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中建投黑石入伙:绿城代建缓解资金链危机

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-12-06 03:29 来源: 21世纪经济报道

  刘华

  12月2日市场传闻称,宋卫平控制的杭州绿城集团“易主”,中国投资有限责任公司(下称中投公司)成为绿城的大股东。此前,“海航30亿元收购绿城”、“银监会调查绿城房地产信托”、“绿城中国退市”、“绿城破产”等传闻接二连三。

  “绿城要破产总会有些前兆,比如银行贷款还不上,项目大降价,但他们什么调查也没有,直接来了句绿城牺牲了。”绿城中国(03900.HK)行政总裁寿柏年公开澄清,绿城和中投只是合作,并非控股。

  寿柏年曾向本报记者表示,希望通过大规模代建业务,在两三年内把负债率下降到一个合理的水平。“以后不是主要靠投资来赚钱,而是靠品牌和管理输出来赚钱”。

  绿城独特的代建模式,是指委托方负责提供资金及土地,绿城则负责开发建设,最终双方共享收益。这种代建模式,将资金压力转嫁给委托方承担。

  然而,绿城与新投资者的合作是否属于代建业务,能否拯救绿城的高负债危机?

  中建投、黑石现身

  “中投接盘绿城”的传闻,令绿城集团上下手忙脚乱。

  12月2日,绿城集团执行总经理傅林江从微博(http://weibo.com)得知这一消息。当时他们正在开会制订明年的工作安排和计划,他反问前来咨询的记者:“绿城如果被收购了,还会做明年的安排吗?谣言总是毫无根据,又经常出现,我们已经无心辟谣了,只能以实际行动来澄清!”

  而绿城中国首席财务官兼公司秘书冯征表示,绿城作为上市公司,所有交易均需披露。他强调,目前公司最大股东仍分别为宋卫平及寿柏年,两人并未减持股份。根据公司中期报告显示,两人持股分别为33.06%及23.49%,罗钊明持股7.01%。

  但绿城和中投公司“发生关系”并非空穴来风。

  早在今年6月初,绿城中国公告称,绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙,于今年6月3日订立协议,拟投资成立合资公司,注册资金20亿元,四方股权分别为24%、6%、60%及10%。

  后有市场传闻,占股60%的合资伙伴甲即为中投公司,合资伙伴乙则为黑石(Blackstone)。而绿城阳光全称为北京绿城阳光投资有限公司,于2011年4月成立,注册资本3000万元,由绿城集团副董事长罗钊明全资拥有。

  罗钊明对《新世纪周刊》表示,绿城并不是直接和中投公司合作,而是和中投公司旗下的“中建投”(中国建银投资有限责任公司)合作。中建投系国有独资金融投资公司,注册资本人民币206亿元,出资人为中央汇金公司。而中央汇金曾是中投公司的子公司,绿城因此与中投“攀上关系”。

  根据协议,合资公司注册资本为20亿元,绿城房地产、绿城阳光、中国建银投资、黑石分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元。各方约定在公司成立时初步出资20%,余下的80%将于合资公司成立后两年内支付。

  但合资公司最终注册资本的规模并不止20亿元。据《新世纪周刊》报道,注册资本最终将达60亿元,且建银投资方面将投入36亿元注册资本金,其中有一些代持的小股东。

  而坊间流传的另一份合资方案为:建银投资占股40%,绿城房产占股24%,绿城阳光6%,黑石集团以及新华人寿等占股30%。但这份方案也没有得到各方的回应确认。

  据绿城中国公告披露,合资公司将主要致力于在中国进行城市建设、基础设施建设、养老和健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询及受托资产有偿管理。

  “主要会投一些城市建设、房地产开发的项目,包括一些绿城的项目”。罗钊明对媒体强调,这家合资公司暂未成立。因为涉及外资,还需通过商务部门等政府单位的审批,大概在今年底或明年初会有结果。

  记者未能联系到宋卫平或罗钊明就此置评。

  操盘手罗钊明

  “我们这一代人,可以承担更多的责任。”45岁的罗钊明,常常将这句话语挂在嘴边。而中投与绿城的合资合作与社会责任无关,更多缘于罗与楼继伟的私交。

  罗钊明并非绿城的创业元老。2009年5月,绿城以每股6.1港元的发行价格向罗钊明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen配售绿城中国股份,用以收购Tandellen旗下来福世纪公司。配售后,罗钊明持有绿城中国1亿股,占总股本的6.1%,成为第三大股东。

  配售后,绿城中国拥有来福世纪100%的股权,及其全资拥有的北京朝阳区东直门外斜街8号院土地,以及杭州大运河商务区和“杭一棉”这两幅超级地块的各30%的股权。来福世纪未经审核的综合资产负债表显示,其重估后资产净值约53.92亿元人民币。

  5月10日,罗钊明正式加盟绿城,担任绿城集团副董事长,主管绿城北方片区。此前他的履历跟宋卫平类似:早先在某大学和福建省委办公厅任职,后任世茂地产首任总经理和香江国际总裁,2005年自立门户创建了来福世纪。

  也是从2009年起,绿城开始酝酿企业战略的转向,大规模发展代建业务。例如,绿城与浙江报业集团各出4000万元组建合资公司,各占50%的股权,之后由浙报集团动用数亿元资金买地,交由绿城代建等。

  绿城中国2009年年报显示,在杭州的44个项目中有28个为代建工程,在浙江省内杭州以外的33个项目里面也有29个采取了合营模式。绿城中国2010年年报显示,全国104个项目里21个项目享有百分之百的权益,而有83个合营项目。

  今年上半年,在罗钊明等人推动下,绿城集团启动垂直化管理的变革,将销售部改为销售公司,设计部改为设计公司,成本部改为造价公司。不论是对集团内部业务还是代建业务,这些公司均提供收费服务。

  而为了集中推进综合体等商业地产,绿城还专门组建了综合体发展公司,专做综合体。目前属于代建和综合体范畴的项目包括北京昌平新城和密云新城,杭州西溪湿地综合体和转塘凤凰大厦,以及海南凤凰水城等。

  “别人是地主,我们是长工。我们的心态很好。给员工打工,给客户打工,给银行打工,给社会打工,给股东打工。”罗钊明直言,未来五年将从地产运营商向地产服务商转变。

  绿城方面公开数据显示,截至今年9月,和绿城有意向的商业代建项目超过200个,绿城已签约的项目达50多个,总建筑面积700万平方米,总可售金额接近1000亿元。

  但在疯狂代建的背后,绿城集团前9个月的房产销售额仅为270亿元,为今年540亿元的年度销售计划的一半。

  “代建”悬疑

  绿城建设管理公司总经理曹舟南曾向媒体介绍,代建就是“让更专业的人做更专业的事”。由委托方负责提供资金及土地,绿城则负责开发建设,最终双方共享收益。

  “改变绿城集团负债率偏高的情况,本身就是我们做代建业务的初衷之一。”在今年3月的绿城集团媒体见面会上,该集团绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年曾向本报表示,上市公司是绿城代建公司的单一股东,二者可以合并报表,为降低绿城中国的净负债率做出贡献。

  寿柏年表示,希望通过代建业务,在两三年内把负债率下降到一个合理的水平。“以后不是主要靠投资来赚钱,而是靠品牌和管理输出来赚钱。”

  但代建模式也有风险。2009年底北京城建宣布,中止与绿城合作开发长峙岛项目。因为按照绿城的方案,“开发风险较大,投资收益率不高,且收益难以兑现”。

  此举让绿城颇为被动。绿城被迫调集大量资金回购股权,项目时间耽误了,资金链也变得非常紧张。

  而今年3月绿城代建南京翠屏国际集团旗下多项目,还被当地业界认为推高了楼盘成本。因为绿城的要价并不低。据了解,绿城建设收取费用一般包括派驻团队基本管理费、委托开发管理费和项目业绩奖励。其中,委托开发管理费的收取标准原则为项目总销售额的7%(别墅类项目高于此标准)。

  负责代建业务的绿城房产建设公司总经理曹舟南称,绿城建设的政府代建项目代建费一般为建安成本的3%-5%,而商品房代建项目的费率一般为销售额的7%-8%。

  曹舟南表示,绿城的政府代建项目“几乎不盈利”,甚至有的项目,如青岛李沧区40多万平方米的理想之城项目亏了1亿多元,不过,在这个项目入住后,青岛的很多涉及城中村改造的拆迁户和政府谈安置条件时要求“让绿城来建安置房”。

  而绿城2011年中报显示,截至2011年6月30日,绿城集团现有现金及银行存款97.46亿元,但总借贷约350亿元,净资产负债率从去年的132%升到163.2%。

  代建模式能否缓解绿城的资金链危机,仍有待观察。

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