早报记者 栾晓娜

　　自从2006年搬进位于闵行某小区的新家，闫琪(化名)还未缴过物业费，物业公司也从来没有催缴过。“不是我不想缴，实在是觉得物业公司的服务太差，楼下防盗门的锁一直是坏的，连最基本的安全问题都不能得到保证。”闫琪说，由于自己所在的整幢楼的业主都不缴纳物业费，物业根本就不愿意提供物业服务，这也导致业主与物业的矛盾愈演愈烈。

　　事实上，这只是上海众多住宅小区的一个缩影。早报记者在调查中发现，物业费收缴率低已经成为存在于不少住宅小区的普遍现象，而物业服务不到位，是大多数业主不愿意缴纳物业费的主要原因之一。另一个主要原因则是，不少业主对商品房与保障房之间不同的收费标准表示质疑。

　　对于由于历史原因而造成的“同一小区、同等服务、不同收费”的突出矛盾，以及目前偏低的物业收费标准，新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确，物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应执行同一价格标准。

　　现行物业费标准偏低

　　近年来，人力资源成本、物价水平、服务标准等不断上调，但上海物业管理费的收费标准却一直没有调整过。记者在采访中了解到，目前，上海物业费共存在两种不同标准：一种是针对售后公房、动迁房等的标准，比较便宜，是1996年制定的，至今已有15年没有调整；而商品房目前所执行的分等级收费标准，是2003年制定的，至今也已有8年没有调整。

　　“这两种标准都是根据当时的社会经济发展水平来制定的，但近年来，人力资源、物价水平等成本都在不断上升。”中国物业管理行业协会副会长、上海同涞物业管理公司总经理翁国强说，早在2003年上海商品房物业费标准制定之初，当时的月最低工资标准为650元，人力成本占物业成本的60%；在今天，这两个数字一个已经上调到1280元，另一个则要占到90%以上。

　　成本不断上升而物业费却始终不涨的结果是，物业公司为了保证自己的盈利，便会压缩其他成本，如对设备设施的养护，对小区环境的养护等。“企业降低服务水平，最容易减少的就是对设备设施的日常维护，如供电、供水、消防设备等。”翁国强说，而对这些设备设施疏于保养所带来的后果，就是过了几年后不能正常运转，将存在严重的安全隐患。

　　除了降低服务水平，还有一些物业公司在合约到期后，或选择“抛盘”退场。

　　记者了解到，上海已有不少物业公司进行战略调整，缩小对住宅小区的业务范围，特别是对一些物业费难收缴、利润空间比较小的住宅小区，更是选择直接退出管理。如具有一级资质的陆家嘴物业公司，已经陆续退出了不少小区，其居住物业管理规模大大缩减。

　　不少业内人士在接受记者采访时表示，无论是售后公房、动迁房等保障房，还是商品房，现行的物业费标准都是偏低的。而偏低的物业费，再加上部分业主不肯缴费，这让一些物业管理企业的利润空间大大缩小，甚至入不敷出，最终只能选择从住宅小区撤退。

　　空置率高物业费难收齐

　　由于对收费标准、服务水平不满，或是没有缴费习惯等各种因素，部分业主不愿意缴纳物业费，这也成为本市物业管理行业面临的一个比较普遍的问题。早报记者在调查中发现，收缴率较低的小区一般有两类：一类是以动迁房等保障房为主的小区，很多业主没有缴费的习惯；另一类则是一些空置率较高的新建商品房小区，由于不少房子属于外省市投资客所有，而这些投资客很少出现在小区，导致物业公司也收不到他们的物业费。

　　“对于一些收缴率较低的小区，我认为主要有两方面的原因。”翁国强说，一方面，可能是物业企业自身的问题，由于成本不断上升，部分企业降低了服务标准，业主对此不满意，因此就不缴纳物业费；另一方面的原因则来自业主，从以前的不需要缴纳物业费到现在需要缴纳物业费，部分业主的观念难以随之转化，再加上有些业主会提出一些超越物业管理范畴的片面要求，也加剧了这一矛盾。

　　据了解，对于长期不缴纳物业费的业主，物业公司一般会采取诉讼手段。“一般来说，物业公司只要去起诉，就能赢得官司。”业内人士表示，但问题在于，有些业主在输了官司之后会补缴物业费，但有些业主仍然拒不补缴，那么真正执行起来就会比较困难。更有甚者，部分在上海买房子的外省市投资客，可能根本就联系不上。

　　

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