云南城投承认资金吃紧拖累项目开发

　　■本报记者 王 峥

　　滇池环湖东路土地一级开发——这个计划总投资280亿元的超大项目，曾是云南城投被市场寄予极大期望的重要原因。不过如今，随着该项目收储土地大规模的“意外”流拍，一场风暴已经悄然降临到云南城投的上空。

　　“滇池环湖东路的土地一级开发确实延缓了，但是并没有停。”云南城投董秘办的工作人员这样对记者表示。但是他也承认，因为之前的土地拍卖结果低于预期，公司目前的资金压力比较大。

　　承认资金问题

　　开发被迫延缓

　　在9月21日云南城投发布的澄清公告中，公司就表示，不能完全认可有报道提到的有关“囿于资金瓶颈，云南城投对滇池环湖东路土地一级的开发陷入停顿，已经不再进行土地的拆迁、整理和收储”的说法。

　　云南城投解释称，因受房地产市场宏观调控的影响，公司环湖东路土地的拍卖未实现公司既定的目标，给公司的资金造成了较大的压力，受上述土地市场的影响和公司资金压力的影响，公司环湖东路土地一级开发项目有所延缓，但未陷入停顿。目前，环湖东路云南城投段道路全线实现正式通车；环湖东岸干渠截污已实现贯通，其余相关工作仍在推进。

　　但有分析师就表示，云南城投的这个解释只是笼统的讲述了一下目前环湖东路土地一级开发的困难处境，至于开发延缓的程度则只字未提，而这显然无法消除市场对其的担心。

　　而其内部人士则承认，由于一期土地拍卖不顺，公司目前的资金压力很大，导致后续二期、三期的工作都出现了延缓。

　　据了解，2008年5月，云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，而这个合同对于云南城投来说可谓十分优厚。

　　当时有分析师就表示，滇池环湖东路土地一级作为公司未来业绩的主要来源，预计云南城投2009年净利润为10.1亿元(每股收益2.39元)，2010年净利润为18.94亿元(每股收益4.48元)。但实际情况却是2009年公司净利润2.1亿元，2010年净利润3.3亿元，远远低于此前的预期。

　　不过，由于2009年与2010年环湖东路沿线土地并没有出让，所以虽然云南城投的业绩远低于预期，但市场对其的期望仍然很大。

　　在2011年7月环湖东路沿线第一批土地出让前，民生证券的研究报告就表示，其开发滇池环湖东路的一级地块年内(2011年)出让概率大，一旦出让将引爆2011-2012年业绩。

　　但最终的结果却让市场大跌眼境。在今年7月13日、7月18日和7月22日分3批拍卖的土地中，除首批4块地共160亩以底价成交外，其余21宗地共约1460亩均告流拍，流拍率高达90%。在这种情况下，云南城投今年想依靠土地出让的净收益来实现业绩的爆发显然已经不可能实现。

　　而更加糟糕的是，此前已经投入的62亿元投资，截至目前仅仅收回了3.06亿元的保底收益。至于那以底价成交的4块土地的净收益，云南城投方面表示至今还有没有收到。

　　核心项目可能被瓜分

　　仍面临政府违约危险

　　在投资短期内难以收回的背景下，云南城投不但难以开展环湖东路土地一级开发的后几期工程，眼前的债务压力更是迫在眉睫。

　　此前有报道就称，“土地流拍致使云南城投一级开发投资难以回收，数笔银行贷款临近还款期限，信托、公司债融资计划均告失败，云南城投的资金链遭受重压”。

　　对此，云南城投解释称，公司经营模式多元化，目前环湖东路土地一级开发项目遇到暂时性的困难，但该业务不会对其他业务板块的正常运作构成大的影响。

　　不过云南城投也承认，因受国家对房地产市场宏观调控的影响，云南城投公司债的申报材料现正按照相关规定等待国土部前置审查；公司的信托理财产品亦受国家出台的明令禁止银信合作的相关政策的影响，现暂不具备发行条件。

　　而记者在查阅云南城投2011年半年报后发现，公司截止2011年6月30日累计负债95.96亿元，其中一年到期的流动负债就高达51.39亿元，占其总资产134.91亿元的38.09%。因此在云南城投账面资金余额仅为12.7 亿元的情况下，公司的债务情况同样十分严峻。

　　同时，云南城投表示，由于滇池水环境综合治理需要及项目所在区域规划调整等客观原因，环湖东路土地出让遭受到大比例的流拍。公司正积极与昆明市政府进行沟通，昆明市政府明确表示一定会维护好投资者的利益和公司在资本市场的形象。截止目前，昆明市政府从未正式作出终止公司负责环湖东路沿线土地一级开发项目的决定。

　　不过，对于市场传闻昆明市属平台公司昆明轨道交通有限公司已介入环湖东路部分项目的前期工作的说法，云南城投并没有否认，只是称尚不确定。此前云南城投曾明确表示，公司是环湖东路土地一级开发项目的唯一施工单位，但从这次的澄清公告中看，云南城投已经表示自己只是环湖东路沿线土地一级开发项目的主体。而显然，唯一施工单位和施工主体单位的差异明显。

　　从这点也可以看出，昆明轨道交通有限公司确实已经介入环湖东路部分项目的前期工作。滇池环湖东路土地一级开发项目面临被瓜分的危险。

　　此外有分析认为，滇池周边土地大比例流拍的深层次原因可能是昆明市政府对当时的绝对地价水平仍不满意，另一方面可能对土地出让净收益的50%分给云南城投有异议，希望用拖的方式给企业压力，从而降低给企业的分成比例。但对于这种说法，云南城投并没有回应。其内部工作人员则表示这只是市场的揣测。

　　不过，有不愿具名的房地产分析师就表示，从目前来看，未来环湖东路土地一级开发和收储土地出让工作很可能会出现变数，包括调低收益分成比例、终止未启动的三、四期(约2万多亩)合作、在拍卖后故意拖延或不兑现“收益分成”等，现在就看政府方面如何处理了。而一旦出现这些情况，云南城投预期的收益将大大降低。