南京高科贱卖资产遭质疑 专家：交易价应达2亿
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-08-24 02:12 来源: 每日经济新闻
每经记者 许金民
《每日经济新闻》近日连续刊发文章，报道南京高科(600064，收盘价12.09元)贱卖资产一事。
那么，仙林大学城中心区C地块商务办公楼项目到底价值几何？
昨日(8月23日)，《每日经济新闻》记者根据公司提供以及现有数据，委托一家拥有房地产评估壹级、土地评估A级资质的评估机构进行评估，同时请一家房地产上市公司的专业人士核算，二者都表示南京高科贱卖行为成立。
即便采用成本法辅以市场法，其出售价格应为2亿元。
评估人员：交易价应达2亿元
协助《每日经济新闻》的这家房地产评估公司曾为新希望(000876，收盘价18.83元)等二十多家上市公司做过评估服务，评估人员根据公开数据简单核算了之后表示：“C地块商务办公楼项目的价值肯定不止7625.34万元。”
他们核算的依据共有两项：一、C地块规划建设用地面积4.07万平方米，总建筑面积10.24万平方米，其中地上建筑面积7.22万平方米，地下建筑面积3.01万平方米，土地使用性质为商业办公；二、2011年4月27日，中建工业设备安装有限公司竞得仙林大学城文澜路以东、文苑路以北地块，规划面积2.17万平方米，成交价1.05亿元，土地使用性质为商业办公。评估方法为市场比较法以及成本法相结合。
“根据中建工业设备安装有限公司的交易案例，可以计算出该处商用土地每平方米的价格为4838.71元，仙林大学城中心区C地块4月底的土地价值应该为1.97亿元，这仅仅是土地一项。”该评估人员表示，“房产方面，C地块商务办公楼项目评估时已建设至地上一层，证明地下3.01万平方米的施工已完成。地下的建安成本一般较地面更高，成都地下的建安成本约为3000元/平方米，南京更贵。我们就以成都的数据核算，C地块商务办公楼项目地下建筑的成本应该为9030万元。土地及房产合计2.87亿元，扣除仙林商务8472.73万元的债务，交易价格应该在2.03亿元，这还不包括公司500万存款等资产。”
事实上，《每日经济新闻》记者曾于近日实地探访了仙林商务施工现场，规划的九层建筑已经建至第五层。如果考虑这一情况，评估价格应该还要更高。
评估人员指出，江苏立信永华资产评估房地产估价有限公司给的评估值低，原因可能有两个：一是没有考虑土地升值或土地升值没有按市场价计算；二是没有将已经建成的地下建筑入账。对于南京高科给出不能采用市场法的理由，评估人士表示：“他们的说法不成立。”
房企人士：7625万卖价太低
为了获得更充分的证据，《每日经济新闻》记者再委托某房地产上市公司专业人士进行核算。
该上市公司黄先生表示：“计算C地块的土地价值最好用楼面地价计算。中建工业设备安装有限公司拿的土地单方价格为4838.71元/平方米，考虑容积率为3，楼面地价应该为1612.9元/平方米。C地块的土地价值为土地面积为4.07万平方米，容积率为2.7，土地价值应为1.77亿元。”
对于已建成的房产估算，黄先生提供了两种方法。第一种和上述评估机构一样，以3000元/平方米的建安成本计算，地下建筑造价为9030万元，加上土地当前价值再减去仙林商务的8472.73万元流动负债，得出交易价格应该为1.82亿元。
第二种方法便是通过投入金额估算。
南京高科曾表示，C地块商务办公楼项目目前已投入1.9亿元，“如果这其中不包括7934万元的购地成本，按照已投入成本加C地块目前的价值再减去负债，确定最终交易价格应该为2.82亿元。如果1.9亿元包含7934万元购地成本，算法依旧，只是投入成本应该为1.1亿元，得出交易价格为2.02亿元。”黄先生说。
对于这些估算方法，黄先生称没有优劣，“最关键是看地段，如果这个地段开发程度高、商业氛围好，估算的交易价格就有点低；如果地段开发程度不高、商业氛围不好，估算的交易价格就可能有点高。我们通过地图看到，仙林大学城附近的开发程度还是比较高的。”对于南京高科最后以7625.34万元出售项目，黄先生感叹：“那的确是太低了。”
需要注意的是，上述两位专业人士核算的方法皆为成本法辅以市场法。
针对独立评估机构以及同行给出的估算结果，《每日经济新闻》记者昨日试图联系南京高科的董秘谢建晖寻求回应，无奈电话无人接听。