宝钢股份称吴淞地块未低估 自行开发成本高
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-14 03:40 来源: 证券时报网
证券时报记者 向南
针对投资者对宝钢股份(600019)旗下两项资产出售价格被低估的质疑，宝钢股份今日公告称，即使按照该片区商业用地平均成交价999.65万元/亩计算，也不及出售给大股东所能获得的收益。
根据宝钢股份2月29日公布的资产出售方案，宝钢股份控股股东宝钢集团及其两全资子公司上海宝钢不锈钢公司、宝钢特钢公司将受让宝钢股份持有的不锈钢和特钢公司股权及全部资产，标的资产交易基准价格合计451.93亿元，宝钢股份获得一次性收益95.8亿元。不锈钢和特钢事业部位于吴淞地区，有投资者认为考虑上述厂区因城市改造搬迁所带来的潜在收益，该价格不够合理。
宝钢股份表示，按工业用地转让价格，该5.7平方公里土地评估均价1716元/平方米，高于近期市场成交价。土地评估值合计约98亿元，增值75.4亿元，增值幅度为3.34倍，评估均价为114.41万元/亩。2012年截至目前共有5个成交案例，平均成交单价795元/平方米。
宝钢股份表示，目前不锈钢和特钢事业部地块的资产和土地评估值已充分体现商业开发价值。本次资产交易，不锈钢事业部和特钢事业部土地使用权和固定资产评估值约370亿元，相关固定资产评估值270亿元。如进行土地开发，房屋建筑物搬迁可回收价值接近于零，甚至场地平整还需要额外支付一定费用；而机器设备搬迁可利用价值一般仅20%-30%左右，预计相关固定资产可回收价值30亿-45亿元。
如果此5.7平方公里土地用于商业开发，土地单价按2011年以来宝山地区住宅和商业用地平均成交价约1.5万元/平方米(999.65万元/亩)计算，土地总开发价值在380亿-470亿元左右。但同时土地开发成本也很高，其中出让金一般为总开发价值的30%，约115亿-140亿元，扣除出让金后的土地开发净收入约265亿-330亿元。根据上述测算，土地自行开发净收入和相关固定资产可回收价值共计约295亿-375亿元，低于或接近本次资产转让收入。
此外，如自行开展土地开发，还将发生员工安置补偿费用、场地平整和前期工程费用、基础设施费用、资金成本以及土地增值税等成本或费用。尤其在土地开发前期至少还需要五年以上的关停搬迁时间，期间还需占用大量资金，承担资金成本，而本次公司资产出售，综合考虑一次性现金、分期付款支付，以及公司融资成本、资金运作效率及分期付款利息水平等因素，预计当年将降低公司财务费用约14亿元。
因此，宝钢股份认为，本次资产交易的土地评估值公允反映了工业用地的市场价值，同时本次公司资产交易出售所得收入也高于或接近该等地块用于商住类用地开发的价值，自行开发则风险较大。