房地产行业：基本面调整 房价下降将日渐凸现

　　九月销售画上句号，“金九”预期落空。一线城市中，仅杭州9月成交31万平方米，环比8月成交量上涨10%，北京、上海、广州、深圳9月成交量均环比8月份出现小幅下滑。同比来看，一线城市9月份成交全部出现同比负增长。二三线城市销售略好于一线城市，整体来说，9月份成交量环比8月份成交量小幅上升，如福州、南京、宁波、青岛、苏州、天津、无锡、重庆、包头、长沙、东莞、贵阳、昆明、石家庄等。但绝大部分二三线城市同比去年9月份成交也出现负增长，仅青岛、苏州、天津、东莞、贵阳等少数几个城市成交同比增加。9月份成交量平平已成为现实，而价格还处于胶着状态，我们预计未来房价下调将日渐凸现。.流动性收紧导致房价下跌。房地产作为资产性质浓厚的商品，其价格走势与流动性高度相关。央行自2010年10月份以来，多次加息和提高存款准备金率，M2同比增速由最高19.72%一路下滑到13.5%，流动性逐步收紧。根据我们对2006年以来流动性和房价指数变动情况分析，房价指数与M2增速相关性极高，并滞后M2增速3-5个月。根据我们的宏观组的分析，M2增速在四季度仍将保持低位运行，我们预计房价在今年四季度到明年，房价会延续下跌趋势。.供求关系决定成交量同比增速回落，价格下跌。供给：2010年新开工增速和施工面积增速都处于历史高位，2011年潜在供给量比较大。再加上很多开发商将推盘时间集中在下半年，四季度，随着推盘量的不断上升，市场供给会维持年初以来的充足状态，库存会攀升。需求：（1）利率优惠政策取消、连续加息和首付比例提高，需求因支付增多而被削弱，有效需求减少。（2）限购的严格执行使得需求向中低端转移，并导致部分有支付能力的需求不能转换为市场上的有效需求。（3）最新一期央行问卷调查显示，储户购买住房意愿比例下跌至09年以来的最低水平，仅为14.2%。因此，有效需求疲软而供给增加，我们预计2011年全年房地产市场价格下滑，成交量受巨大推盘量的影响会上升，但同比增速回落，库存量上升。.我们认为，通胀缓慢下行尚需时日，流动性紧缩还将持续，目前房地产行业正面临价格下降、销量同比增幅下滑的调整，调控政策还未见退松动迹象，行业给予“中性”评级。我们推荐销售业绩持续增长的行业龙头，抵御风险，并获取行业集中度提升的益处。推荐万科A，保利地产。