倪卫东：工业园的选址很重要

　　新浪财经讯 2011年9月25日-26日，第八届中国国际金融论坛在上海召开。图为湖北百盟投资集团副总裁倪卫东。

　　倪卫东：尊敬的各位金融界专家，尊敬的各位企业家朋友大家上午好，现在的机会是让我们企业展示看看更好的与我们金融界专家和企业达成共识，做到互惠互利共同发展。首先把我们的项目和各位同仁进行介绍推介！

　　第一个，我们百盟集团的彩诚公司09年在湖北襄阳开始注册，我们一期全面竣工是37家企业入住，并且是在去年8月20多号全面投产。一期现有的厂房建设后期服务，包括他们的生产，基本上以东风汽车，东风汽车的总部在我们武汉襄阳，所有入住的企业基本上以汽车产业配套为主。这样的话，一期做的效果非常显著，得到了中央统战部，包括湖北省人民政府省重点项目，也做成光彩事业奠基的时候得到了省政府大力支持，省政府、市政府作为重大项目推介。

　　其实我们湖北襄阳地理位置非常优越，相当于中国十字交叉点，因为现在中国战略向中西部转移，先中后西，中部地区我们这是一块地理图，襄阳是在核心圈子当中的中心部位，十字交叉架，上届全国人大会议上，代表提出，如果后期我们迁都的时候可以迁到两阳之间，湖南的南阳与湖北的襄阳两阳之间，这个地理位置是平台，要山有山要水有水，要平台有平台非常好的一个四季分明的地方。因为我们这里也是一个文化古城，诸葛亮三顾茅庐都是在我们襄阳。

　　我们工业园的选址，紧靠着东风电气，现在很多企业在选址的时候，包括现在很多企业在投资项目的时候，很容易说，我们企业就把实际上归纳了十七年的经验，我认为最好的项目不在于它的价格，首先是位置，位置取决于回报率的高与低，第二个是政策、综合税收的问题。第三个才是土地单价，因为土地的单价在整体好的项目中占的很小的位置，甚至于好的项目土地单价可以忽略不计。我们的工业园区与市中心火车站直线索距离4.7公里，实际上就是在城市边，所以市政府把这么好的黄金位置拿出来，给我们企业作为东风生产基地是非常不容易的。

　　06年我们已经启动了光彩大城市，已经入驻商户2800家，年销售额达10亿元，拉动2万人就业。整个市场依托东风基地，在做我们的产业链，市场做好之后我们拉动了现在一期的工业园区，短短半年时间全部竣工生产，今天主要就阐述了一个我们的二期，在我们一期工程中，银行就给了我们800万流动资金贷款，但是因为大环境的影响，目前虽然授信的，但是没有指标，现在连一万块也没拿，我们公司目前还是一张白纸没有和任何的银行交易，所以我们企业来到上海看看怎么样把金融这块合作。

　　这是我们的后勤，包括我们的保安建设，打卡建设，包括我们的仓储物流等等方方面面的综合服务配套好。为了提高我们企业在全国的品牌，举办了很多活动，2010年举办了诸葛亮首届旅游节，并且参加了全国洽谈会、投资会、举办了民营企业奠基仪式。

　　二期是彩诚公司占地面积是933亩地目前入驻企业206家，所有合同和约全部签署完毕，已收6700万元定金，现在全部都在打桩建设中，现在厂房面积是71万平方米，因为我们又把厂房面积拔成三层的标准化厂房。我们的配套是15万平方。整个彩诚公司的园区建设过程中，我们短短用了半年的时间就把206家企业，全部招满，招满我们奠基的时候，中央的领导，包括以前审计计的处长李金华、德平部长参与了我们民营企业的奠基仪式，我们民营企业工业园区国字头的领导去参加奠基还不多。说明我们得到了中央、省里、市里的大力支持，说明我们的方向和我们的投资方向得到了中央大力支持。

　　下面说说我们彩诚公司凭什么靠六个月时间就把206家企业，合同招商全部招商完毕呢？我认为核心竞争力，一个是地理位置，第二个我认为是综合配套服务，核心的东西是什么？我们借助了这么良好的平台，让这些厂家，基本上不用出资金，就拥有他的厂房。可以简单阐述一下，他们支付了10%的保证金，我们按照他们的要求，量身定做把他们的厂房建设起来，剩下去银行拿取60%的按揭，还有40%是我们对他进行反担保，把40%的资金补齐就达到100%的资金，这样子入驻企业基本上不花一分钱拥有他的固定厂房，我认为这是最好的核心竞争力，并且也引进了我们三期，台商电子城。

　　这种模式我们操作好之后，我们需要一个资金的时间差，快是8个月，慢的话是14个月，这样的话我们需要在这块需要战略合作伙伴，把我们银行PE、VC产业吸引进用我们的股权或者是其他的模式，因为这上面具体的细节我们还不是很专业，这种思想已经有的，具体用什么样的合作模式来参与来合作。基本上需要的资金现在是三个亿到五个亿之间，我们的年回报率25%以内。

　　还款来源很简单，现在还没有建设已经全部销售完毕，叫定单式销售，全部合同定金收过按对方的要求建设完毕把销售额回收，估计利用是10个亿左右。目前我们五大证全部俱全，可以说：万事俱备只欠东风，这是风险保障大概四个条件，一个抵押一个股权质押一个保障性措施。

　　这个项目搞好之后，我们三期搞好之后，进入了一种良性循环，中央认为我们做的非常好，我们的速度和效率非常快，然后在统战部专门给我们光彩事业下了一个函作为东部台商产业中西部转移第一个试点城市，我们工业园作为这个试点城市中其中一部分。目前我们招商的效果也非常显著。目前划了1720亩地。我们是标准化厂房，档次、品位在全国定位都非常高，因为都是生产电子产品，做LED，做显示屏。目前我们已经工行已经给了我们十个亿授信，是给我们入驻厂家，进行厂房按揭十个亿，建行给了五个亿，他们大批大量的支持生产型企业，对我们开发型企业支持稍微减慢。

　　这是五个亿的固定资产授信，这是我们目前用了三个半月的时间，在上海，在昆山，在厦门跟东莞，还有台湾本地，在台中的高雄和新竹，我们陆陆续续三个半月时间已经有300名台商分了四批次聚到我们襄阳。签署了47家台商企业。在这块我们争取在今年年底，12月31日，我们签约100家台商并且把他们的保证金三万到五万美金固定在帐上之后，然后这样的好项目跟在座的金融企业家再合作再探讨，目前我们只得计的把目前两个项目跟在座去交流，去沟通，这个项目估计需要七个亿资金。这样的话，我们总投需要十个亿的资金。目前我们进入良性循环之后我们可以把这样的模式全面复制到33县，现在很多大企业开发商都在进军一线城市、二线城市，方方面面的资源都已经进入了平缓，现在都在进军三线城市，实际上我现在认为三线城市都晚了，要进军四线城市。这样的情况下我们可以把这种模式快速的复制到三四线城市。09年底总投资3500万投资，用了17个月的时间开盘销售2.6个亿，目前来算不低于4个亿的纯收入。 我创造了用3千多万的投资，创造了4个亿的回报，我觉得这种回报率相当高，现在再复制不可能达到当年那样的回报率，现在土地指标包括车间成本都上浮的，再多不会超过一个亿，一个亿的资金用18个时间，利润能达到4个亿。

　　在建设项目过程中的速度有点快，我办公桌上有七份合同的时候，我感觉我们的资金和我们的战略合作伙伴并不是很密切，并不是很多，这个步伐太快了。我就主动从第七个项目中跳回了第五个，我就只好从第一个跳到第五个，不能跳到第七个，我就把那两个项目压了压，总共的情况大概来龙去脉跟大家阐述一下。最后希望和各位同仁共同携手把事情做的更大更强更稳，谢谢大家！