李寿双：房地产基金募集与设立的法律问题

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。大成律师事务所高级合伙人李寿双在论坛上发言，以下是发言实录：

　　刚才刘总做了发言，提到律师事物塞房地产基金的产业链里面也是的一环，我从法律的角度谈一下，此前我们做的比较多的就是传统的基金，当然包括传统意义上的基金，比如此前理解房地产基金差异并不大，无非投资项目的对象可能有所不同，股权基金房地产基金投资方式包括退出是会有不同，但是近一两年基金的调控进行，从我们从业的经验看，有两个特点，谈到对新的房地产基金对传统房地产基金的改造，一个就是基金的项目化，我们原来讲的都是找很多项目，有一个投资策略，选的项目投。现在新出现的房地产基金，传统的意义还有，但是在数量上占更多的是定投基金是基于这个项目发展基金，另外就是私募、公募，传统的基金我们加私募基金，实际上随着融资形式的改变，房地产缺钱缺的很厉害。这样会产生了传统方面意义上的改造，与此同时随着房地产基金的发展，我们整个的股权基金的法律环境也在发生改变，此前股权投资行业监管是比较宽松的，比如创业投资管理办法，那些规定基本上管创投的，房地产基金跟创投没有直接关系，这样在传统的PE基金，此前并没有一个明确的行业法律规定，曾经发改委曾经起草过办法，但是并没有出台，直到最近10年上半年发改委出台了股权基金备案规定，发改委还有一个非试点的股权基金管理办法，在这个备案管理办法里第一点加强股权投资企业的备案。另外一个备案规定特别强调了关于募集资金的监管，除了引导行业发展之外最担心的风险就是公共的募集的社会化的风险，这个问题是监管机关最关心的。这方面规定在加强。

　　房地产基金在发展变化，另一个监管日趋严格，在这有很多矛盾之主，我捡几个要点从法律角度给予，在募集做法还是不同，基金有几个特点，房地产基金有很多做法有不太规范的地方，很多基金还是通过短信、汇率、论坛的形势募集，包括第三方的理财机构也了解到，大家也收到类似的信息，很多第三方理财机构还是传统意义卖房地产信托的做房地产私募的募集，这样给我们有很多冲突。第二工业回报，我们大家做房地产基金，如果是开发商的背景投到开发商项目去的，开发商非常关注融资成本，要么在房地产基金操作，要么在项目操作，在特定情况下，比如一年两年之后要挂基金的份额需买断，这样就形成有可能特定情况下形成工业机构，如果说具备了半公募或者公募的募集，非法集资不一定构成犯罪。如果没有真实的项目，画一个饼，这三个条件具备就构成了非法集资，政府自动给你分配。

　　第二备案，备案这个问题尤其新的备案管理办法，很多基金有这个困惑，房地产基金到底要不要备案，房地产基金我投房地产项目，但是毕竟投房地产项目除非你是接待形势否则就有股权的问题，凡是在以股权投资，不管是投上市退出目的，还是除了房地产公司股权以短期回报为目的，主要经营就是股权投资，这种就要备案，但是实践当中也有矛盾的地方。在天津的办法里提到股权的投资方向要符合国家的投资政策，包括此前的客户服务也跟天津的备案有争论，房地产基金有的是想备案，有的不想备案，我们大家知道如果备案之后有一些日常的管理，如果把很多钱投到房地产项目去了，有些就会提出质疑，在部分地方存在行业政策的限制，这个就是我们房地产基金在法律服务过程中，或者在实践操作过程中存在的问题，第三个管控。基金也有基金治理的概念，做一个基金通常就是GP出1%，LP出99%。这种情况下基金的治理比公司治理更难的难题，很多基金由于特定的原因，比如说以房地产商发行的基金怎么样避险发生冲突，比如说设立咨询委员会，如果房地产商作为主要发起人就是要为房地产项目融资，如果你要让他回表决是无法接受的。

　　另外一个刚才几位提到定投的基金，这种情况下，投资决策怎么办，传统的基金都有投决会，如果就这么两个项目再设立就是一个形势，在这种情况下，房地产基金的治理是一个重要的课题，如果这个问题解决不好那你无法取得LP，你作为基金的管理公司你长期发展，治理不好，实际会有比较大的问题。

　　第四房地产投资的问题，大家刚才有人提到每股实占的问题，说的文雅一点就是夹缝投资，我们从法律的角度看，更向夹缝投资，并不是没有任何问题，也并不是没有任何办法。比如说刚才苏总谈到像鄂尔多斯，现在出现很多问题，大家通过微博(http://weibo.com)关注到梧州有一个案例，放高利贷，现在这个案例法律上也存在很多的争议，但是至少提醒我们这样存在风险，我们要分清楚什么样的接待形势什么样合法什么样不合法，很多人区分不清楚，企业借贷和民间借贷只要不超过银行利率的4倍就是合法的，实际民间接待有特别的定义，想法如果是企业间的借贷，这种叫企业借贷，这就是无法合同，甚至还要罚款，可能如果说跟你被投资方发生纠纷。