政策。从一季度的情况看，地方政府财政缺口全年在万亿以上。另据央行的一季度金融机构贷款投向统计报告，房地产贷款继续下降，引人注目的是，保障房贷款大规模增加。

　　3月末，地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。房产开发贷款余额2.83万亿元，同比增长11%，增速比上年末低6.1个百分点。个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点；1季度增加1574亿元，同比少增1757亿元。3月末，保障性住房开发贷款余额4306亿元，同比增长63.7%，1季度增加391亿元，占同期房产开发贷款增量的47.1%，比上年全年水平低3个百分点。

　　投资者看懂了房地产市场，房地产市场上下两难，在狭窄的区间内震荡求稳。股票市场忠实地复制出市场人士对未来房地产市场的预期。从2009年7月以来，房地产板块下行，并不是像2007年式的断头铡刀式的下跌，而是在震荡中逐步走低，到现在也没有出现突破性行情，可见股票市场投资者只是在观望中“捡漏”，绝非对房地产市场有了逆转的预期。

　　此次房地产调控还将持续数年，很多中小开发商体验绝境中的痛苦，而对于房地产市场而言，将迎来绝境重生的机会。市场大局初定，未来出现大反复的可能性极小。万幸，房地产市场终于恢复了一点理智，这是中国市场逐步恢复理智的前兆。