地产股各就各位 发令枪何时扣响

　　每经记者 张冬晴

　　由于楼市在调控政策下不断“降温”，整个房地产板块的震荡调整旷日持久。但2011年下半年以来，伴随着地方政策的“微调”，部分地方楼市的成交量和价格出现了一丝“暖春”迹象。

　　根据2011年年报和董事会工作报告，“去库存化”已经成为A股房企2012年度经营工作计划的重头戏。与此同时，A股市场地产股走势逐渐柳暗花明。万科A(000002，收盘价8.98元)、招商地产(000024，收盘22.82元)、保利地产(600048，收盘价12.51元)二级市场股价均创下近一年来新高。

　　作为蓝筹股中调整时间最久、调整幅度最大的地产股，未来的走势如何？接下来是否将“各就各位，预备跑”？

　　/楼市走向/

　　政策暖风频吹 房产业铺好新“跑道”

　　4月25日，申万房地产行业指数大涨3.58%，成为当日表现最好的行业指数。近5个交易日来，申万房地产行业指数累计上涨4.21%，在全部行业指数中高居榜首。今年年初以来，申万房地产行业指数累计上涨近30%。对于房地产板块表现，几乎所有机构都将原因指向了楼市政策回暖。政策的放松，正给房地产销售和土地市场吹来一股暖风。

　　刺激“刚需”政策持续蔓延

　　近期有消息指出，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。“在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。

　　从目前的情况来看，始于一线城市的优惠政策已经逐步蔓延至二线城市。

　　据不完全统计，目前实施首套房贷利率优惠或恢复基准利率政策的城市有北京、上海、天津和武汉等21个城市。其中，广州自2月1日起首套房利率实施9折优惠，北京、广州、深圳等地则从4月25日起实施8.5折优惠，厦门、福州和海口以及长春等地陆续恢复基准利率。

　　除此之外，近日武汉、南昌、郑州等二三线城市又纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策悄然回归市场。种种迹象显示，楼市“刺激刚需”入市的政策正在全国范围内蔓延。

　　政策松动刺激楼市量价回暖

　　受政策宽松的影响，全国各地楼市自2月下旬开始复苏，量价回暖一直延续至今。

　　据统计，京沪广深四大城市与部分二线城市成交量自2月底以来，持续高于去年均值水平，3月月度成交数据达到一年以来的峰值，4月份继续保持增长。

　　长江证券指出，从去库存化角度考虑，北京、上海等地3~4月去化时间一直处于下行，这说明目前成交量的上升并非供给的推动，主要是因为需求在加速释放。

　　据保利地产最新销售情况，3月份该公司实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%；实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。

　　长江证券还认为，在目前的局势下，需求仍然会持续释放。目前市场的隐忧在于，量升是否会造成价格上行压力，从而会加大政策调控风险，但这个可能性不大，房地产行业仍然存在继续反弹的动力。

　　光大证券也认为，自2011年年底以来，地产政策已经进入转暖周期，回暖速度和力度取决于经济下滑程度。一季度GDP增速明显下滑，加速了地产政策的转暖。面对房地产投资下行会导致经济硬着陆的风险，政府逐步放松房地产调控仍然是大势所趋。与之前地方救市失败不同，接下来中央与地方对房地产的态度正在逐步趋同，地方政府的放松政策将有望成行。

　　土地市场“解冻”确立共识

　　除了楼市外，持续冷清的土地市场也开始出现回暖迹象。

　　中国指数研究院日前发布的2012年一季度全国300城市土地市场交易情报显示，1~3月份，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。1~3月份，全国300个城市成交楼面均价为788元/平方米，环比下跌20%，同比下跌22%。一季度整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。

　　北京市土地整理储备中心成交信息也显示，一季度北京共出让45宗土地，出让金总额达96.7亿元，同比下降39.3%。这45宗土地全部以底价成交，为近7年以来首次。

　　但是进入4月份以来，北京两块土地的成交，打破了“冷清”。4月9日，北京通州区永顺镇商务园C2地块以5.63亿元的价格成交，溢价率为1.62%。4月16日，备受关注的北京东城区香河园地块经过40轮竞价，被南昌市政以19.15亿元的价格竞得，溢价率为43%。该地块的成交，创造了2012年来北京住宅土地市场楼面价最高值。

　　值得注意的是，土地市场回暖的过程中，上市房企拿地热情也开始升温。根据渝开发(000514，收盘价5.96元)4月27日公告，该公司4月23日分别竞得重庆市巴南区李家沱-鱼洞组团F、J分区F5-2/03号宗地和九龙坡区大渡口组团K分区38-3/02、37-2/02、37-3/02宗地，对应的成交单价分别为2848元/平方米和1392元/平方米，成交总价分别为5102万元和26083万元。

　　显然，从刺激刚需的各地微调政策蔓延，到一季度以来楼市量价回暖，以及土地市场的逐渐解冻，政策“铺路”已经成为社会各界对房地产板块的一个基本共识。

　　/资金动向/

　　各就各位 机构资金一季度已进场

　　随着楼市回暖的趋势越来越明显，地产股也受到越来越多的关注。据私募排排网数据中心调查，在私募基金3月重点关注品种中，12.5%私募计划于3月配置地产板块，他们认为在低估值望修复和调控政策放松的预期下，房地产板块或会迎来阶段性机会。

　　资金悄然进场布局

　　最新数据显示，今年一季度，罗伟广旗下的多只新价值系列阳光私募产品大举扫货，南国置业(002305，收盘价6.28元)，铁岭新城(000809，收盘价18.40元)、世荣兆业(002016，收盘价8.35元)和中粮地产(000031，收盘价4.68元)均有阳光私募产品涉猎。

　　在受青睐的地产股中，中路股份(600818，收盘价14.16元)表现尤其亮眼。公司在2011年报董事会报告中有这么一段描述，“上海迪士尼乐园市政配套项目建设进展顺利，2012年4月和10月将向业主公司移交场地。公司及全资子公司位于以迪士尼为核心的上海国际旅游度假区附近的近700亩的经营性场地将会寻求更多的发展机遇。”

　　据上海迪士尼度假区建站情况媒体通气会披露，上海迪士尼主题乐园及配套设施场地今年4月份正式从申迪集团移交给业主公司，开始一期主题乐园娱乐设备进场、安装以及配套设施等大规模建设。

　　曾经被二级市场热炒的迪斯尼概念终于出现了实质性进展，而中路股份已经从去年年底最低的8.30元/股上涨到了目前最高15.05元/股，悄然走出了一轮接近翻倍的“大牛”行情。

　　股价走牛的背后，股东人数的持续锐减和人均持股数量的不断上升，为近期股价走势给出了很好的诠释。

　　根据年报和一季报，截至2011年12月31日、2012年3月31日，中路股份的股东人数分别为36466人和34585人，短短3个月的时间股东人数减少了5%以上，而应的人均持股数量则从8826.4股上升至9535.2股，其中民生人寿保险产品新进129万股，申银万国担保账户新进了213万股。

　　地产龙头创一年以来新高

　　如果说中路股份只是一个缩影的话，那么整个房地产板块又是什么情况呢？

　　巨灵统计显示，今年一季度人均持股数量环比上升的地产股多达52家，其中荣盛发展 (002146，收盘价10.95元)、宋都股份(600077，收盘价11.00元)、首开股份(600376，收盘价12.56元)、滨江集团(002244，收盘价8.75元)、重庆实业(000736，收盘价9.43元)、鲁商置业(600223，收盘价6.25元)、福星股份(000926，收盘价9.64元)、云南城投(600239，收盘价8.14元)和招商地产等个股的人均持股数量环比上升幅度超过10%。去年四季度以来，人均持股数量环比上升的地产股更是多达82家。

　　值得一提的是，资金进场的过程中，二级市场股价呈现出底部放量、蓄势待发，甚至创下阶段性的新高的局面。

　　据大智慧统计，今年1月份以来沪深两市房地产板块个股几乎全线普涨，仅有ST园城(600766，收盘价10.76元)等7家个股出现了小幅下跌，期间累计涨幅超过10%的多达105家，其中包括金丰投资(600606，收盘价10.60元)、中航地产(000043，收盘价11.24元)、中茵股份(600745，收盘价9.40元)、浙江广厦(600052，收盘价5.35元)、上海新梅(600732，收盘价7.70元)、沙河股份(000014，收盘价8.17元)等二三线地产股累计涨幅均超过了70%。

　　万科A、保利地产、招商地产和金地集团等一线地产龙头累计涨幅也分别达到21.02%、25%、27%和32%不等，整体涨幅均超越同期沪深300指数12%的涨幅。

　　截至昨日(4月27日)收盘，房地产板块指数已经回升至2011年9月初的水平，今年年初以来的累计涨幅已经超过25%。

　　“招保万金”四大金刚中，除了金地集团股价回升至2011年7月份的水平外，其他三席股价日前已经回升至2011年4月份，即一年前各项楼市调控政策出台时的水平，招商地产甚至已经回到了两年前楼市调控前期的水平。

　　/行情预期/

　　机构看好刚需释放地产行情扣响发令枪

　　楼市量价回升的背后是二级市场房地产板块的躁动。在回暖的背景下，哪些地产股将率先起跑？

　　地产股估值优势明显

　　今年年初以来，针对A股 “炒新”、“炒小”、“炒差”风气持续蔓延等不良风气，管理层多年来一直宣传长期投资和价值投资，并出台一系列遏制非理性跟风炒作的实质性政策。

　　沪、深交易所的统计数据显示，沪、深主板市场个股平均市盈率分别为14.74倍、19.27倍。来自巨潮的行业平均市盈率的统计数据显示，截至4月26日，沪深两市房地产行业静态市盈率加权平均值仅为15.88倍，低于沪深两市整体估值水平。

　　有消息指出，随着创业板退市制度的实施，蓝筹股价值的挖掘，以及基金业绩比较基准约束机制的预期，基金投资标的回归的力度将越来越大。在证监会动手纠偏的行为下，基金行业预计投往沪深300指数成份股的资金将新增2400亿元至3600亿元，这势必将推动估值优势明显的地产在内的蓝筹股进一步走强。

　　机构看好刚需爆发

　　近期有消息称，包括住建部在内的相关部门正共同研究新一轮刺激楼市刚需入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。尽管上述消息未经证实，但全国各地基于刺激刚需的各种微调政策已经陆续蔓延，并对楼市产生了尤为明显的积极信号。

　　针对种种乐观的预期，机构投资者的观点又是如何呢？乐观情绪下的地产股上涨趋势能否领跑市场？

　　昨日，北京星石投资管理有限公司总裁、首席策略师杨玲向《每日经济新闻》记者表示，从基本面来看，由于较为严厉的地产调控政策已经实施了一年，地产业的认识也渐渐统一，落实在行动上则是推盘力度加大，新房定价也出现了实质性的下降，在刚需逐步入场的推动下，楼市在近期出现了货真价实的回暖。

　　对于下一步的楼市政策走向，杨玲认为，由于房价出现了实质性下调，而刚性需求和改善型住房需求是被政府支持的，因此，未来政策持续松动的概率也很大。同时，对于目前房地产板块的估值优势，杨玲也非常认可。“从估值情况看，地产板块经历了前期充分的调整，目前处于估值非常低的状态，因此一些资产较好的标的，就显得弹性十足。”

　　不过，杨玲还特别指出，地产的去投资化和去投机化已经是大势所趋，因此，这一板块的需求反弹仅限于刚需爆发层面，持续性还需要再观察。

　　实际上，在阳光私募看好地产的同时，光大证券、海通证券和长江证券等多家券商均持有一致观点，积极看好刚需推动地产股的本轮表现。

　　此外，中投证券也认为，在以价换量、信贷对刚需的实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，因此看好全年行业投资机会，建议增持销售增长迅速的招商地产、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，以及受益销售回升的世联。