投资“城市更新”其实并没那么美

　　和其他实业公司参与城市更新项目不一样，上市公司但凡涉及“城市更新”概念，股价往往就有了令人遐想的空间。

　　土地性质的改变意味着对现有土地资产的重新估值，对应的是财务报表上资产的再增厚，而一旦城市更新项目进入正轨，势必能为上市公司盘活资产，对业绩和股价都会带来正效应。

　　但同时，摆在眼前的现实案例也在提醒投资者，投资这类公司，要看到的不仅仅是美好的一面。

　　深天健、深康佳：

　　项目开发需巨额资金

　　深天健旗下的天健工业园片区更新单元是被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》的项目之一，这也意味着天健工业园的土地性质终于得以改变，从工业用地转变为居住用地。

　　这一项目位于福田中心地带的香蜜湖、景田片区，占地6.3万平米。对于这块地块的区位价值，从2009年到如今近三年时间，券商研究员的看法几乎是一致看好，从未发生改变。

　　“天健工业园区周边比较高档的小区二手房售价每平米在4~5万元之间。即使按3万元/平米的售价保守估计，则该地块潜在的销售收入也将达到50亿元左右。”国泰君安分析师孙建平认为，如果该工业区改造为住宅开发项目，显然该地块将具备较大的房地产开发价值。

　　但是，深天健要将这一更新项目成功实现，尚需解决不少现实问题。首先，地块的好位置意味着将要补交高昂的地价，如果按照补交楼面地价6000~10000元/平方米来计算，则整个项目所涉及的地价就高达3.6-6亿元不等，按照该公司今年一季度末手持现金约8亿来衡量，显然现金流非常紧张。其次，即使补交地价之后，后期开发所需的资金也需要相对稳定的现金流来支撑。

　　“这意味着公司可能需要通过再融资来解决开发资金的问题，或者引进有资金实力的公司来共同开发，但这也意味着未来的收益要摊薄。”一位不愿意透露姓名的研究员对记者表示，深天健手中的地块确实是块宝，但是如何真正将它盘活，仍需要看到进一步的举动。

　　和深天健情况类似的还有深康佳A，尽管外界对其位于华侨城的总部所在地皮的估值非常看好，但开发显然需要大量资金。与之印证的是，康佳将在6月15日的股东大会上审核四项临时议案，全部为银行授信额度和拆借额度等融资相关事务，涉及资金达到88亿元，远远超出其市值，记者查看此前记录，发现该公司从未出现如此庞大的资金需求。

　　沙河股份：

　　项目都在母公司名下

　　在城市更新相关概念之中，沙河股份也是二线蓝筹中近期股价表现最为活跃的一个上市公司。而和其他一线蓝筹相比，沙河股份此前在深圳市的储备土地面积几乎可以忽略不计，因而相比之下，其在深圳城市更新中的参与力度则显得更大。

　　4月10日公布的《2012年深圳市城市更新单元计划第一批计划》 显示，沙河集团拿下离其总部最近的白石洲片区近10万平方米的深业世纪山谷更新单元。记者查阅相关资料发现，这一地块位于沙河东路旁，属于华侨城片区，周边房价每平米都在3~4万之间，在第一批计划中属于更新面积最大的、位置最好的一个。

　　然而，沙河股份随后澄清，此项目为母公司沙河集团所有，与上市公司无关。但这一澄清并不妨碍二级市场上股价的狂飙，从4月10日的《更新计划》公布后，沙河股份走出了一波连续四涨停的行情，最高涨幅超过80%。

　　此外，有意思的是，在另一位于宝安区西乡的墙板厂工业区改造项目上，沙河股份在去年12月向宝安区城市更新办递交申请成为项目的直接改造主体，但在2012年4月16日股价完成4个涨停之后，沙河股份却突然撤回了改造申请，改造主体随后转由其母公司深业沙河集团实施。

　　“这意味着，未来项目的处置权完全掌握在大股东手中，既可以注入上市公司，也可能完全一点干系都没有。”深圳一名私募人士在接受记者采访时表示，尽管这一项目仍处于前期工作，公司并未真正投入真金白银，发生转让也属于正常。但对于一般投资者来说，公司如果经常出现这种不确定性现象，则应当有所警惕。