政策微调概率增大 地产股期盼小阳春

　　地产股已经连续两天放量反弹。虽然目前仍有业绩、债务等风险困扰投资者，但是分析师认为股价已隐含悲观预期，地产股或将迎来春天。

　　房企业绩分化严重

　　数据显示，2011年房地产行业销售额总计为5.91万亿元，同比增长12.7%。招保万金四家龙头公司合计销售2473亿元，同比增长13.8%。去年销售增速超过20%的公司有6家，分别为福星股份、中南建设、招商地产、华夏幸福、华侨城和金科股份。而销售增速下降20%的公司也有5家，分别为滨江集团、冠城大通、中天城投、嘉凯城和金融街。

　　截至2月9日，两市146家房地产公司，仅有72家公司披露了2011年业绩预告，绝大部分为二线地产公司。其中铁岭新城预计去年净利增长逾218倍，位居首位。光华控股、大龙地产、实达集团、上海新梅、云南旅游、多伦股份、华夏幸福预计净利润增长2-9倍。此外，有17家房地产公司预计全年业绩下滑，海德股份、荣丰控股预计净利润同比降幅较大。

　　申银万国研究认为，整体上看，2011年房地产销售业绩较差，业绩增速出现明显回落，但是龙头公司销售增速依然保持一定水平，彰显龙头公司规模效应带来的抗风险能力。仔细分析发现，销售增长和业绩增长具备一致性，表明业绩增长较快的公司主要是遵循快周转策略的公司。而出现业绩负增长的公司主要是销售大幅低于预期，且可结算资源较少。

　　信托兑付高峰将临

　　除了业绩外，即将到期的各类型债务也让市场十分担心。世联地产最近发布的一份研究报告指出，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金、民间借贷是最考验房企短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房企首先要归还的债务。

　　国泰君安测算，2012年到期债务规模1758亿元，一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。而中金公司的一份研究报告显示，2012年预计到期的房地产信托债务为2234亿元，总还款额约2500亿元，2013年预计到期规模近2816亿元。虽然一部分到期债务可能采用展期或转股的方式解决，但多数开发商仍然有偿还信托债务的压力。

　　同时，由于去年以来房企在A股市场的融资通道基本关闭，迫使房企转向债券市场融资。东方证券统计显示，以115家上市房企为样本研究发现，115家房企长短期付息债主要分布在2011年7月至2014年6月3年内，其中46%集中在2012年偿付。

　　此外，2011年6月至2012年6月到期的长期借款中，2012年上半年也占了63%。

　　在这样的背景下，多数分析师预计，靠降价销售以迅速回笼资金，还清贷款成为房企最直接的手段。同时，也有部分房企开始选择“卖身”回收资金。统计数据显示，2月份首周京沪产权交易所新增挂牌的房地产股权交易数量就有10宗，总市值数十亿元，其中包括3家企业转让100%股权。

　　股价已隐含悲观预期

　　尽管如此，申银万国研究认为，目前地产板块经过前期调整后，估值较低，隐身悲观预期较充分，行业平均PB估值处于2008年以来的最低水平，为1.5倍左右，而龙头公司对应2011年、2012年PE分别为9、7倍。

　　广发证券地产行业分析师徐军平表示，短期来看，成交量持续低迷，房价降幅在进一步扩大，行业的调整会继续深入。但是从地产股角度来看，或许对于行业调整的担心已经反映在股价里。

　　“从边际的角度来看，积极信号在增加，行业调控政策微调以及货币政策微调的概率在逐步增大。”广发证券房地产行业分析师徐军平认为，在总体中性偏乐观的判断下，建议仓位较低的价值投资者可以考虑择机介入。选股思路上，首推以万科A、保利地产、招商地产等公司为主的行业一线龙头。

　　在投资标的选择上，申银万国建议，关注销售和业绩增长确定、估值较低的公司，重点推荐保利地产、万科A、华夏幸福、苏宁环球、金科股份、首开股份等。但同时也需要关注业绩不佳、信托兑付等风险因素。

　　记者  李宇欣     

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　　芜湖楼市新政引发热议

　　安徽省芜湖市周四发布的楼市新政，在市场中引起热烈讨论。

　　芜湖市周四发布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》显示，2012年1月1日至12月31日期间，在芜湖市区购买70平方米及以下自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。此外，对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。

　　为鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业，芜湖市对购买新建自住商品住房按以下标准给予再补贴：具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格(含初级工及以上职业资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格(含高级技师资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。

　　“这是本轮地产调控以来，首个明显带有救市特征的地方政策。”徐军平表示。

　　徐军平表示，芜湖市的各项政策都是建立在“自住普通商品住房”的基础上，将政策的受益对象牢牢限制在小户型商品住房，只是芜湖救市政策的力度之大、范围之广超出了预期。

　　财达证券首席策略分析师李剑锋认为，芜湖市的救市新政会否成为各个地方房地产政策调整的开端，值得关注。预计未来一段时间，不排除一些地方放松政策出台，但是大方向上可能主要集中在二、三线城市，一线城市的政策调整重点仍将是保障性住房。

　　不过，徐军平认为，短期以抑制投资投机为主的调控主基调不会发生大的变化，不能对房地产行业过分乐观。 

　　记者  李宇欣