世联地产低迷市道大举扩张 再传并购同行风声

　　每经记者 陈俞伊

　　世联地产(002285，收盘价19.22元)并购同行的风声再度传来！

　　8月10日，有投资者在深交所投资者交流平台上质问公司：据苏州房产代理龙头博思堂公司副总微博(http://weibo.com)介绍，博思堂被世联收购，为什么公司迟迟不公告？而公司的回应耐人寻味：关于公司的对外收购事宜，目前没有应披露而未披露的事项。

　　业内人士指出：如果完全没有这回事，可以直接回答不存在收购事项。如果处于洽谈阶段，当然不需要披露了。

　　值得注意的是，8月24日晚世联再度公告收购事宜，公司拟用超募资金2100万元收购青岛雅园物业管理公司60%的股权。去年以来，公司已经进行了四次收购，全国扩张的雄心显露无遗。

　　博思堂副总：别人放的风

　　《每日经济新闻》记者就上述收购传闻询问公司，董秘办林姓工作人员告诉记者：这些都在接洽的过程中，如果合作成功，有需要披露的我们会进行披露。

　　记者随后联系到上述博思堂副总，询问是否确有其事，他没有直接回应，只是说：“别人放的风而已。”

　　对此，市场分析人士认为，双方这样的反应，是留有余地的，不承认也不否认。或许这并不是完全没有根据。

　　整个事件的关键角色——博思堂究竟有何来头？

　　官网显示，博思堂是一家以全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道销售服务为主业的房地产综合服务公司。2001年成立至今，公司代理楼盘200多个，代销金额400多亿元，已进入15个城市，企业排名华东区四强，全国十六强。他们的合作企业包括万科、中海、九龙仓以及韩国prime集团、新加坡万邦集团等国内外知名品牌。

　　2006年公司代理销售额近25亿元，2008年为80亿元，2009年突破150亿元。同年，博思堂荣获 “2009中国最佳房地产营销企业”称号。2010年底，博思堂荣膺365地产家居网“2010年度十大金牌代理公司”和搜房网“2010年苏州房地产最具竞争力代理行”。

　　频繁并购 意图布局全国

　　世联地产突然传出收购风声，或许和其历史经营风格有密切关系。

　　2010年4月16日，世联地产以4000万元收购济南信立怡高物业顾问有限公司51%的股权；3个月后的7月30日，公司以2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司100%的股权；2011年1月5日，公司又以3000万元收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司51%的股权；2011年4月12日，世联地产再次对外宣布收购事项，以2800万的价格收购重庆纬联。

　　重庆纬联位列当地行业三甲，此次收购被重庆业界称为该地代理业最大并购案。2010年并购的信立怡高在山东市场排名第一，四川嘉联排名四川三甲，世联地产开拓华北和西南市场的意图显而易见。

　　公司董事长陈劲松此前曾表示，今明两年世联地产将充分利用IPO超募的资金，积极开展地产服务行业的并购，通过并购快速占领市场做大规模，世联地产的目标是在一手楼代理销售领域达到10%的市场占有率。“目前世联的外围扩张基本上都是走的并购路线。从另一个层面讲，加速世联扩张的利器是并购。”

　　华泰证券地产分析师告诉 《每日经济新闻》记者：“目前地产行业行情低迷，选择这个时候对外扩张，是一个非常好的时机。这也是公司的一种战略和规划。”

　　公告显示，截至今年6月30日，世联地产尚未使用的募集资金余额为4.6亿元。这无疑将对公司在全国范围的并购提供有力支持。

　　主营地域结构待改善

　　华东和华北业务规模占比的提高，以及今年初世联在西南的两笔收购，都表明世联正在改变营业收入主要来源于华南区域的态势，主营业务的全国布局更趋合理。

　　2010年财报显示，去年世联的代理销售总额为1216亿元。去年华南区域营业收入占世联总营业收入55.08%，华北区域和山东的合计营收占比为29.30%，华东区域的营收占比为15.62%。非华南区域业务规模占比由去年同期的31.14%上升为44.92%。

　　尽管异地扩张已见成效，但世联地产的业务布局仍以华南为主，各地区不平衡的问题并未彻底解决。

　　公司市场部许总告诉记者，目前世联在华南的市场占有率为30%~35%；华北地区去年通过并购和开拓，这一比率有所上升，现为10%左右；西南地区还没有正式成立子公司，但已经正式并购，华东地区设立了子公司，但市场占有率很少。

　　上述华泰分析师表示，“华东地区市场已经很成熟了，房地产代理的竞争也非常激烈。而且，代理是一个本土性很强的行业，外地企业很难进入当地的销售网络。公司上半年在成都和重庆的两笔重要收购，完全足够帮助世联立足并开拓西南市场。”

　　上述分析师还表示，世联选择博思堂不无道理，是公司的战略需要。如果真的收购成功，肯定是很好的。因为华东地区已经是一个成熟的市场了，收购一家好的代理公司，市场份额多，不用花时间再来拓展市场，能轻易进入华东当地市场。

　　资料显示，博思堂的发展策略以苏州、无锡为中心，以长江三角洲地区为中心，面向全国扩张。且博思堂发展十年，在当地建立了成熟的销售网络和经营市场。由此看来，博思堂正好能弥补世联的短板。

　　分析师：整合是关键

　　不过在并购的道路上，世联地产并非一帆风顺。公司在武汉的并购就进入了暂停状态。“虽然签了合同，但因为涉及到很多其他原因，最终还是选择了暂停并购。”陈劲松接受媒体采访时说道。

　　兴业证券一位分析师指出，并购有时不一定有效果。两个公司的整合是关键，其次要看收购价格是否合理。此外，成本也是很重要的因素。为做大规模开展的行业并购，将导致费用开支增加，这恐怕是世联地产在做大规模过程中必须承受的阵痛。

　　华泰分析师告诉记者：“对于房地产代理商来说，市场占有率是最重要的。”

　　“对于世联这样的上市公司，扩大市场份额，将市场占有率拉上去是首要问题。因此，他们会愿意放弃一些利润。”该分析师指出，“在前期整合阶段，盈利肯定不会很好。到后期行情上去了，加之整合完成，利润自然也就上去了。”

　　当然，他同时也指出，政策现在还是很紧，至少要到明年一季度才可能有所松动。市场好转，公司的利润才能释放。

　　公司市场部一位负责人承认，政策暂时不会松动，下半年新房推出不是很多，这对于世联业务的发展和并购的开展或多或少会有些影响，有些并购可能会有所推迟。但他强调：“世联还是会坚持并购的方式。”