海是青岛最大的特色，青岛的海湾最多，因此港湾是青岛海和城的最优质资源。除了海的资源之外，“山、海、城”一体是青岛的另一特色，最优资源禀赋的有机融合，独显青岛的城市魅力。

青岛：红瓦绿树的置业之邦

　　产品待重新定位

　　一直从事高端地产项目中介服务的刘刚，是青岛21世纪不动产的总经理。从业的这几个年头中，他目睹了青岛本地高端置业者一点点超过异地置业者的比例，开始成为高端地产的购买主力军。“新高端项目进入青岛也只是近四五年的时间，在这些新项目诞生之前，青岛的老别墅已经成为不少外地人的理想置业之选。一直以来，青岛的高端地产以异地购房者为主力军，但是这种情况在近几年发生了改变。随着青岛消费水平的提升，越来越多的本地人开始加入到高端地产的置业行列，并反超了异地购房者，成为新的主力军团。”刘刚说。

　　同样的结论在新项目的市场反馈中也有所体现。已经进入开盘准备期的中铁青岛中心无论是案名还是其地标性建筑体的吸引力，均显露出高端的特质。该项目的销售人员李先生在客户回访时得知，他们项目绝大部分的准客户均为青岛本地人。

青岛成为置业之邦

　　以别墅项目为例，近两年呈供需两旺的态势。据统计，截至2011年3月，青岛已经完成了45个别墅项目的销售，目前仍有10个项目在销售当中，而今年即将开盘的项目多达17个，市场供应份额充足。市场需求上也未曾示弱，去年销售最优秀的别墅项目——龙湖滟澜海岸开盘当天即达到了400套的销售量，平均一分钟一套，创造了青岛别墅市场的销售奇迹，需求之热可见一斑。

　　而在这样供需两旺的市场状态下，青岛市不得不重申高端地产的定位和走向。总结了2010年火热的销售市场，青岛市房地产协会于2010年年底，为高端地产开发商适当降温，将他们召集起来一同探讨接下来如何应对高端地产项目开发面临的挑战。正如会长林民庆所言，“在高端地产受到越来越多的关注时，我们作为业界对高端地产要有一个重新认识的必要——高端的产品应该如何定位，应该如何开发，应该如何创新和拓展？”

　　“青岛虽然有不可比拟的稀有自然资源，但与北京、上海、广州和深圳等一线城市相比，高端地产项目严重缺乏，用我们投资人的眼光来看，青岛目前的高端项目不超过10个。其他项目虽可享自然天成的海景优势，但是从规划、设计、建设、装修、服务上来说和国内一线的高端项目仍有差距，更多的是借鉴和模仿，”今鹏翔投资有限公司CEO修方舟说，“青岛高端项目呈紧缺状态，有很大的提升潜力。”

别墅

　　市场冰封

　　早在2010年9月底开始全国许多城市发出限购令时，青岛就已经隐约传来各种即将限购的风声，有知情人士透露称青岛版限购令已经进入终审阶段，即将出台。但直到2010年年底，青岛的限购令一直未出，反而成为楼市成交的助推剂，不少项目的负责人都在老客户的催促中开了盘，限购令即将出台的消息造成了不少恐慌性需求，中铁青岛中心的项目负责人直言已有客户在项目储备期就下了1.7亿元的单。2010年最后3个月青岛楼市交易量连续突破万套交易，不得不说这与限购有一定的关系。1月29日青岛出台了地方版限购令，规定在市内7区范围内本地人“有一限一，有二限零”，外地人有一年以上纳税证明的则“有零限一，有一限零”。“政策明显减缓了高端地产的销售速度。”21世纪不动产总经理刘刚感觉到，今年的3月份、4月份将是调控影响之下的观望之月。“但是价格上并未出现波动，持有这些高端地产的人群具有很强的抗压和抗跌能力，降价的情况没有出现。”

　　市场似乎是一片冰封，但开发商并不这样认为。青岛荣置地顾问有限责任公司所代理的中铁青岛中心项目，并没有因为新政停下推盘的进程。“项目既然具有稀缺性和不可复制性，在青岛再无第二个坐标建筑，那么购房者还是会前来捧场，只不过销售速度上会比前期减慢，单个购房者一次性成交上亿元交易额的情况可能不会出现。”

　　实际上，开发商的这种信心并不是没有根据。前不久，当青岛楼市还在政策的影响之下呈一片茫然之态时，已有高端地产开发商悄然试水，不声不响地开始销售项目。尽管在岛城各大媒体上均未出现任何广告和开盘预告，借助前期老客户积累，该项目在开盘当天就迎来火暴。据内部工作人员透露，项目位于崂山区石老人地块，开盘当天的销售额已经接近20亿元，而2010年青岛房企销售冠军青岛万科全年销售额也只有41亿元。