新区商户成“摊奴” 小商品城歇业事件调查

张常春/制图 李小平/摄

资料来源：国泰君安研究报告 张常春/制图

　　国际商贸城三期项目是前两期的总和。图为五区商铺惨淡的经营现状

　　证券时报记者 魏隋明

　　素有“华夏第一市”之称的义乌国际商贸城大得令人惊叹，这座全球最大的小商品市场拥有商铺约7万个。有人曾测算过，如果每个商铺前停留1分钟，每天按8小时计算，起码要半年才能转遍整个市场。

　　6月18日、19日，国际商贸城五区（简称“五区”）的数百商户因为生意清淡，连续发生两起“关门歇业”事件。这在小商品城（600415）的历史上史无前例，义乌国际商贸城是小商品城的核心资产。

　　尽管目前五区商户已恢复营业，小商品城也承诺将给真正做生意且做得好的商户“松绑”，并称正在商讨繁荣方案。但从昔日的一铺难求、一铺养三代，到如今因生意冷清而遭遇部分商户抗议，究竟是什么原因导致如此大的落差？近日，证券时报记者前往义乌，探寻五区部分商户“关门歇业”的台前幕后。走访中，场街之争、电商蚕食、炒摊、市场布局混乱等致使小商品城优势逐渐丧失的原因一一浮现。

　　歇业前因

　　6月25日，端午后的首个工作日，记者来到事发地五区市场。上午9时许，经营户们已陆陆续续开门营业，顾客不多，偶尔晃动的身影折射着市场的冷清。

　　国际商贸城共分三期，其中第三期一阶段为四区、二阶段为五区。说起国际商贸城第三期项目，人们习惯将它与东阳世贸城联系在一起。

　　2006年3月，距义乌不到10公里外的东阳，开始兴建“建筑面积150多万平方米”东阳世贸城。面对东阳世贸城扑面而来的攻势，义乌市政府于2006年7月决定，全面启动总建筑面积175万平方米的国际商贸城三期。三期项目总投资约50亿元，建设规模相当于商贸城前两期（即一、二和三区）总和。

　　从一区2001年破土动工，到五区开门迎客，前后整整跨越10年。现在的国际商贸城已经成为全球最大的小商品市场，拥有的商铺约7万个。也正因为国际商贸城大得惊人，三期项目的经营情况，一直牵动着资本市场。

　　由于缺乏人气、出租率低等原因，东阳世贸城在坚持两年后，于2009年11月被迫转型为东阳木雕城。而义乌商贸城四区、五区也表现不一：坐拥数千商铺的篁园市场、宾王市场拆建，使得大批商户涌入四区，所以四区市场的出租，并没有引起市场的忧虑。而五区市场开业以来，盛况至今未现。

　　去年年报中，小商品城在2012年度经营计划及主要工作中指出，要加大招商力度。五区1~3楼主体市场（不含连廊）出租率达100%，四楼出租率达50%，确保五楼网商区块顺利开业营运。然而，出租率并不代表开门率，市场的人气、赚钱效应，才事关日后的繁荣。

　　记者了解到，五区新市场开业一年多，相对其他几区，这里人气明显冷清。据五区商户反映，他们一年下来普遍亏损，这为连续两日的“关门歇业”事件埋下了伏笔。

　　未能如愿的诉求

　　在很多义乌的商户看来，此次五区部分商户“闭门谢客”并没有导火索，而是集体诉求未予采纳的一次呐喊。

　　五区于去年4月开业，作为国际商贸城的一部分，五区商户与市场管理方——国际商贸城第五分公司（五分公司）签订的合同主要分三种，一年期合约，两年期合约、五年期合约。如此，对于一年期合约的商户来说，今年4月将面临续约和退出的抉择。

　　今年3月，五分公司着手续签合约事项。在动员期间，就有商户口头向五分公司诉苦；也有商户通过书信上访；还有的商户则联合起来，寄望通过行业协会的力量，向五分公司传递他们的不满与诉求。

　　“当时，五区商户们反映焦点集中在商位租金问题、税收问题、行业布局问题、场街矛盾问题、商位经营面积问题等，我们协会把这些诉求以文字的形式向五分公司反映了。”义乌某行业协会副会长盛耿江回忆说。

　　记者了解到，对于该协会反映的问题，小商品城给予了答复。其中，关于商位租金问题的答复是，目前商位租金不会调整。

　　小商品城强调，五区市场商位基准价是在兼顾市场繁荣、三期定向增发承诺，与四区市场平衡、物价上涨等因素的基础上，结合市场建设成本综合计算得出，具有一定的合理性，对实际经营不理想的经营户，可向小商品城申请办理商位使用协议终止手续，公司将退还剩余商位使用费。

　　小商品城给出的答复，让很多商户很失望，部分商户在今年4月续约时选择了退出。这在义乌几乎前所未闻。

　　在盛耿江看来，商户们降低租金的诉求不无道理。一区市场已经过多年培育，市场成熟，普通商位的年租金可以低至2~3万元，而五区是新市场，一些商位年租高达7万多元。

　　据了解，国际商贸城租金基准价为，一期约1900元/平方米/年，二期约2180元/平方米/年，三期约2380元/平方米/年（其中五区租金2833元）。另外，按照承租办法，五区商户每年需要缴纳的租金，还需按摊位面积乘以一定的系数计算。这个系数，根据商位所在位置的好坏分为四级：分别是1.6、1.4、1.2、1.0。

　　“市场是义乌市的生命线，国际商贸城五个区是一个整体，不能因为五区建设成本高，商位基准价定价就高。五区作为一个新市场，在市场培育期，更应该得到格外的照顾，这跟放水养鱼是一个道理。此次事件，是小商品城不肯认错，没能听取群众诉求的结果。”盛耿江说。

　　退出或者坚守

　　6月25日下午5时许，国际商贸城第五分公司总经理吴永强还在办公室忙碌。他桌子上摆放着一份关于五区市场广告投放文案，而这与此次“关门歇业”事件不无关系。

　　市场是义乌市的命脉，五区连续两日的歇业事件触动了义乌市政府的神经。小商品城6月20日就组织召开了题为“深入沟通交流、共促市场繁荣”的经营骨干座谈会。在近3个小时的座谈会上，义乌市委常委、副市长赵国荣，义乌商城集团董事长金方平和近20名商户代表，围绕如何促进市场繁荣，进行了交流。

　　据参与此次座谈会的商户代表卢昌华说，在座谈会上，不少商户提到了经营成本的问题。五区单位商位面积是14.4平方米，而一、二区商位一般是9.8平方米。五区市场商位的单位面积比别的大，基准价又比一、二区商位每平方米多出近1000元的租金。如此，有些五区商户其实用不了这么大面积，这样就白白多交了租金；而类似于床上用品的商户需要面积多，以基准价计算，需要交纳的租金则更多。这对于正处于培育期的五区市场，基准价定得太高，是不利的。

　　在这次长达数小时的座谈会上，赵国荣表示，为促进市场繁荣，小商品城应当加大市场宣传推广力度，推进网商服务区与实体市场对接，组织动员经营户参加展会，并在商位管理办法、选商商位质押贷款等方面展开积极探索。为整合采购商资源、强化集聚优势，相关部门要破题场街之争，积极引导，逐步推进经营主体向市场集聚。

　　在这次座谈会上，身为小商品城董事长的金方平，也有过表态。他说，目前小商品城已在研究完善商位管理的相关办法，如果是真正做生意且做得好的商户，小商品城将给予认定，助其“松绑”。

　　在一些商户看来，此次事件将促使小商品城对商铺价格作出调整。然而，商城集团市场部经理张奇真很明确地告诉记者，“五区的租金水平不会调整，但肯定会出台其他促进市场繁荣的政策。”

　　对于五区市场的前景，受访的商户很多都不看好，也有商户选择转租商位，以保证商位正常开门的方式坚守。于是，在如今五区市场《信息张贴栏》，贴满了“转租、寻求合作”广告。如果致电过去，当听到对方给出“免租金”优惠时也无须惊讶。因为只要保证商位正常开门，最初的租户就会有优先续租权，等五区市场培育起来时，这个优先权可能换来上百万的转租费。也就是说，对此时选择坚守的很多商户来说，是为了今后的“转手”。