论坛三：全资产配置下的房地产投资

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。关于全资本配置下的房地产投资的问题嘉宾们进行了热烈讨论，以下是发言实录：

　　主持人：好，谢谢曹总，和我们今天第一个论坛的嘉宾，今天下午的第二个论坛的主题是全资本配下的房地产投资。第二个主持人甘女士。

　　甘美兰：咱们下面这个第二个论坛像一个，好像这个难度有点大，咱们这个论坛，就这个题目是讲的这个全资本配置下的房地产投资，跟这个有很多，像这个居委会有些问题，设置到很多PE方面的问题，但是我我们还是我觉得跟地产有一些，不一定直接的关联，从我的价值看这个问题，但我想我们还是先请我们的嘉宾上来，然后再慢慢的聊，大家聊一聊。下面我们先请上我们的讨论嘉宾，首先请信业投资董事总经理章华。北京风险投资公司总裁，刘志强先生。再下面是深创投的北方区总经理刘纲先生。美华投资的董事总经理王志斌先生，华润信托的北京总经理刘骞。还有中伦律师事务所的郭克军。我们就这个论坛的这个题目，我觉得不是特别容易，跟房地产好像这个全资产配置下的房地产投资，这个因为全资产配置下又提到了PE，因为就本身来讲PE跟房地产还是两件事，虽然都叫股权投资，但PE这一块跟房地产还是不一样，但我想今天的主题也不是讨论的PE，咱们讨论房地产的问题。但是我想有些讲的这些长期从事PE行业的一些专门的这些，所以我想就开始我们还是每位嘉宾就介绍一下自己的公司和自己有关的一些经验，然后再讨论。

　　郭克军：各位下午好，我就简单介绍一下我们中伦律师事务所，以及我们从事基金，基金房地产基金情况，那么中伦律师事务所，是一个综合性的全国性的和独立的律师事务所，应该我们的综合排名一直是国内的领先。这里面尤其值得一提的是我们房地产法律服务一直国内领先因为我们这个律师事务所最早开创了中国房地产银行按揭的法律服务，目前我们也为国内很多大的开发商提供全程的法律服务，我们有很多大的房地产开发商的客户，此外资本运作，包括基金的募集设立，法律无误上也是国内领先，谈到地产基金上一轮讨论，很多嘉宾提到这个买给商业地产基金，这个项目就是我们律师事务所房地产业务不得律师全程提供法律服务的，设了人民币性质的房地产基金，还有上海一个房地产基金，是跟基金公司合作。我本人是一直参加国家发改委股权工作，参与全程的起草，所以我们中伦律师事务在PE领域，也有一些心得，很高兴借这个机会跟大家交流，希望在接下来的交流中学到新的经验，谢谢。

　　刘骞：各位嘉宾下午好，我是华润信托北京总经理刘骞，很多基金专家在这里跟大家做一个交流，那么华润信托是是1982年成立，我们是20世纪到30亿，那现在是资产管理达到50亿，大家也能来50亿在二级市场投资的，地产和其它结合信托，达到200亿，还有大概100亿是其它的投资人PE这个基金领域，进行7年的时间，也尝试做规模基金投资，这个投资合作。那么大家业务，包括证券投资这块，另外一块就是我们结构，包括地产投资方面，还有一块就是我们基金合作，这也是基金常规。我们现在利润情况10年是净利润是12个亿，公司应该从82年开始是一个比较缓慢的发展，从人员业务规模上都是金融公司，人员大概有150人，相比较业内大型的公司包平安中信，我们希望能够在地产基金方面跟大家做出探讨，我们过去尝试几个基金的合作，那现在已经成立基金的，包括一些情况我们看，还有10月13号我们投资基金，信托地产都是为了投资这么一个专门基金，好像就是以基金合作，希望大家多多交流经验，在不同的领域在GP和LP的领域做沟通。

　　刘纲：大家好我是刘纲，从事风险投资的公司，我们成立1999年到现在累计投资将近86亿的投资，300多个项目，在国外上市的项目达到86家左右，具体数字没记住，在创业板我们有一段时间达到了十分之一，现在上市项目还有6%。我们目前管理的基金全部都是在做风险投资，就是私募股权投资，我们最近开始筹备证券方面的基金，要拿证监会的牌照。在地产基金方面我们也着手研究，我们现在对基金的管理非常关注，在我们自己投资的领域中间我们在地产中间有一些初步的资源，在全国分布了40多个分支机构和当地的政府开发区和有关管委会合作的，他们有时候会跟他们交流会提到一个问题，城市的开发产业开发、商业地产开发，接着我们还没有介入这个，所以这次有这样一个机会跟地产的同志们一块来学习，包括张总也是我们PE班的同学，当时邀请我参加地产基金，我们也不是业内的人士不能够在这。我们还是愿意去协助支持地产的工作，也希望通过这个过程寻找一些合作，谢谢大家。

　　刘志强：谢谢大家我叫刘志强，是北京风险投资公司的。我和刘纲是上下楼他代表深圳我代表北京，我们的股东结构也差不多，我们也差不多时间成立的，当时承担的任务性质协调差不多，他们大股东是深圳市国家管理局我们是北京市国有经营管理公司。经过这么多年发展深创走在我们前面，我们在地产基金上边也是做了一些尝试和实践，这种尝试和实践是被逼出来的，它跟PE没有太多差别，最早PE基金投资房地产也还是很多。但是现在一些地产基金的这些基金的也还是很多，像汇丰最近搞了一个跟南华搞了一个叫汇丰全国房地产基金，叫金融街一号楼，像这样的基金也在投资地产方，他跟PE没有太多细分，概念上在实践中会交叉在一起的，那么我先介绍一下公司的项目是。

　　王志斌：主持人好大家好，我是北京美华投资公司的董事长王志斌。投资美华是一家金融控制的投资公司，实际上进行持有一些还没有上市的公司股权，有一些民间经营的所有机构贷款公司和保险公司，第二个我们主要是在退出基金，包括投资。那么对于房地产这个投资基金的内容，现在主要是在产业里边开发，那么我们把这些产业投资人、客户，然后再一起称为基金。那么在一起在这块进行开发，各种各样的工业国家，然后一些项目。所以这是我们在这几年要做的全资产的配置，我们把我们产业投资人的一些合作伙伴也牵起来，一起做金融投资。所以这是我们现在要解决的事情。

　　章华：大家好我是章华，来自信业基金公司，信业的情况大家了解一些，不多说了，我自己之前一直在地产时间更长一些，从2002天信托法规范以后，我们当时做了北京市第一单房地产信托，在那个时间信托是很时髦的事情，现在信托是一个主流的方式了，我们在2002年有了第一单之后，在2005年和几个大的政府机构包括中信、中城，几个公司一起上基金方案，2006年有一只28亿，进入发行的基金，后续因为一些原因我们做了变形处理，后面我始终觉得基金实际是一个方向，强调他的投资性，强调他股权的运作，强调他的投资者的资产管理，所以后边在非利到蓝光，全国性的大房企做一些结合，也是做了一些这方面的工作，我觉得问题是有一些，但是主流的方向仍然是势不可当，可以借助这样的形势整合专业资源，整合这样的一些金融资源，包括一些项目资源共同做好，选择这样的行当，希望在这条路上走的很远，谢谢大家。

　　甘美兰：从大家介绍情况来看，这样都是对房地产都有或多或少的接触，像房地产的投资，像深创投有兴趣走到里面去，像华润信托这些已经这样做了。其实就是说我想今天大家虽然都在一个起步的阶段，即便是PE的背景和创投的背景，现在多多少少接触了房地产基金开始了，但是第一个问题就是说咱们在目前的宏观调控的形势下，房地产投资到底有没有机会，就说大家如果说深创投我是国内最好最有限的企业，做了这么多，在空投方面，在IPO方面。但是我觉得现在我要走入到房地产，像这些想法的背后房地产到底有没有机会，一定是有机会，或者有什么特殊的机会导致你走到这条路上去，现在是越来越多的人加入到这个行业，各种各样的背景的来尝试的都有，我也想要不要从深创投的，刘总你说一说你觉得房地产投资者有没有机会，然后这个机会到底在哪里，而且是这个宏观调控、房价，这样的情况下。

　　刘纲：昨天晚上和甘总一块吃饭，谈了地产基金的收益率，每年回报50%以上非常非常好。一个项目下来大概两三倍以上，就是蛮不错的，我们可能一个项目下来是十几倍，现在目前可能是五六倍，有的最高50倍更高。从短期来看肯定对我们的吸引力是不够的，而且我们在主战场的经理本来就不够能源很多，我们会在一段时间之内继续加大对私募股权在PE领域投资，即使在中国目前房地产调控的局面下，从我们基金战略角度我们要有一个资产配置组合，我们侧重中早期侧重VC为主的投资，一个平均可能就3000到5000万之间的话，500亿可以投很多的项目，达到500亿规模的时候，就不能在VC和PE里面。从地产的行业来看，我个人一直认为中国还是城镇化高速成长的时期，我们现在已经进入到股权红利的阶段，第一阶段是双轨制，还有从外贸方面的收益所谓的进口等等这些差价，双轨制导致的，第二波是所有的工业化，第三波就是城市化，包括矿产资源的开发，第四波进入股权投资的阶段，但是我认为中小企业发展的过程中国的城市化没有结束，中国由于目前城市化过程中间，在政策在市场博弈的方面存在一些失控失调，导致房地产价格在短期之内非常激进的高涨。对于普通老百姓的住宅工艺远远不足，因此在局部或者一个阶段成为社会上重大的问题，因此出了很多证券，但是当偶然解决了保障房基本普通中少收入的民众通过这种渠道获得住房保障之后，我想相对中高端的市场供应一定是这种住宅供应一定靠市场解决，我可以问在座一个问题，你们有计划要选一个要搬房子，要换一个更好的住宅要拒收的话可能90%以上都对自己住宅状态步态满意，因为即使在北京最好的位置处，可能原来50年代的房子，或者60、70年代的房子，它的品质不符合我们目前社会高速增长的财富人群，还有中产阶层的需求，因此我认为中国的房地产的发展，首先成长的动力来自于消费升级，对高品质住宅的需求，这是很重要的一点。第二就是从农村到城镇，从城镇到城市这样大的人口迁徙，这些人从农民变工人也是有需求的。普遍要通过经济适用房的保障体系，第三在城市建设过程中，所谓的商业地产工业地产发展比国际上发达国家远远不同，大家出国美轮美奂，整个中国的城镇农一有很大区别，不是那么美好完美，因此由于需求而驱动的中国城镇化发展始终都存在，在这个地产中间有三个最好的驱动力量，第一个我认为是理念和人才相关的理念，一个优秀的开发者可以把这个地方点石成金。第二个是驱动力量是位置地产资源，第三个是资金，由于这三个最重要的力量三架马车，作为我们基金管理在未来中国的地产发展的过程中间，可以发挥我们应有的作用，谢谢。

　　甘美兰：谢谢刘总，讲的很好，我们到底这个市场的走势会怎么样，机会到底有没有，投资机会在哪里。

　　刘骞：因为地产本身也是一个资产密集型的行业，就有这样一个机会，而且房地产在就是说在资本这个技术层面，它还是很多的，杠杆率是非常高的，静态投资是80亿的话动态30个亿就行了，所以这里边对于一些金融的从业这些人来讲，这个对他的吸引力还是非常大的，因为它的按杠杆率非常高，所以管理层在基金一定会有很多的，就说不管房地产怎么发展，我们的政府如何压制房地产的价格成长，它也一定会发展非常多的。

　　甘美兰：谢谢。大家认为有机会，我跟您比较熟，从认识到现在，也知道你一直在尝试了很多基金，对基金情有独钟的行当里，您觉得机会在哪，您觉得有钱的话准备投到什么地方去？

　　章华：我觉得资产配置，房地产相比其他机会确实做了一点功课，因为那个时间PEVC更好一些，简短的说有这么几点，第一个做房地产基金和做PEVC时间段，第二金额大，去年有60亿，如果60亿交给刘纲投可能投三年，可能回报很高，但是事实上形成具体规模非常不容易，房地产两到三年出来，可能PEVC甚至有更长的。另外一个风险低房地产的风险比其他风险低，只要国家大的格局不改变风险还非常低的，另外一点回报在所有行业里边，如果按行业去分第一是金融业第二是房地产，刘骞做可能回报更高，但是做房地产的行业，实际是房地产加金融的概念，回报实际是不低的，之前做PE规模比较大的鸿毅要正确的交流，他们做到300亿以上，可能30不到，目前做房地产20的话都抢200。

　　第二块说现在的机会投房地产的机会我觉得是短期的机会，中国房地产上市公司回报没那么高，整个100强房地产12.9，前年12%，现在出来比去年还低，短期是在特殊时期，考验我们的眼光一定是在股权上，在特殊项目上。所以我觉得中长期看股权的机会一定是这个是确实有。

　　甘美兰：再问问刘志强，你是怎么投的，在房地产这块。

　　刘志强：这是一样投资机会在哪儿，要依据一个基础，产业的投资人，我们会说我们是管理人，那么仅仅是这样的话就是说机会在哪里，管理费或者说以后实践的收益，但是为了能够让别人把钱他给我，那我们往往会说，作为LP你的机会在哪里，我帮他分析，在住宅之外现在还有好多的城市的综合体，还比如说产业园这样的一些商业，我们现在说有很多企业家，他可能说我之在三个小时的车程左右的一个公司，有一个地块，把我在北京的一些产业移出去，我直接投资到哪做一个开发，委托开发也好。还有一个就是说我这个产业园有这个规划，大家都参加了基金里边，我做两件事情，第一帮大家运行基金，第二帮大家在房地产进行全部开发，所有人在这个园区里做了协同效应，我的酒店今天赚钱，但是他有一个产业不赚钱，对于我来说在之外更重要我们既然把房地产看成一个金融，我们就要为我们的产业做增值的服务，不是说跟谁见面，你缺钱我帮你解决，担保公司这就是我们所压的没有办法面临困难，如果说一开始就跟所有的产能同时作为金融股权的投资人，再次之外还有一些纯粹的财务，他们觉得说我没有产业到那个地方去，我可以我们大家小的利益。我在考虑这样的问题，就是说机会不仅仅在我们身上，我们要说机会在之外在哪里，我们一起去找。

　　甘美兰：您给大家介绍一下你这个项目为什么觉得这样是一个选择的机会，选择零售这方面。

　　刘骞：这个事我这么看，就说中国高速增长的经济体城市化完全结束，这样大的长期的房地产市场很急切。这里面很简单的就是说举出来三块，一个说商业的发展，人均的商业面临相比较发达国家是很重要的这个是一个非常好的机会，第二块城市化进程改善性需求产生了钢需，这个也是重要的因素，现在看到我们投的项目都是在二三线城市。还有一块也看豪宅，因为地产商业地产完全是现金流贴现，住宅不会，没有人花钱租个别墅，这个市场可能存在，但是这个市场不会很大，所以稀缺地段的豪宅也是有机会的，这三个地段是我们选择的标准，银泰的项目涉及到很大背景，商业是我们选择的，住宅是我们变相的，从整个的合作的基础来看，银泰的初衷不是跟我们合作，是为了商业布局，想强占核心的类型，现在是很好的阶段，给他基金去强占位置，住宅的潜在利润让基金来赚，而且从我们这个角度讲，我们认为做基金是长期的合作，大家一定互利互惠友好合作，以往做信托贷款，把它所有的抵押给我，把自己的资产保护好，这样做一个长期的合作，这样很容易出现问题，因为他的一些资源没有额外的东西去避免它经济波动带来的风险，从我们基金涉及的节都讲，从我们经理的机制讲都做了一些安排，大家可以看到我们投的三个项目业态的配比大概的规模是现在。

　　甘美兰：你是说投的三个项目。

　　刘骞：一个项目两块地，一个住宅。

　　甘美兰：大家从各个不同的角度做了很好的解释。有一个问题大家展开谈一谈，从全资产配置的角度，各方面做投资如何配置PE与房地产基金，在多大的规模下，我听听其他嘉宾的说法，因为这个题全资产的配置的角度把PE和房地产基金。

　　郭克军：听了各位嘉宾的发言，我的身份比较特殊，因为我是律师，讲我们律师募集，更多是参与了整个基金的全部流程，像滑润这边作为LP的中间渠道，帮助GP去募资，还有可能是开发商，我们律师是参与了整个过程，但是不一定是一个团队，根据我们的经验我感觉实际上就是房地产基金，如果单纯的把房地产基金割裂看，我觉得意义不大，更多要连读在一起房地产基金，它只是行业大的基金这样一个概念下做的一个行业投资的细分，所以我觉得关注点在基金本身的运行规律上，而不是房地产本身，因为房地产本身只是它投资的一个领域，这是我的一个观点，单纯看房地产本身的一些经济周期或者波动，我觉得还不如考虑基金的本质特性，这里面如何设计一些好的结构，激发GP的积极性等等，更好的吸引更多LP来参与房地产基金投资，这个从我的经验看参与房地产基金的设立和投资的LP更重要，而不是过多的关注房地产本身的一些波动，或者说它的一些特性，当然我也承认，房地产企业或者行业本身有它的特性，更多从基金的特性来看，这是第一个观点。

　　第二个观点上一个问题我简单说一点，第一个根据我做很多IPO项目，我觉得没有差的行业，只有差的企业，任何企业任何行业都是不错的，都有不错的投资机会，只是你是不是选择了很好的一个企业，很好的企业家去投资，这个是我的一个观点。还有一点我觉得在目前的情况下，越是房地产企业潜入所有的资金链的断裂的可能或者国家宏观调控，反而给做房地产基金投资的同事或者同仁带来机会，危中有机，我觉得要更多看到机会而不是危，所以从我们现在法律服务的角度看，我们更多的是配合客户涉及比较好的交易结构，达到资金的需求方和资金供给方力量的平衡，保护各方的利益，GP和LP的利益法律关系的设计达到力量的平衡，我觉得当一个基金的GPLP达到平衡，GP达到很好的激励，LP得到很好的回报，所以外部这个基金和投资企业，如果投资什么项目，这些也能达到一个很好的一个利益平衡，我觉得这个就是一个非常完美的基金结构，不在于他投的房地产还是新能源。

　　甘美兰：因为你们做银泰产品之后，您也做过PE，现在有一种说法信托公司慢慢做转型创新，就是说用信托来作为LP，测PE基金，你们打算怎么超这个方向去发展，做资产的配置，怎么考虑从信托的角度打算怎么走法。

　　刘骞：一个是盈利模式，大家看到更多是一个平台，一个方式一个渠道，信托公司协调不想把这个牌照饭一直吃下去，去做专业的事情，通过专业来推动资金供给，达到资产管理的角色，还有一个从风险控制角度讲，信托公司其实是吃的担保公司的饭，一直在给项目做担保，因为项目不能亏，所以我投了一个好的投资项目，我只赚了一点点担保费用而已，这种情况讲投资者培育的状态讲，我们只能做现在这样的小利差的担保着，我们从这两个角度出发，既然做了LP，我从风险控制的角度讲，我一定要参与GP，从这个家度会反推从LP的目的中反推成我们要做LP，另外我们主动管理的方面要建立自己的专业能力成为GP，从这两点出发，我们慢慢向GP过渡。从这个方向上来讲，我们现在主要的方向包括银泰万通现在也在成倍能源基金，都具备这样的专业能力，我们希望通过公司的协同达到自我的专业能力的培育，通过自我专业再加上公信力，解决问题，是我们高速发展如果具备了这两段就是我们高速发展取得很好的态势的开始。

　　甘美兰：深创刘总。

　　刘纲：从我们的角度看，有一个重要的问题，我们原来从事PE，现在进入房地产基金，这里面我们需要学习很多东西，之间的差别其实是蛮重要的，所以我觉得之间的差别，我个人感觉对我们来讲要解决好几个问题，第一个就是团队组建，一部分肯定是基金，原来做VC和PE的人，另外一部分跟房地产领域相关的，这里面它的学问还是差距很大，第二个我觉得在募集资金的放上，做地产投资的人，信托发起两年，是吧，我们可能是五家吧，但是在第四年形成现金回流，但是时间周期很长，我们怎么解决，原来募集是高回报，地产基金募集的时候是不是同样能做到，这是要解决的第二个问题。第三个问题以前我们投资成长性小，现在要投资地产型项目，当地产的理念和位置确定好之后，就不单纯的是股指投资，在项目投资的资产负债的配置比是什么样的关系，这个显然是非常重要的，如果太高就给信托公司挣去了，如果太低你也启动不了，还有就是这里面多了一个角色，还有开发商的角色，还要解决开发商。我们认为私募股权基金进入地产是未来的趋势也是一个大的方向，我们目前国内的向定会投资，也有专门的地产事业部，但是这是我们要进入的过程显然不会这么顺利，有可能在私募做的非常好，我们要抱着学习的态度向各位学习。

　　刘志强：刚才中青旅和IDG，投旅游的时候，并不是说一个股权投资，他是看上这个项目是一个旅游地产项目，他要把乌镇的这些老百姓搬走搬到新区里面，把乌镇开发出来做旅游，地产也做了旅游也做了，形成股权发现有长年累月的收益，并是说完全满足买入，这是一个非常好的股权，它的结构现在股权的结构就是乌镇的政府40%，因为土地是他们的，IDG30%，中青旅30%，现在在做第二个项目，第二项就是在北京的司马开长城做一个旅游地产，也是找了一个古镇来做大家有一个长年累月的收入，第一个团队经营旅游项目。第二个团队做房地产开发的，它是一个衔接的，我把刚才不说刘总，我把刘纲的话给具体化了一下，它是一个互相转化的一个，我刚看这有一个微博(http://weibo.com)写着，以后信托基金资宽松的时候怎么办，会不会迎来地产基金的春天，像中青旅IDG一定会有，谢谢。

　　甘美华：接着说，再补充一下说，在差不多的时间大家总结一下。

　　刘志斌：我们所投资的这些要跟更深的一个交流，基于更大的格局全方位的解决方案，可以把我们LP不但当作客户来谈，可能当作合作伙伴来谈。

　　章华：我觉得专业是有边界的，我们做投资是基于专业同时基于资源，基地产基金PE不同的欲望，我们不会说轻易踏入地产以外的内容，始终不是一个主流，像PE和VC，像刘纲很难一脚踏两船。到地产这个捐资一样，我们之前谈到几个合伙人也许不限股东，之后可持续的道路也并不多，像我们去看PE、VC还有很大不同，机会还是很多的，就像房地产基金，都是很多。但是还是选种一段自己最擅长的，房地产基金未来20、30年，我们就会沿着这条路很好的发展，轻易不会分心，谢谢大家。

　　甘美兰：我们论坛时间到这，最后做一个总结性的阐述，从投资来讲我个人认为是大家为什么今天把我推到这做主持这个论坛，像我所任职的又作PE又做房地产投资，事实上管两个类别的产品，既有PE基金又是地产基金，我们是两个不同的投资团队齐头并进，和PE相比房地产基金在团队的组建基金的程序期，包括项目的选择，资金的募集和资金的收益方面都是有区别的，就是说其实两种并存的情况没有什么问题，我觉得就是说有PE的团队在，PE对股权投资的认识基础上，再去延伸做房地产，这也是过去走过的路，从这个角度来讲应该都有配置，不同的投资标的，不同的投资目标，我想这个是大概总结性的看法，就是说都有投资机会，最后谢谢大家，今天参加这个论坛。