新浪财经讯 由《经济学人》主办的“第二届领军者系列峰会”于2011年6月23日在上海举行。上图为领军者系列峰会中国的房地产业论坛。

　　以下为论坛实录：

　　主持人：女士们，先生们，欢迎大家光临这一环节，我的名字叫帕玛丽，我是经济学人企业组织总监。我们在这里有一些小的主题，如果中国调控房地产的政策失败了会怎么样？台上做的房地产从业者都是成功人士，没有一个失败者，欢迎大家跟我们讨论这个话题。我左边这位是陈启宗先生，他是香港恒隆地产有限公司的董事长，而且在中国大陆有若干成功的投资项目，我记得好象从92年开始恒隆在上海有不少投资项目。他旁边的这一位是Richard David先生，是华瑞中国地产信托行政总裁。然后是王必光先生，是瑞安房地产有限公司总经济师，最后一位是Michael Klibaner，他是仲量联行中国区总监、中国研究部主观。我想先问问我们嘉宾，目前中国房地产行业是怎么样的一种情况？我想先请陈启宗先生简单描述一下。

　　陈启宗：没啥特别的，就这么回事。

　　帕玛丽：是一切正常吗？

　　陈启宗：如果大家都觉得不正常，那你肯定有问题了。就是这样，没有什么不正常。

　　Richard David：现在有一些信贷紧缩的政策，我们看此时此刻是第一次，政府讲的这么明白，承诺要满足不同阶层的需要，显而易见政府以及各个地区有不少挑战，我也同意陈启宗的先生，2011年欢迎进入房地产业，投吧。

　　王必光：不能更加赞同了，非常赞同，中国房地产业一直是走走停停的发展，重要的是我们要明白政府很关注对房地产行业的管理，怕泡沫破灭这样的现象。鉴于比较强的经济增长，他给房地产基本面起了一种加固的作用。

　　Michael Klibaner：其实归根到底不管我们做房地产还是搞证券的，还是搞哪行哪业的，我们都是在跟政府打交道，从这种角度说，今年跟往常没有什么差别，但是我们看政府对房地产的态度要比过去对房地产业的政策更一致了。有关于管理价格的，关于房地产供应的，各种与房地产市场有关的配套政策，这些政策他们之间的关系越来越协调了。所以我个人认为，我们可以总体折成一个结论，说中国房地产业比起以前，以前房地产业政策目的是为了管理经济，现在房地产业一些政策也确实旨在管理经济。今天房地产业在今天房地产业的占比当中增加了。今年如果房地产业管不好，对中国经济整体风险冲击大了。所以一定要想办法防止灾难性的事件发生。我对行业一直是乐观的，但是今天如果搞不好风险更大。

　　帕玛丽：能不能详细说说什么风险？举一个例子，相对于美国风险是明明白白摆在那里了，中国杠杆率还是那么高吗，还是对房地产开发企业有担心？

　　Michael Klibaner：不光从今天从历史来看，中国的消费者很健康，居民的资产负债表不错，没有什么问题，中国好大部分买房子的钱是自己家的钱，不是借来的，中国消费者比国外的健康。但是由于数字不是特别准确，但是我觉得从系统角度来说，从中国14%的经济直接跟房地产也有关，今天房地产业如果整不好风险会比危机前大。以后房地产也许在经济中的重要性达到20%的话，那么它更加容易对整体经济产生系统性的冲击。

　　Richard David：好多年了从事这个行业，从这种角度来说，中国的市场现在进入是非常有意思的，因为2005年之前像陈启宗先生跟他们的集团，恒隆地产等等以及像我这种，我这一辈子工作生涯都是跟房地产打交道，国外跟中国比中国市场确实有意思，像Michael说了已经成为世界经济大蛋糕中很大一块了，另外会把他的影响朝各处去体现，住宅还是房地产业的主要构成，但是房地产业也在调整，有的时候会失衡，但是在市场中确实有一些房地产投资是真正满足需求的。

　　帕玛丽：不知道你们是不是同意我的说法，是不是开发商被魔鬼化了，他们是很冤的？

　　Richard David：不能说妖魔化了，也不比其他时候好多少，坏多少，你看今天在座各位，中国政府对房地产的态度决定了很容易把它当成这个目标被批评。你看上海房价单价每米超过10万，很多因素解释了公众对于房地产开发商负面的评价。

　　帕玛丽：这难道不是一种结构性的问题吗，比如说预销售的活动还是引起争议的，好多钱被开发商拿去了，还有就是我先付费，开发商还没有盖就把钱拿走了，这种做法对吗？

　　Richard David：你不能说所有的开发商都是滥用自己的权利，都这样瞎做，不是说你站在一堆泥上就可以预售，2002年、2003年确实有，开发商要在房子建成50%、60%之后才能预销售，后来改变了，开始觉得搞土地融资政府也纠正了，不让他搞，所以政府实行了房地产开发基金的方式保证这笔钱不要被乱用。说到政府的决策，政府在房地产上发挥中心的作用。

　　帕玛丽：在投机性的购买跟满足实际居住需求的购买，政府怎么保证真实需求呢？您是一个经济学家，您对于房地产投资的作用到底是什么？怎么看？政府需不需要第二次买房，第三次买房区分一下

　　王必光：潜在的深层问题是城市土地资源的稀缺，相对城市发展而言是相对稀缺的资源，因此必须有某种分配的机制，因为在中国还有一个问题，就是收入分配的问题。可能有些富有的人他们有能力可以买得起很多套房，而一般的人可能是大学毕业生，他也是因为房价太高，买不起房，怎么应对这样的问题呢？这也是中央政府正在试图解决的一个问题。除此之外，还有这样一个问题，中国还在发展，在目前的发展阶段来讲房价总是处在失衡的状态，因为中国的资本账户依然没有开放，所以国内资本无法自由地到境外去投资。因此，资本会更多地集中在房地产这个行业，这也会推高房价达到一种会让人觉得有一定风险的水平。可是真正的问题，当我们谈到未来风险的时候，真正的风险在于到底是什么样的时间表，房价什么时候会调整。当人民币成为国际货币，资本可以自由地到海外去投资，真正重要的是我们要从金融系统演化发展的角度来看待房价的问题。

　　Michael Klibaner：我再继续说一下，物业税在上海、重庆的试点是很多人经常误解的话题，Richard David已经讲到了物业税一大意义所在，就是今天来讲投资者他的持有成本几乎为零，你付了钱买了房以后，这个房子就像买黄金一样的，他是不会产生收益的资产，可以保值的，但是没有收益的资产，因为它是稀缺资源，可以保值增值。另外一个是市政府的财政改革，现在地方政府他们有一个逆向的激励动因要去开发房地产。因为你卖了地你可以创收，但是这个是非重发的，就是一次性的。如果说发生变化，有一个物业税，有了物业税以后，房地产可以年复一年为地方政府的税基做贡献，那就不一样了，这样的话像商业开发商，还有商业投资者都可以获得更加健康的市场，所以地方政府的财政改革，包括物业税，包括总体监管框架更加连贯一致，这些都是很重要的方向。迟早全国性会推开一个物业税，他会结合这两个试点的优点推出全国性的税收优惠制度。

　　帕玛丽：比如说建设部现在和各个地方政府签署协议，要控制房价的涨幅，要和GDP增长挂钩，至少在短期内我们可以看到有这种干预的举动，要控制和调整房价的上升，不知道你对此有什么看法？

　　陈启宗：首先我很高兴坐在这边听我的同事讲话我就足以了，我有些话讲出来可能跟大家有分歧，最好就别讲了。首先很重要一点我们必须要搞清楚房地产在中国它还不是一个完全自由的市场经济，政府的参与度很高，我们在香港对此也是有深刻的理解，因为香港地全部是政府控制的，如果说政府要去管理，在需求侧做管理没有好的效果，真正解决中国房地产问题最根本性的解决之道是要针对供给这一方做工作。最近有一个领导在清华大学做一个演讲，他一针见血讲到地方政府它现在有卖地的动机，因为卖了地钱可以自己留，所以他有动机卖地，这也是房价为什么不断上涨的原因。这个问题无法得到解决的话，政府再怎么采取什么样的措施控制需求都不会有很好的效果，关键在于有没有政治意愿，在供给面做工作，这也是很难的问题。政府今天、明天、昨天做什么，我其实不在乎，因为房地产它的性质决定他是一个看长期的行业，我如果只去注意政府短期的行为我是没有办法做事情的。作为开发商，当然我要了解政府在做什么，我要知道短期内它的动向为何，听了以后我要刻意遗忘，我必须对长期一个行业发展健康与否做一个长期的判断。

　　帕玛丽：所以就是说不要过度关注每天每个月。

　　陈启宗：但是你们记者只问短期的问题，我又不愿意回答。

　　帕玛丽：我问你一个长期的问题，我似乎听到的，至少说在5年计划。

　　陈启宗：5年不够长，如果搞五年计划不应该做房地产，可以像投行那样做投机，投行不是专业搞房地产的，我不认为他们是专业的。

　　帕玛丽：政府现在重新介入房地产来讲，我们可以看到在“十二五”当中，政府有大规模去建设经济适用房，这是以后政府官员有约束力的地方，否则必须下岗，今年要建成1500万套，你怎么看待这一发展，对于供给方面带来什么样的影响？特别是你们在二三线城市有经验的怎么看待？

　　王必光：我想这是一个很积极的发展，在98年房改过程中没有足够的关注如何创造这样一个市场，如何为收入较低者解决住房问题，所以现在采取这样的措施应该说是及时的。中国最基本的要求就是要维持稳定，我们看房地产行业的发展，它的一个基调，一个最基本要求也是要维持稳定，稳定的同时有一定的增长。所以，我们对这一举动表示欢迎。可能在短期内会有些问题，比如地方政府如何为这么大规模的开发活动筹资。另外有限的土地资源考虑到它的有限性，是不是从公共住房挤压变成私人开发的房地产。可是除了这些潜在问题以外，我们认为长期来讲是非常积极的发展。

　　帕玛丽：我们今天听到地方政府筹资的限制和瓶颈，你认为商业开发商会不会有面临盈利压力，政府让私人开发商也参与这方面的发展？

　　王必光：我们看到有一部分国营的开发商他们已经收到了指令，要分配更多的资源去建设经济适用房，可是呢，要具体实施，现在有指标，下放到不同城市，甚至下放到区一级，各地的政府要找到方式方法来达成这个指标？

　　Richard David：我们不要低估根本性的变革，就是市场格局发生的深刻变化，政府以前也说过要建经济适用房，当然政府可以发指标，开发商也可以背股利，但是如何获得住房是永恒的问题，未来也将是永恒的问题，怎么样让大家获得住房，政府今后三年可以建成3600万套的经济适用房，但是往后还有三年，最根本的问题还是前面说的地方政府主要收入靠的是卖地，靠收入创建基础设施维系推动经济增长。所以我要把地按照每平米一千元去建，而不是按照市场价值。如果按照市场价值我可以为更多的项目提供资金。所以我想这个问题必须由中央政府把它作为一个举动来抓，而不是中央政府定一个目标，大家去达到。

　　帕玛丽：你的核心意思就是说要靠财政改革，不是五年计划可以解决的

　　Richard David：对，我想说的是经济适用房任何现代社会化永恒的问题，中央政府关注的问题非常好，但是不是五年计划可以解决的，是一个永恒的问题，需要横跨全生命周期的解决方案。

　　帕玛丽：中国有什么样潜在的模式可以借鉴、参考，比如新加坡的公共住房还是香港的廉租房，什么样的模式值得借鉴？

　　Richard David：你说的这两个都是规模特别小，供给特别小，和中国比是小巫见大巫。

　　帕玛丽：刚才讲的很多是在区一级，我们也可以看小的地方做一个模式加以借鉴。

　　Michael Klibaner：有一个挑战在于定义，就是商品房，面向大众的房是针对最有钱的20%的人建成的房，就是所谓社会住房，经济适用房为中心曲线当中最大一块人口提供的住房。真正为收入很低的群体提供社会住房是很遥远的未来，这是一个永恒问题，靠今后几十年的发展才可以真正弥补中国所存在的住房的缺口。在公共住房方面有透明度的问题，就是说词义很广，各类项目都可以包含在里面，有些是低租金，受到政府补贴的，另外有一些售价封顶的商业开发的项目，是大家买的起的小面积的房，这些是开发商本来就要建的。

　　帕玛丽：现在大规模的例子就是重庆，重庆为几十万人建成房子，给他们租，所有人为地方政府。

　　Michael Klibaner：对，有几个备选的模式，这是一个社会实验，比如说天津搞房地产信托基金作为融资平台为经济适用房提供资金，基本上也是一个政府债券。住户受到政府补贴，因此债券收益也是由政府来定的，所有一切由政府担保，风险主要在于开发商它的履约。现在的问题是重庆模式会不会变成全国的模式，变成其他的城市效仿。还有城市，也就是地方政府的财政问题要解决，这个是真正最大的问题。

　　帕玛丽：我们谈一下商业房地产，你觉得未来商业房地产未来怎样？我知道你们在若干个城市很活跃，比如我们看看西部四线四线城市未来怎么样？

　　陈启宗：我不知道敢不敢说有什么展望，我觉得对于整个商业项目感到比较悲哀，因为有太多很烂的项目，当然在座的不算，太多商业项目太烂了，建出来一大堆垃圾，系统居然允许这样做，为了防止一个问题，也就是防止腐败，所以靠价格来主宰一切，这样说比较客观，因为杜绝腐败是好事，但是有经验不足的开发商有胆识去买地建成一大堆垃圾，所以国家充满一大堆像垃圾一样的商业楼宇。我很难说全中国有哪个购物中心我个人觉得质量是达标的，是可以的，几乎没有。很多人不会去思考这个问题，大家想的都是数量的问题，就是量够不够，三线城市，四线城市，哪怕一线城市有多少个世界级的购物中心，我认为上海有两个。

　　帕玛丽：不知道哪两个？

　　陈启宗：北京零没有。真的让人很悲哀。

　　Richard David：从我的观点认为今天的讨论特别有意思，我们谈的是房地产市场如何演进，如何发展，不是说上海每平米2万就带来全国性的泡沫。像今天上午我们听到大概10年前这里住宅市场才形成，才有私人房产可以买卖。这样的辩论是我们房地产市场应当要去做的，而不要过分专注于上海最贵的。历史表明没有简单的解决方案，因为中国在很多其他领域也是不成熟的市场，因此会让问题变得更复杂。

　　帕玛丽：听了这个之后看看各位听众有没有什么问题？

　　提问：谢谢，不知道这个问题大家是否愿意回答，如果一个人今天买一套房，50年以后这个房子怎么办，因为土地使用权要到期了，到期以后应该有什么样期望值呢？

　　陈启宗：这个问题很好，中国没有私人保有的土地，都是按照一定期限的土地使用权，问题是土地使用权如何续，现在没有这个市场，一般人说不要担心，大概5年前7年前北京方面派人到香港讨论这方面问题，最后我以为他们会搞出一个解决方案，这个也不是搞原子弹很复杂的工程，最早房地产开发也是学香港，要向香港一样要有合理，很便宜的办法让你续新你的土地使用权。北京方面说不要担心，我们可以慢慢来，为什么现在要去急于解决这个问题呢，其实香港97年回归，就是这样，大家靠按揭去购买，过15年就要回归了，中国政府也不担心，外国人也没有去推。我想不到有什么更好的办法要破坏中国经济，要引起社会动乱，最好的方法就是不要以合理廉价的方式让大家延续土地使用权。北京当局是愚蠢的吗？不是，我想他未来也不会是愚蠢的，大家基本上相信未来一定有一个简单的方式让一般老百姓，有房的人可以延续他的土地使用权。一般这样的问题西方人在提，撒切尔提了这个问题之后其结果是香港回归给中国了，如果不提的话，中国会让这个问题等一等再说。现在总领事也提这个问题，中国人比较接受不确定性事的存在，很长时间以来中国人比较穷，所以只能接受不确定因素的存在，中国也不是靠法律法制的社会，一直以来是这样。所以今天大家也是比较能够接受不确定性。现在越来越多外国人在中国买房，买楼，最终逼迫北京当局搞出一个明确的方案。

　　Richard David：在2007年的时候政府曾经表过态，他讲的是住宅，说70年到期他会延续的，可是没有任何透明度，没有讲具体怎么操作。他如果能够讲更具体一点的话，我想会给市场放心的理由。

　　提问：还有什么问题问台上嘉宾的。对于开发商现金流的问题大家怎么看，现在包括一些报告，他们也在对此做评估，到目前为止，当然你们不会谈你们自己的公司，但是如果就整合来说，特别是对小的开发商来说，你们觉得今后会发生什么样的情况，有没有什么想法？

　　陈启宗：在2008年的时候，大约85%的房地产公司基本上他们是破产的，08年第四季度的时候都是破产的，他们是在技术意义上是破产的。在07年、08年的时候他们借了很多钱，但是这一次他们情况好很多，政府也是犯了一个错误，这也是一个技术上的错误，这个在09年的第一季度，他们拯救了所有开发商，他们其实应该拯救的是整个房地产市场而不是开发商，我觉得在那个时候整个世界处于动荡之中，不可能指望北京他们一点错误都不犯，但是事实上正是因为他们拯救了这些开发商，开发商他们认为太好了，政府有道德风险，如果说我现在购买了大量的土地，然后只要市场有的话，我就是英雄了，如果不行了话政府会来救我，所以这里面有一个道德风险。大家别忘了在09年1月份的时候，基本上所有这些公司都没有了，他们在技术上都是破产了。但是大约3个月之后这些人他们大量购进土地。我希望政府能够吸取这个教训，不要再犯技术性上的错误。但这次情况好一点，09年和2010年的时候卖掉很多房地产，他们有很多现金，跟08年情况完全不同。但是事实上他们的公司，他们用13%到16%的利率到香港进行借贷，我觉得这是非常糟糕的一个问题，他们需要要做出改变，他们需要一些东西。当然了我很喜欢房地美还有高盛和摩根斯坦利，但是他们会不会让他发生，几率很小的，大部分开发商是可以挺过去的。我觉得他们应该做什么呢？我们应该让他们其中几个真正破产就不会造成社会的动荡和不稳定，政府会把它们接管过来，政府可以部分接管，并不是说所有的股东全部没有了，上一次他们就没有偿还，必须为自己的错误还债，你还可以继续运营下去。所以他们在技术上还是再一个可行的状态。

　　帕玛丽：地方政府应该来吸收这些破产的开发商吗？

　　陈启宗：当有人破产的时候，就像西方人所说的，真的是非常非常的复杂，我不知道有人真的想要去这样做。但是我觉得公共住房肯定是一个全新的开始，政府肯定希望看到这个行业的整合。

　　Michael Klibaner：一些大的开发商他们可以有进入全球的资本市场，他们现在的状况也会好一些。当然他们非常希望得到最好的土地，那么讲到短期的借贷，利率达到14%-16%。我们现在看到一些较好发行商他们到香港，而且现在银行也是希望把钱借给他们。

　　帕玛丽：还有没有其他的问题？我们还可以有时间问几个问题。

　　提问：我向问Michael一个问题，我们现在知道交易量在不断地上升，你能不能告诉我们根据你们的研究，我们的住房市场库存量在美国一些主要的城市是怎么样的情况？

　　Michael Klibaner：我们的数据关注的是高端市场，现在市场份额非常非常的小，主要由政策限制造成的。开发商要么是减少供应，或者地方政府没有给预售的许可，做法就是不要在市场上有太多奢侈的房地产的开发。这其实是一种操纵，你其实在操纵房地产的价格。库存的量其实也遭受到了扭曲，现在我们可以看到一些低端的开发项目或者说价格较低的这些项目他们没有直接受到政策的影响，这些开发的项目卖的还是很好。你还可以在一天销售几百套，在一些城市即使是高端市场不太好的那些城市也是如此，我们也去南京、杭州、成都、重庆的城市参观，他们销售量和销售率是非常高的，销售代表一点都不担忧政府的政策，他们都把房子卖给普通的人，政府的目的并不是要扼杀这个市场。就我们来说现在我们的情况，如果你只读华尔街日报看到的情况稍微好一些。

　　Richard David：经济学人也有中国房地产可持续性的报告。

　　帕玛丽：其实你在两周就可以建成罗马，中国发生的情况就是如此，如果没有其他问题，我想感谢我们在座各位嘉宾的积极参与也感谢台下各位听众，下面我们进入下一场讨论环节。

　　

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