险资吹响进军不动产号角

　　□本报记者 丁冰

　　泰康人寿旗下第一家养老社区6日在北京昌平区奠基开工，这意味着保险公司在投资养老地产方面迈出实质性一步。

　　分析人士指出，保险资金正积极拓展一些满足长期资产配置需求的投资领域。投资养老地产，不仅拓宽了险资进军不动产的路径，也延长了寿险行业的产业链，有望促进保险公司实现战略转型。不过，由于投资规模大、资金回报周期长，这一领域仍存在诸多风险。

　　险资加速布局养老地产

　　2009年11月9日，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，成为国内第一个获得试点资格的保险公司。2010年3月，泰康成立保险业首个养老社区投资实体——泰康之家。2011年底，泰康人寿在北京昌平购入一块30万平方米的土地建设养老院。这一项目计划2015年入住。

　　泰康养老社区计划，除了在北京，还相继在上海、三亚布局，以后还要在30多个省区发展连锁养老社区。

　　泰康并不是唯一一家涉足养老产品的寿险公司。新华保险也将开发养老和健康产业写进了公司下一个五年计划。目前新华保险在西安、武汉建立的两个健康管理中心项目以及在北京延庆和密云的两个养老项目均已获得董事会批准。在5月的一次新闻发布会上，新华保险总裁何志光表示，养老地产项目预计在6月破土动工。新华保险还计划独资设立新华家园尚谷（北京）置业有限责任公司，作为延庆养老社区前期建设工作的开发主体。

　　此外，中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城启动，占地面积475公顷。

　　进军不动产“新切口”

　　随着中国人口老龄化的到来，养老产业成为各路资金的投资热点。资金需求规模大、负债久期长、投资稳健等特性，满足了保险资金本身的投资需求。近年来，寿险资金一直在寻找开拓与长期资金相匹配的投资渠道。在寿险公司保险费收入里大概有40%左右是长期寿险资产，即有1.6万亿元的长期资金。建设高档养老社区也被保险业界视为是比较稳定的投资渠道。

　　更重要的是，进军养老地产是众多保险公司实现跨越式发展的理想路径，通过借道养老社区项目，保险公司可顺利在地产开发领域分到一勺“蛋糕”。

　　事实上，泰康人寿在2006年已成立泰康置地，是其进入地产领域的另一平台，将养老地产作为投资写字楼之外的一个重要业务模块。泰康置地在北京、上海开发养老社区，同时还在一些核心城市寻找土地资源，公司的战略目标就是成为中国最大的以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司。

　　“养老产业将是下一轮保险业新的增长点。”泰康人寿董事长陈东升认为，近几年来是银保业务的繁荣时期，未来保险公司将在养老、医疗方面展开竞争。

　　新华保险董事长康典也表示，寿险行业的高速增长遇到了挑战，但其他新兴业务如养老、健康、医疗等可与寿险业务产生协同效应，是公司转型的焦点。

　　陈东升认为，中国作为最大的新兴工业化国家，现在正向中等发达国家迈进，这个迈进是中产阶级的崛起，而中产阶级对于养老具有很高的需求。

　　第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口为1.78亿人，占比达13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿人，占比达8.87%，并呈逐年增长态势。据测算，老龄产业涵盖了从医疗保健到地产开发等产业，年总产值可达1万亿元。

　　在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。

　　“养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年。”陈东升说。

　　定价与回报仍存疑

　　养老产业作为朝阳产业，也蕴含巨大风险。“由于养老地产项目大多位于城市周边地区，用地性质很可能为50年限的公共设施建设用地。加之养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括家政、医护、保健，乃至特殊饮食护理服务等。这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说，实在是缺乏操作经验。”有地产公司人士称。

　　着眼长线回报的保险公司也必须面对土地、运营等成本的挑战。“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说，这就需要保险公司有充分明确的市场定位和盈利模式。

　　采用“只租不售”的经营模式，投资回报周期漫长是不争的事实。泰康人寿采用的经营模式是将其与长期寿险产品结合起来。在5月中旬，泰康人寿推出“幸福有约终身养老计划”，涵盖了养老财务规划和养老生活安排。其中“乐享新生活”作为一款养老年金产品，缴费起点为200万元。泰康人寿副总裁兼首席市场官尹奇敏介绍，“幸福有约”计划让客户在享有保险利益的同时，享受到由泰康之家提供的“保证入住养老社区资格”。而保险合同产生的利益，可以用于支付社区每月的房屋租金和居家费用。