楼市2009年暴涨难再现 炒楼还是买地产股

　　本报记者 王海春 梁裕 上海、深圳报道

　　据国家统计局的数据，今年1-5月份全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。

　　“这样的投资增速，远低于2011年同期27.9%的增长速度，几乎是接近2009年16.1%近年来增速的最低值。”同策房产研究部总监张宏伟说。

　　“对很多地方来说，现在所谓经济转型是个伪命题。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为，在“红五月”中，可以看出地方经济的软肋。蔡为民指出，除了房地产，看不出内地很多城市还有其它什么经济增长的新引擎。“而为了不让GDP下滑，地方只好悄悄启动房地产这个引擎了。”

　　调控政策逆转可能性也很小

　　在部分地方政府悄无声息中为地产调控松绑的时候，“红五月”的行情将会持续多久？楼市又是否会如地产大佬任志强所说的，房价将在明年春季出现暴涨？

　　业内人士指出，明年出现房价暴涨的可能性非常小。

　　“并不是所有的楼盘都上涨了。总价和单价都较低的楼盘，价格基本都没有上涨。而高档房其实也仍然在打折，只是折扣力度有所减少。”21世纪不动产分析师黄河滔表示，各地商品房成交价均上涨，主要是中高端楼盘成交量增加，拉高了整个均价。

　　第一太平戴维斯董事长刘德扬表示，即使地方政府的调控进行了松绑，但也只是暗中松绑，而且持续的时间不会很长。“毕竟今年的基调已经定下来了，就是调控会继续，因此地方政府不会触到政策红线。而只要继续执行限购，大量投资客仍然被挡在市场外。”刘德扬说。

　　而乘星行机构总经理李骁则指出，调控政策逆转的可能性也很小。

　　“即使进行换届，但政策也会有一个延续性。尤其是今年两会，本届政府向全国承诺会将调控进行到底，这其实也将政策的基调进行了锁定，明年的政策不会出现大逆转。而如果政策没有出现大调头，限购仍然进行，那么即使地方暗中松绑，释放的量也非常有限，而且这个新入市量的可持续性也不强。在这样的条件下，房价不可能出现暴涨，更不会重现2009年的一幕。当然，这一判断的大前提是，调控会继续下去。”李骁表示。

　　“地方即使暗中松绑，但这个闸开得也不会太大。毕竟房价不能涨得太猛，否则中央肯定会出手干预叫停。”张宏伟指出。

　　任志强房价暴涨预言不太靠谱

　　5月份的行情究竟能持续多久？下半年房价会上涨吗？这是很多人特别是那些刚需们最急于知道的问题。

　　“5月份的行情究竟能持续多久，还有待观察。不过由于调控时间已经近两年，我认为房价可能已经快探到底了。如果下半年刚需和改善需求入市，房价上涨的可能性还是有的。但我认为房价不会大涨，走势仍需继续观察。”李骁表示。

　　而就在不久之前，任志强指出，由于供应量不平衡，明年春季房价可能出现暴涨。明年春季房价会暴涨吗？

　　对此，李骁很不认同。

　　“在调控的这两年，新建商品房的供应量的速度的确有所放缓，但远未到达任志强所说供求失衡的地步。要知道，现在全国各城市的存量房比2008年时还要高，而且创下了历史新高。有数据统计，上海、北京等十大城市的存量房需要16个月才能卖完。试问，半年之间这些存量房一下子就都被消化完了吗？再问，即使是在如此短的时间内已经消化完了巨量的存量房，继续让房价暴涨的需求是从哪里来的？”在接受本报记者采访时，他这样分析道。

　　今年下半年房价很难重演2009年一幕，李骁表示。

　　“2009年房价大涨是因为货币的超发所致。当年新增的货币就达7.5万亿，在钞票毛了的时候，什么都涨，房价涨得尤其厉害。可以说，2009年房价之所以涨得狠，是因为新发的货币都搅拌到钢筋和混凝土里了。但今年不同，今年没有新发大量的货币，政府更不会允许房地产价格再次大幅上涨。”

　　Q&A

　　Q=《华夏理财》

　　A=广东达融投资管理有限公司董事长 吴国平

　　Q：如果没有资格买房，或者交不起首付，那么在股市里买入地产股，是否是一个不错的选择？

　　A：我觉得目前来说，地产业所面临的大环境是国家不愿意看到房价的上涨，尤其是大幅上涨，所以房地产不会出现一下就暴涨情况，所以投资房地产股要比投资房子来的要实在。我们退一步说，即便房地产出现了暴涨，那么相对的股价也会随之跟上去，同时房地产的价格已经处于一个高位了，但相应的房地产股票的股指并没有处在高位上。

　　更最重要的是，今年的房地产股，可以说已经脱离了房地产的影响，并产生了独立的行情。二级市场的炒作更多的是炒作预期，在6月降息的政策出来之前，房地产板块就已经出现了上涨，所以这就是有先知先觉的资金参与。

　　所以总的来说，将炒作资金放在房地产股上要比直接炒房稳妥很多。

　　Q：目前楼市的回暖，能否化解地产上市公司的现金流困扰？能否使其摆脱高负债的压力？

　　A：这个是必然的，肯定多多少少能够化解现在房地产上市公司现金流紧张的困扰。其实我们从目前市场的情况也可以看得出，现在市场上的成交量放大，所有房地产公司都在努力回收现金流。同时，国家管理层态度是非常的坚决，大的宏观政策导向不会变，所以房地产肯定是拒绝大幅反弹。而房地产企业是否能够摆脱高负债的压力则要具体看房地产上市公司的自身情况，并不能一概而论。

　　Q：目前，地产股可以分为几大阵营？基金扎堆买入的主要是哪一类？

　　A：按性质来说，主要是分成住宅和商业；按规模来说就是一线和二线，一线地产股很明显，就是我们所说的四小龙“招保万金”，即招商、保利、万科和金地；从基金来说，大的公募基金都会有固定的比例去配置地产股，其中重仓一线地产股的情况较多。

　　Q：买地产股是否也像买房子一样，分为一线、二线、三线，最具潜力的是哪一类？

　　A：一线地产股就是我们上面所说的“招保万金”，二线地产股主要是以区域性的房地产企业为主，例如香江控股、荣安地产等等。从操作层面来看，一线的地产股，相对来说会稳定，跟随房地产市场的行情以及二级市场的走向波动。而二线的地产类企业则具有爆发性，他们的炒作多是以题材性为主，并不会明显地跟随大盘去波动。