房地产行业：房地产估值已达08年最底部

　　地方房地产调控在自主范围内出现政策微调，预计地方资金压力持续增大使得微调行为将不断出现。（1）南京公积金贷款政策上调贷款额度达50%、对出售首套后再买、低于平均人均建面且贷款结清再买有条件开放二次申贷；（2）宁波住建委下发文件，用商业贷款的购房者，可转公积金贷款，使贷款利率从基准7.05%以上降到4.9%。..根据我们各区域调研的情况，地方资金压力明显增加，地方的政策微调欲望也不断增强。除去到期债务等压力，一方面是土地市场持续冷清，使得平均达财政收入75%的土地收入迅速下滑；另外，地铁等大量基础设施建设的高额投入、保障房的建设也给政府明显压力；从调研情况看，地方对于房地产市场的依赖和期盼仍相当高。..货币政策可能的预调微调，将给目前资金来源匮乏、资金成本高昂的房地产行业带来较大契机。温家宝总理天津调研表态要准确判断经济走势出现的趋势性变化，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长。3季度GDP降至9.1%表明减速趋势已形成；而通胀也出现加速回落的趋势。预计政策预调微调可能是逐渐将目标由防通胀转向保增长，与之对应的是货币政策由偏紧转向中性。

　　基本面调整趋势不变，量价基本面调整将真正导致政策面局部放松：

　　预计供应量仍将增加，11月也将继续是推盘高峰，预计库存上升状况仍将持续至2012上半年。判断整体销售去化速度将继续下降、新开工增速将继续下滑。价格松动、小幅下降已在一二线城市中蔓延。

　　未来地产股价变化最敏感的将是政策面预期及其变化，基本面探底预期及其变化居于其次。中央与地方在行业调控政策出现分歧表明目前地产股价处于底部。一旦中央与地方在调控政策修正上达成一致，地产股价将已走出底部。

　　地产股票折价幅度达08年最差时期。主流公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。主流公司12年的业绩锁定性比08年高（08年业绩锁定20%，12年业绩锁定65%），而且现在PE估值普遍低于08年最底部，PB估值低于或等于08年最底部，RNAV估值和08年最底部相当。

　　受宏观等政策面预期支持，预判地产股的近期反弹可以持续，推荐估值大幅折价的高增长龙头、以及我们推荐的“地产+X”代表性优质公司。其中超跌的龙头优质代表公司保利地产、首开股份、中南建设、滨江集团、金地集团、招商地产、万科等，“地产+X”推荐华侨城、新湖中宝、华业地产、苏宁环球、中国宝安等。维持行业增持评级，建议持有并逢低战略性增仓。