《商业周刊》封面文章：重建世界贸易中心

　　导读：最新一期的美国《商业周刊》于2011年8月8日正式出刊。本期封面文章标题为“拯救归零地—记世界贸易中心重建”。文章讲述了世界贸易中心从倒塌到重建的全过程，并指出在重建中无时无刻不体现着“利益”。

　　用不了太久，新世界贸易中心将悄然降临在纽约的天际线上，而一栋102层的摩天大楼也会再次震撼世界。多年来，这个项目经过了反复的论证和规划，一会被认为事关重大，一会又被诋毁成微不足道，现在一切都已尘埃落定，工人们正在加班加点的建设。建设新世贸中心即是为了纪念逝去的生命，也是为了弥补失去的损失，这里是一个国家的宣言，更是一个有利可图的房地产项目。

　　开发商道格拉斯-杜斯特(Douglas Durst)坐在位于第42大街公司总部的办公室，凝视着远处正在拔地而起的新世贸中心，说道：“我相信建成以后一定非常壮观。”然而就在恐怖袭击发生以后，他却是重建项目最坚决的反对者。杜斯特说过，那些享受高额补贴的建筑会损害整个经济。有很多人和他有同样的观点，但只有他在报纸上登出广告宣称，新世贸大厦是糟糕规划和鲁莽决策的结果。尽管官员们呼吁，不管重建费用有多高，也不管曼哈顿是不是需要那座写字楼，开发商们都有义务去重建，杜斯特却一直对此无动于衷。

　　然而去年夏天，杜特斯花费一亿美元从纽约和新泽西港务局手里买下了新世贸中心的开发权，在人们对他的行为唏嘘不已不时，杜特斯解释到，新世贸中心肯定要重建，反正有人会从政府庞大的支出中获益，为什么这个人不是我呢。很快杜特斯就制定了详细计划，确定了最后的建筑结构、租赁方式和项目运行策略，而发行商康泰纳仕承诺租赁新建筑的一半。

　　恐怖袭击以后，重建进程一直非常混乱。当最初的悲痛渐渐淡去，人们从否认(不相信这是真的)到愤怒(美国要建一座更高的)，从讨价还价(由谁来重建)到绝望(真的有人会重建么)，现在已经到了程序的终点，接受。虽然不是人们所希望的纪念馆，但现实就是这样，已经无法改变。这块16英亩的地方不是一座墓地，也不是用来纪念的，这里有无穷的商业价值，如果说纪念9.11事件属于全世界，那么重建则仅属于纽约，这里是资本主义的圣地，充斥着对权利的向往和资本的渴望。

　　重建规划几乎在双子塔倒下那一刻就产生了。由于港务局是由纽约州长和新泽西州长共同管理，因此当时的纽约州长乔治-保陶基(George Pataki)成为这个项目最初的领导者。除他之外还有很多人影响着这个项目，比如可能支持重建项目的保险商；纽约市民和纽约的新市长，尽管他对那里只有很小的管辖权；当然还有拉里-西弗斯泰恩，就在世贸中心被毁前的几个星期，他和港务局签署了出租协议。

　　很多遇难者家属呼吁，保留遗迹并把这里作为纪念馆，这个建议赢得了很多的同情，但从没有被认真考虑过。2001年9月12号就有了重建的决定，当救援人员还在搜索幸存者时，西弗斯泰恩已经开始评估那份为期99年，价值32亿美元的租约。纽约资深公关霍华德-鲁本斯坦(Howard Rubenstein)给了他两个建议，用来表述重建。一个是，让人发指的资本家，要在浸染着美国人鲜血的地方再建一个商业建筑，另一个是：新建一个综合性设施以祭国殇。西弗斯泰恩立刻选择了第二个，并于当天通知合伙人，他准备重建。

　　很快重建方案被设定了三个先决条件。一个是新世贸中心要用作纪念，不能恢复原貌；第二个是由保陶基决定的，世贸双塔原址下应该保留一块地方作为纪念馆，在其周围进行开发；第三个条件与其他两个有些冲突，要求重建在袭击中损失的800万到1000万英尺的办公区域。

　　曼哈顿下城开发有限公司被政府委托监管整个项目进展，公司总裁罗兰-拜特(Roland Betts)说，这些条件必须被接受，因为港务局要求要建设更多的商业办公区。世贸中心存在了30年，在它倒塌之前才刚刚开始盈利，西弗斯恩泰的租约每年支付1.2亿美元，在此之前港务局一直依靠港口费和机场费运转。尽管港务局执行总裁克里斯-沃德否认重建世贸中心是基于商业考虑，但是人们都清楚，它需要可靠的收入来源。为了让第三个条件更加冠冕堂皇，他们想了很多办法。2002年曼哈顿下城公司邀请了多位世界著名的建筑师为遗址进行设计。保陶基说：“我们不是要在此建立一个新的写字楼，而是要再次创造传奇。

　　最后名不转经传的丹尼尔-里博斯金(Daniel Libeskind)获得了胜利。尽管他不是竞争者中最知名和最有经验的，但是他有很多重量级的支持者，这期中就包括康泰纳仕总裁的妻子维多利亚-纽豪斯(Victoria Newhouse)。她把丹尼尔介绍给了纽约著名的大律师爱德华-海耶斯，而后者对里博斯金的才华非常欣赏。当曼哈顿下城公司董事会讨论将最后的胜利给其他人时，海耶斯的一个电话改变了他们的决定，并决定选择里博斯金的方案。保陶基也非常喜欢里博斯金的设计，他规划建设一幢1776英尺的摩天大楼，并希望2004年铺设地基，2008年建造完成。但接下来，因为无休止的法律纠纷和各方抵制，新世贸中心的重建被耽搁了。

　　西弗斯泰恩一直被批评审美有缺陷，是美学的敌人，可这时他总是拿出自己的租约，告诉人们他有权按照商业的需要对那里进行开发。在世贸中心七号大楼的销售处，眺望着曼哈顿全景，我的心中感慨不已。2001年，西弗斯泰恩获得了46亿美元的保险赔偿重建七号大楼，这幢楼是在袭击中最后倒下的，也是最先被重建的。现在西弗斯泰恩已经80岁了，但是他仍然精力充沛，继续工作。他多疑又固执，当看到里博斯金设计的自由塔方案之后，西弗斯泰恩对他说：“你不要碰我的大厦。”，并强迫里博斯金和大卫-查尔兹(David Childs)合作。2005年，因安全问题需要重新设计时，西弗斯泰恩要求查尔兹全权负责。

　　因为西弗斯泰恩的固执，世贸中心的重建计划被耽搁了很久，他经常为自己的日程和资金状况和港务局吵的不可开交，保陶基愤怒的称他是一个不惜背叛公众信仰的吸血鬼。可以掌握西弗斯泰恩财务状况的纽约经济开发公司证实，尽管要支付港务局租金，但是他在世贸项目上已经获利17亿美元，远远超出了当初的投资。

　　最终西弗斯泰恩迫于各方的压力，放弃了两栋建筑的建设权，这其中包括自由塔。在谈及此事时，纽约开发公司的负责人说，不要以为西弗斯泰恩丧失了理智，如果仔细想想，你就会明白，这招金蝉脱壳用的恰到好处。他把规模最大又被寄予太多象征意义的自由塔一脚踢开(港务局为此还补偿了两千万美金)，留下了其他三个最有经济前景的项目，他余下的经费足够再建好几个世贸中心了。现在西弗斯泰恩非常满意他的三个项目，当被问到是否能收回投资成本的时候，这个耄耋老人说：“到2016年我们再讨论这个问题”。

　　这之后，里博斯金的方案被再次确定，作为自由塔的最初设计者，现在他的事业蒸蒸日上。当2008年信贷市场崩溃时，为了确保资金稳定，政府发放了2.6亿美元的免税债券，并同一家保险公司和一些私营企业共同出资。

　　新世贸中心的建设一直存在着财政问题。这里一半是纪念馆，一半是写字楼，租户们愿意支付的租金是500美元每英尺，而建成后预计房价是1400美元每英尺，可租户们不会为纪念馆那部分费用买单。尽管保陶基一直呼吁，新的世贸中心应该是一块净土，因为很多我的朋友和勇敢的纽约人牺牲在那里，但是当他2007年退休以后，港务局对这个项目做了很多改变，他们不希望新世贸中心太泛政治化，这是一个商业行为，必须激发企业的兴趣。

　　2009年，钢结构的新世贸中心方案获得通过，港务局欢迎私营部门参与招标开发，一些主要的开发商，包括道格拉斯在内都积极行动起来。道格拉斯曾和纽约时报说，没有这个项目，纽约的房地产业会更好。当年道格拉斯的父亲西莫就极力反对修建世贸中心，他说这会使得曼哈顿的写字楼供应过剩，事实证明他是对的，当提出建立新世贸中心的时候，道格拉斯也和他父亲一样反对，还专门成立了一个协会来阻止这件事。可是现在他非常满意自己这次投资，并和当年他在时代广场的一次投资相提并论。上个世纪九十年代，他在时代广场给康泰纳仕建立了一个总部，并且大获成功。

　　道格拉斯和港务局打交道时非常有策略的。虽然他只投资了一亿美元，但是他所拥有的股份要等到整个建筑租售完毕后才确定，具体的计算过程非常复杂，他获得的股份的多少会随着市场行情的变化而变化。道格拉斯说：“获得一个18亿美元建筑12%的股份和获得一个21亿美元建筑8%的股份，对我来说没有什么区别。现在根据港务局的估计，新世贸中心价值20亿美元，所以他可以获得10%的股份。

　　道格拉斯非常满意这个结果，他的收益稳定，风险可控，更重要的是，这个项目在楼盘建设较少的时期，提供了额外的业务，给他的公司后续发展创造了机会。通过监管未来世贸中心的升级改造，或者在一定基础上吸引更多的租户以及采取措施削减整个建筑的支出，道格拉斯可以获得很多额外的报酬。港务局方面估计，由于道格拉斯的介入，已经为新世贸中心的建设节省了3000万美元，其中有2100万美元作为佣金给了他。

　　最后一个问题是，这个项目规模太大，现在的两栋建筑一共有500万平方英尺的办公区域，在当前经济萧条的情况下，全部出租出去并不容易。但是道格拉斯想到了办法，那就是康泰纳仕。1996年该公司和道格拉斯签署的时代广场项目中，康泰纳仕公司一直支付比市场费用更低的租金，现在这个公司一直希望签订另一个合约。他们原本希望在世界金融中心安营扎寨，但是现在道格拉斯修建了新的世界贸易中心，康泰纳仕非常愿意道格拉斯继续做他们的房东。康泰纳仕支付的房租大约为60美元一平方英尺，略高于周边的平均水平。没有人会要求这个32亿美元的建筑在很短的时间内就能够获利，但纽约经济开发公司的沃德估计不用10年就会收回成本。

　　七月的一天，我在新世贸中心的建筑工地见到了沃德，他告诉我为了满足康泰纳仕的要求，设计上做了一些变动，但是整个建筑还是忠于里博斯金的设计理念，一个下沉的喷泉被置于原来的大楼遗址之上，四周环绕着白栎树。当然9.11的遗产不仅存在于这些建筑里，也存在于道格拉斯和港务局签署的协议里，协议规定如果再发生什么灾难性的事件，一切重建的权利都归港务局。

　　此时此刻，站在这片工地，我的脑海里浮现出这样的场面，《vogue》的漂亮女员工从新世贸中心走出，和对面高盛的银行家在街上打着招呼，归零地的游客向上凝视，旁边的车站人流如织。当所有的一切慢慢散去，这里又会发生什么，是对死者的缅怀还是对生者的警示？(鹿城/编译)