刘晓光：中国房地产基金的发展路径及创新模式

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。首创集团总经理刘晓光在论坛上发言，以下是发言实录：

　　方总的观点我不同意，流动性肯定对通货膨胀有影响，但流动性是一个双面。一方面他可能会减弱通货膨胀，现在企业资金成本这么高，同时打压股市价格，再打价房产价格，那将是致命的问题。又美元去买美元资产，那是更棒的事情。关于基金我想今天我有15分钟，我简练的说一说，我对基金我们比较熟从91年开始，20年时间，我们经历过基金的上市，研究基金的法鼓，现在主要做的有几个，首创华夏基金，一只是内子的还有一只是外资的，我们做两只北京小城市的基金，基金现在在探索，今天觉得很有意义，把这些基金的朋友组织起来，有专门的联盟，我觉得很有意义。我想今天说的题目就是一个基金的发展的路径，新模式的探讨，副标题叫做打造中国基金地产基金的联合舰队，简单推广一下。

　　基金我们在发展兴起过程中有很多困惑大家知道从本原上讲，地产基金是被称为私募基金的是专门用于地产投资的分支，最早出现70年代末期，因为商业手段的凶悍被称为门口的野蛮人，基金的发展历史不是很长，但是对中国来讲推迟了很长时间，我们最早接触地产基金在90年代初期，真正运作在2002年以后，从基金的现状看，大概有几个特征，近两年来发展很快，基金市场的激增，以开发商的财团背景组成的，有的是外资独立的，开始的时候可能主要集中一二线城市，现在 是二三四线城市，我们看中国的基金现在有很多问题，因为以前多数是所谓收取固定收益的债券式的基金，我说很多基金名为债权，实为股权，针对这些情况，现在基金还有这些那样的问题，我们概括有这么几个方面，传统的基金模式没有具备快速接触物质项目的功能，这样的专业大型开发商可能是不缺资金，资金很多，但是中小开发商有好象自身的基金功能还是差。第二有利冲突，基金投资者与基金管理者项目之间有利益。第三定位出现偏差。可能有一些基金将来发展成为财团，第四盈利模式。注重资本的收入，项目的管理的收入和资产管理的收入，当然还有机制的问题，整个基金的投入期丰收期的配比，这些问题我认为融合基金的发展过程中，可能也是一个历史的必然，这里有很多问题我们需要探讨，到底是什么样的模式，到底是什么的方式，功能怎么确定，都需要我们探讨。

　　从基金角度讲，他的发展情况我们把它概括一下，不多说了，从90年代到03年，从04年到06年外资采取收入的方式，06年到09年改变收入的路线，改向参与房地产投资。现在基金比较多了，但是仍然是发展期、探讨期。我们回顾历史，中国的房地产基金每次的变革都是伴随宏观调控大背景进行的，中国的房地产没多少年，从90年代算20多年的历史，我们赶上大概有11次宏观调控，这种调控情况下我们房地产金融面临的困境，当然跟其他行业宏观调控产业升级等等，这里面讲，我们的困扰肯定是流动性的紧张，传统融资工具的受限，我们也看到行业发展的新的机遇，比如私募基金正在成为地产金融的一个很好的模式。我们想还是要深入的去共同来总结研究发展。这里可能几个方面的工作，一个是深入研究海外的基金的先进的经验，另外一个促进行业内的互相的交流沟通。还有加快地产基金人才的培养。还有创新的模式，打造房地产的基金的声威。这是我说的主要的观点。

　　基金来讲到了中国以后，根据中国的国情要有很多的变化，我们投资基金创业基金的时候做了很多很细致的分析，在中国可能有些变化，从基金的人才讲，我们过去是空白的，这些年来我们有一些队伍，我们还存在很多需要我们探讨的问题，关于壮心基金模式的问题我们简单概括一下，就是以投资人的利益为核心，打通房地产投资的链条，打造由地产基金独立第三方的开发公司律师、会计师、造价咨询师，营销策划，等等构成的联合舰队，当然我这里提的不全面，这个链条还要长，有一个具体的图，这个图在目前还有些其他构造从地产基将来要往前运作的过程中，有专业化的专业性的生产指标要结合在一起，圆的中心是基金管理人，这些机构可能将来共同构成我们的发展队伍，可能一个基金一个金融机构是远远不够的，一定是专业化很强的都是，和生态链高度融合的东西，我们形象的讲基金就是航空，投资人管理人就是航空母舰，我们还需要有巡洋舰等等，产业链的服务内容很多，但是概括起来将实际上是项目孵化，项目的价值发现，投资的运作，投资后的管理，项目的挖掘、策划、协助、支柱等等，实际上一方面是基金的改革要考虑的问题，生态链、价值链。实际上不是做基金的你做地产商也会涉及到一样的问题，只是基金将来更容易专业化的结合起来，本身就是为投资人服务的，提供价值最大化，他不需要一定都是自己的都是，一定是综合性的，这样我选最好的。

　　现在很多项目涉及链条很有意义第一价值发现，第二评估，第三资金平台，第三项目运作，第五项目管理，还有追踪审计的链条，这样按可以风险控制。我们的基金是最适于把专业化联合结合起来携程我们的生态链，价值链，这样可能最后的目的是给投资提供最大的利益，我一直讲什么叫商业，就是用最少的金钱最好的概念最好的专业组成，把钱拿到家里，我们的基金发展方向可能会有几个方向，我们现在在做尝试，如果首创华夏。脱胎于品牌地产商，坚持独立题材方的运作，目的是实现投资的利益最大化，在这个过程中，很多专业化的链条运用，可能是我们将来发展的一个重要方向和成功的重要方面。由于时间有限，我简单的把思考给大家介绍一下，中国的基金发展将来会有很多思考，我的形象感觉像雨后春笋在生长，所以基金联盟很重要，我们自己要规范，这样可能对中国的基金业产生一条光辉的道路，谢谢大家。