张民耕：在调控中发展和规范房地产基金

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。盛世神州董事长张民耕在论坛上发言，以下是发言实录：

　　各位来宾早上好。听了方总编和晓光和曹总的演讲感受特别深，以前房地产界一到调控就开会，叫扎堆壮胆抱团取暖，今天是房地产基金和各种潜在的投资人的机会，可以用两句话概括，呼朋唤友、一接班通行，我今天想讨论两个方面，一个房地产基金现在产生要做什么可以做什么，怎么在现在的环境下得到很规律的有序的发展，也是为了基金在千载难逢的机会下诞生了，要利用好这个机会，使的基金这个行业能够茁壮成长有序的发展，另外还有房地产基金联盟干什么，会干些什么，这两方面做一些我的考虑、思考。

　　我演讲的题目叫大势所趋、顺势而为，在调控中发展和规范房地产基金，刚才曹总说了一下现在的房地产基金有数百个，我看到两个统计数字一个说200个一个说500个，投入的资金大概有500亿，这些都表现了行业不成熟，现在房地产联盟我们准备和新科，和融资中国结成战略合作伙伴关系，今后希望由第三方由一些媒体或者是科研机构对这个行业的成长做记录和分析，这样今后就会有规规范的数字展示给大家。

　　我介绍一下房地产基金联盟，基金联盟是由神州基金、高科投资、信基基金等有国内近40家房地产投资基金参与与发起，今后还有更多的业内企业加盟。全国房地产投资基金联盟由全国工商联房地产商会批准成立，接受全国工商联房地产商会的业务指导指导和监督管理，是在全国工商联房地产商会领导下的非营利性的房地产投资基金行业会员组织，全国投资基金联盟的成立是中国房地产界的一个件大事，是房地产基金界的一件大使，联盟将以会员的利益和需求为第一要务。

　　房地产基金对目前形式的判断，没有专门开会研究，是我们日常交流对房地产基金对房地产形式的市场发展前景的基本判断。

　　第一：城市化进入第二波，房地产还会持续发展，改革开放30年，中国城市人口从2亿增长到5亿，城市化率从20%增长到50%，要达到法发达国家75%的平均的城市化率中国还有很长的路要走，未来30年城市人口还要增长约5亿，达到12亿人，中国人口15亿到了75%到80%的样子，还要增长25%的城市化率，作为城市化物质载体的房地产还有大的发展。

　　第二我们认为房地产投资的短缺导致中国城市化的房地产发展出现一系列重大的问题，中国的城市化进程进行了30年，这30年走过了发达国家300年的路径，制约中国城市化良性发展的公募投资，西方国家在300年中积累大量的资金用于公募投资，中国在短短的30年中作为公募投资主题政府是很难积累那么多资金，于是土地财政只是解决短缺的一种尝试。这种尝试不是很成功，导致种种中国城市化发展过程中和房地产发展过程中的一系列问题，有人说是城市化，也有人说是只有土地没有人口的城市化，关系最根本的原因是公募投资的短缺，导致供求失衡，导致高地价高房价的问题。

　　第三增加投资是解决一系列的路径，解决中国城市化的根本途径再生增加投资，房地产基金作为动员非房地产社会基金，经过专业队伍管理，增加城市化，这显然是一条可靠的路径，这是对未来房地产发展前景，房地产基金得以发展的最扎实的基础。

　　我们现在房地产基金对于本轮调控以后房地产市场发展的趋势有一些比较共同的认识，第一个房地产市场的主体和市场份额将发生变化，房地产业的金融属性凸现出来，金融资源的多寡决定了房地产业的成败，市场主体和市场份额大进小退将成为一种趋势。

　　第二房地产产业模式将发生转变，从投资开发销售经营管理全的开发商模式，向专业分工的专业开发商转变，从香港模式向美国是转变，产业细分、产品细分开始成为趋势，海南岛与投资商的分野开始出现。

　　第三房地产开发商的投资财务模式将发生转变，资本金门坎进一步提高，从以前的自有资金节资金下一轮的投资本金的财务模式，转变为自有资金合伙合作资金，下一轮投资本金。

　　第四：房地产业利润率和模式发生转变，房地产业的利润率是降低已经成为不争的事实，房地产全行业全过程的利润分布发生变化，从以前的开发商利润加上售后增值利润这种模式转变为开发利润加上投资商利润加上售后增值利润，这样的利润模式，一个是利润率降低，一个是利润的分布向前移。

　　第五房地产开发发生转变由于一二线城市限购限贷，有的正式已经无限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指标五年完成，所以车和房的限叶也是自然一方由于开发能力的，房地产由一线城市向二线城市展开。

　　以上五点房地产发展趋势，是房地产基金得以发展的基础。下来说一下如何在调控中发展中国的房地产。

　　第一房地产开发商需要雪中送谈。结合大中小型不同的开发说的需求为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，为小提供股权基金。

　　第二今后的发展之中金融机构需要锦上添花，基金为其提供一种新的避险工具，与金融机构合作，提供银行信托发放贷款前的基金投入，提供银行信托债权监管之外的股权，与银行信托等金融机构何合作，提前介入延后退出，以及优先劣后机构安排，成为他们的一种新的避险工具。

　　第三：社会资金需要保驾护航，基金为其提供一种不同于炒房炒地的安全收益平台。

　　第四：中小开发商和三四线发展商需要抱团取暖。

　　下面说一下房地产基金联盟作为房地产的社团组织我们的使命和目标。

　　要珍惜房地产投资基金宝贵的发展机会，规范自律，加强交流、开合作、共同发展，以天下之才建下屋，住天下之人，富天下之民，树正确的房地产发展观及财富观。

　　最后我简单说一下，房地产基金联盟的作为与功能，房地产基金行业规范自律信用建设的肌底，第二房地产基金行业对外宣传沟通社会的窗口，房地产基金行业与各级政府管理机构沟通检验合作的的桥梁，房地产基金企业和从业人员信息交流资源整合加强有意及合作的桥梁，房地产基金企业互利合作，共谋发展共同提升业务水平的平台，房地产基金行业与国内国际房地产行业、房地产金融行业、金融行业交流的渠道。

　　由于时间关系我就讲到这，谢谢大家。