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方正系揩油中国高科 疑廉价回购地产项目

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-09 02:01 来源: 中国证券网-上海证券报

  ⊙记者 郭成林 ○编辑 邱江

  入主中国高科半年后,方正集团开始践行承诺——回购地产项目,解决同业竞争,为启动资产注入计划清除政策障碍。但另一方面,如同之前广泛质疑的隐匿关联与灰色交易,此次中国高科向方正系剥离的昆山高科,作价明显偏低,或难逃利益输送之嫌。

  中国高科9月8日公告,将向关联方北大资源集团转让昆山高科51%股权,作价1.53亿元。资料显示,昆山高科系中国高科主要的地产项目,后者持有51%股权,昆山工业资产经营公司持有30%股权,北大方正集团持有19%股权。

  2011年2月,方正集团收购中国高科24.37%股权,将其“绯闻”子公司正式纳入经营版图。彼时,方正集团在权益变动报告书中承诺,未来12个月内对中国高科的内部资产进行整合,待相关条件成熟时,择机将优质资产注入。

  所谓内部资产整合,系指中国高科与方正系存在的地产业务同业竞争。据查,目前方正集团地产业务由北大资源承担。为此,方正集团承诺,将在定向增发注入优质资产时对相关地产业务进行剥离,或由中国高科根据地产项目进展,解决该同业竞争问题。

  与此相对应,中国高科在9月8日公告中表示,转让昆山高科系为“进一步贯彻落实‘依托北大方正集团雄厚的实力,寻找新的利润增长点’的战略目标,为下一步的发展减轻历史包袱”。

  基于此,上述交易在解决同业竞争之时,亦可视为方正系启动更大资本运作的信号。但一切的前提是,剥离价格务求公允,不得有损害中国高科利益的嫌疑。

  记者查昆山高科资料了解到,昆山高科成立于2008年,实际资产仅为昆山市巴城镇两地块。据中国高科2009年公告,上述地块系于10月23日中标,一块住宅用地、一块商住用地,总面积共28.8万平方米,中标价1.84亿元,折合单价638元/平方米。

  两年来,昆山高科上述两地块仍处于前期开发阶段,未实现任何收入。截至2011年6月30日,公司总资产2.3亿元,净资产1.96亿元,1至6月净利润总额-137万元。

  此次,中国高科将昆山高科转让给方正系,评估其2011年6月30日的净资产为3亿元,增值率约53%——即意味着两地块在2009年10月至2011年6月30日间增值约53%。

  记者查阅多方资料,显示该增值率存明显低估嫌疑。

  昆山市国土资源局网站2011年5月17日公告,昆山城市建设投资发展有限公司于2007年通过补办出让方式取得巴城镇一住宅(康居房)用地,出让地价180元/平方米。现申请将部分地块用途调整为住宅,需补交出让金2787元/平方米。由此,折算昆山巴城镇的住宅地价在2011年6月约为3000元/平方米左右。

  此外,诸份昆山市国土资源局网站上公布的土地成交公告均显示,2011年以来昆山住宅用地价格在3000元至10000元/平方米不等、商住类用地在4000元至20000元/平方米不等。

  但以此次中国高科转让昆山高科的价格为据进行推算,巴城镇两地块2011年6月底的价格仅约1000元/平方米,这与上述数据存在极大差异。

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