论坛二：地产基金的资金募集及LP的投资选择

　　转型期间的中国房地产，正处于巨变的前夜。《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟，在这样一个紧要关头，召集业内各方人士，进行广泛深入的前瞻性探讨，共同把脉中国的房地产与基金的发展未来。关于地产基金的资金募集及LP的投资选择的问题嘉宾们进行了热烈讨论，以下是发言实录：

　　主持人：谢谢章总，接下来论坛的环节我们换个主持人，是主持人的新人，河山资本董事长曹少山先生，热烈鼓掌一下，大家鼓掌欢迎。

　　曹少山：这个环节主要是想针对潜在的LP，因为现在做基金最主要的环节，就是基金的募集过程中碰到的问题，我今天早上也说，LP这个群体到现在为止，还没有站到基金行业的中心位置来，我们没有很系统地很全面地听到这个群体的声音，所以接下来的时间，我们就想把这个时间留给比较有代表性的LP群体的代表人物，参加这个环节的嘉宾的民生银行私人银行部的副总裁李文先生，工商银行投行部负责人段文卫先生，合众集团中国区首席代表赵鹏先生，北京信托总经济师时宝东先生，万润投资董事长谢志刚先生，诺亚财富副总裁殷哲先生，西安恒信资管常务副总裁赵丰先生。

　　曹少山：围绕这个话题我们涉及几个题目，但是我想进行对话之前，我还想请带在座的嘉宾介绍一下自己，根据你们可能代表的背后的LP群体，我们选择一些有一定代表性的，大概在我们今天讨论这个语境下，你们介绍一下自己的机构和现在做的事情。

　　赵丰：尊敬的各位嘉宾大家下午好，借此机会我首先介绍一下我们公司的情况，我是来自于西安的我也想简单的介绍一下西安的机遇，我是西安投资控股公司总经理，同时是西安资产管理公司的常务副总，我们公司是西安市政府的一个全资产的国有独资企业，目前我们做什么经营投资、基金管理咨询等多元化的行业，我们目前就是昨天也和几位嘉宾做交流，我既是做LP，我们某些层面又是GP，我们可以称为综合性的投资公司，非常想利用这个机会给大家介绍一下西安机遇，我想就是三个方面，首先是西部大开发，第二个我们大开发所给我们带来的发展机遇。第二个是我们新经济区大家可以看到，新经济区对国家对省级开发区，所带来的一些发展的机遇。第三个西安市在国务院文件里边被列为全国第三个扩机化所带来的发展的机遇，同时还有一些政治机遇。这些经营者机遇叠加为西安带来的前所未有的发展机会，我邀请各位到西安共同投资于西安，共享西安的盛举。

　　段文卫：大家下午好我是工商银行投行部负责人，虽然PE这块资金这一块产品是我们市场的蓬勃发展，这个市场实际上，始终把我们看作专业渠道，或者是金融超市，实际上我们通过PE为我们所有的资金，随着PED蓬勃发展，我们做了一个为基金服务的产品，从基金的做顾问，到基金投资的管理，到基金资金的托管，我们提供顾问服务，应该是这些银行本身就是中介，我们从事的是经营的模式，建行它是只卖自己的产品，我们既卖我们自己的产品，同时我们也卖其他基金的产品，我们可能要挑出来，比如对GP的准入，对项目的准入，这个推出来效果不错。去年做了80几个亿，今年做了100多个亿，这里面80%以上是地产基金或者是土地开发基金，到这个月开始对地产这一块是暂停的，对地产的调整，并不是说房地产基金就应该停，只是说对住宅为主的传统性的房地产基金叫停，我们应该怎么去转型，我们的房地产之间不能说只围绕房，住房这一块，传统的住宅房地产，商品化的运作，包括更深入的城市化、商业化的、产业化，只要我们房地产围绕这些东西去做转型的过程中，可能还会产生很多的PE，所以在这个过程当中，可以提供我们的服务，可以继续提供金融银行的服务，当然这个模式有很多，包括信托性类的资金，包括有效合伙制的基金，所以这种基金我们都可以去做。跟在座的GP类型的有效合伙制的公司，我们跟产业基金，和其他的产业基金我们也有做，谢谢大家。

　　谢志刚：各位嘉宾下午好，我是北京万润投资谢志刚，感谢主办方提供这个机会，万润投资跟是一家小开发商，在北京摸爬滚打10多年的时间。随着房地产形式的调控越来越严格，作为我们中小开发商来讲一直在思考一个问题，在这样激烈的市场竞争环境下，作为我们市场竞争力不是很充足，既没有国企背景也没有上市公司雄厚的资本支持，出路很难，往哪里去走一直是我们业界同仁思考的问题，本人一直在考虑，苦苦的寻找新的发展方向，以及发展出路，应该到底怎么做，有幸在去年有个机会结缘了第一只人民币地产基金，有幸结识了张总，我也投入了第一个人民币地产基金的第一个项目，对咱们金融业做了LP服务做了一个尝试。通过这个项目的投资，确确实实整个过程当中一直关注地产基金，也一直关注了整个行业的发展，所以在这种也是省市神州提供了这么一个机会，跟基金界的朋友结缘，谢谢大家。

　　雄亮：感谢大家我来自民生私人银行，民间这些还是持续在2008年，一直在私募资金比较活跃。我们参与的私募基金超过100亿元，有几个重大项目跟地产有关的。另外不单是合作，还信托公司一起参与，这个信托公司发起的信托计划，同时也为一些我们在优秀的包括开发商为背景的，或者包括章总那边还有探索，以银行的客户作为LP加入房地产基金，因为我们的客户一直有在房地产领域配置比较多，现在由于限购的原因没法直接投资房地产，目前也是由于银行监管政策的原因，信托也好我们是不参与的，让我们投资者享受到房地产开发的利润，谢谢大家。

　　时宝东：各位嘉宾各位朋友下午好，我来自北京国际信托有限公司。我们是一家国有控股的机构。公司从2002年开始从事房地产信托业务，一直到今天仍然在这个行业中还在从事这样的业务。房地产信托占整个公司业务大概20%左右，我们现在管理的信托财产已经1000多个亿，所以在房地产行业也做了很多项目，在某种程度上基金是信托型的有限合伙的公司制的，我们是一种信托型的基金，这里是既充当着GP，同时又是LP，因为它是信托型的基金，将来有可能信托可以作为LP加盟到咱们有限合伙制的房地产基金，就是GP加上信托成为LP这样一个基金，所以有幸参与这样的盛会结识各位朋友，希望将来能有进一步的合作，谢谢。

　　赵鹏：大家下午好我是合众集团的赵鹏，合众集团可能大家听说过，是一家REITs外资的，以私募为主的投资公司。了解我们的一些资产都投入在私募股权里这样一个高度房地产资产，房地产这块我们是一小块，包括房地产私募股权，一是我们业务部相对比较小40亿美元，我们剩下的钱200多亿全都是所有的PE，今天房地产我们做的并不是太多，当然有很多原因，一个主要原因就是中国的基金不是很发达，房地产基金外资房地产基金在中国不是很发达，跟别的国家，美国几万亿，中国差了很多。这一点我们在中国没有找到很多的合作伙伴，我们做的不多，但是我们在对中国投过基金，就是直接投过项目，可能今天借这个机会探讨一下，看中国房地产基金业怎么发展，因为我主要做PE，这边发展起来了，这个事对我们是利好，我们可以找到更多的合作伙伴，更多的投资机会，是以这个财政的需要，这是我们的角色，我们不是战略投资人，我们不是开发商，我们也不投债，我们只投股权，有机会跟大家探讨很高兴。

　　曹少山：今天在座的嘉宾我觉得既有银行界的代表。中国的银行实际掌握着众多富裕人士阶层的资源，虽然第三方理财做的不错，但是总体讲中国绝大部分客户掌握在银行手里，所以银行界的受行业政策的影响比较大，即便是客户有这样的需求，但是什么时候做，做多大，怎么做，有很多情况下，银行体系外的那么自由，但是最显然这是一个巨大的金矿，是所有基金管理看中的一个，谢总从一个中小开发商实现了非常华丽的转身，已经从一个实业家变成了资本家，我觉得谢总的经验可能会对很多小型的开发商没有特别竞争力的开发商，但是又不愿意马上离开地产行业的开发商这个笔资产是一个很好的启示。第一个请大家谈一谈你们直接接触LP的这些机构，你们的LP现在到底是怎么看私募地产基金这种资产类型，这种投资渠道，你们认为中国的私募地产基金的前景到底有多大，目前的市场环境，因为调控非常严谨，是不是适合这种新兴的代表形势的发展，我想先请雄总谈一谈您的看法。

　　雄亮：包括房地产投资基金在内的所有私募投资，是向我们私人银行客户推进。那么这些客户比我们传统零售客户有更高的风险承受能力，可能也有更高的风险识别的能力，并且能保持他的房地产投资产品控制在相应的领域及其配置要求，另外就说一个房地产投资一般都是长期投资，区别于以往银行传统代销的这种，不管银行理财产品，或者是结构优化也好，是以投资项目，我们感觉到短期确实宏观经济非常严厉，那么我们也有一个房地产整体价格往下走的预期，我们房地产的项目进行了大量的压力测试。这是我们认为在中长期房地产确实比较看好，中国人的传统来说，在传统中房地产确实是比较重要的抵制通货膨胀的重要工具，但是我们作为银行来说，重要的责任就是替投资者识别风险，或者更好向投资者披露风险，民生银行参加的房地产投资，房地产项目来说在风险上经过了非常严格的检验。第一个我们一般从合作看它的实力，另外一个GP的过往业绩，同时我们希望分散风险，对所有投资的项目进行重点跟踪，另外我们参与房地产投资基金，同时也想为银行获得一个长期长远的客户，从培育客户，所以我们银行做事其实很多，不光是在房地产投资的LP代销的客户推荐方面，我们可以从资金监管，后续的一切服务，民生银行不同于其他的银行，把全国的房地产业务集中在一个事业来做，这样可以在全国配置我们的一个贷款合作，优化房地产合作开发当中一些企业，所以我们每个月跟房地产也好，金融融资提供宏观长期的合作。

　　曹少山：我想问一下，民生银行做地产私募基金尝试这个比较早做的比较成功，现在在您看来基金私人银行客户对地产基金的态度是说非常积极，我没有地方配置，我比较很多资产类型比较下来可能买这个更好，还是说调控这么严厉，等一等再看看，除非有特别好的我才愿意买，就是大概的您背后的大的净资产在1000万以上的客户怎么看这个。

　　雄亮：我们的客户其实是多种多样的，每个私人银行都有不同的资产配置的需求，确实有的时候客户非常看好地产股，他们有很大的热情。但是有些客户是相当保守的，他们也仅仅是配置很小一部分资产，到房地产投资基金。因为确实来讲，如果仅仅1000万资产不推荐房地产投资基金的，第一是长期的投资，因为从一个真正房地产项目，起码应该是3年左右如果形势不太好，可能拉的更长。我们民生银行现在主导参与基金都是以这个为主，希望直接参与这个情况，不希望像以前做开发商，我们是对应我们的银行更高，这是资产监管推荐产品。另外一个就说有的大家有长期看好，有的是短期看好，所以短期这部分我们以前房地产计划推荐来做，现在由于政策来讲，这块是银行无法继续参与，主要是这方面考虑，谢谢。

　　曹少山：时总您说一说。

　　时宝东：信托公司在房地产信托业务当中，大量做的是单一项目，实际上针对一个项目做的基金，这种基金按照信托行业是99加1等于0，从收益上没有任何影响，但是信誉上会受到影响，所以信托首先是信任才托付，如果一旦出现问题就会影响你的信誉，信托公司的生存会受到影响，所以说关于项目确实部分托付，只是看好。因为投资组合可以做到平滑的作用，所以说用基金的方式运作确实是比较好的方式，我们也曾经做过组合式投资房地产信托，也就是说发一个房地产信托计划，那么大概有7年，投资项目投三到五个项目。利用这种方式确实是能够相对来说抵抗单一项目出现问题造成整个项目损失，组合投资有好处的。所以说信托公司积极参与到基金当中，同样可以做主流投资，避免单一项目的问题，所以说从这个角度，信托公司还是愿意做这样的事情，还有一个问题是这样，就是说上午大家谈到，中国真正的机构投资人并没有出现，因为在国外机构投资人我们通常讲保险基金、社保、各种福利基金还有慈善等等，我们国内这样的机构投资人由于政治限制，他们并不能真正投资到我们当中带来比较好，回报比较好的行业中。我们所说的机构投资人都是国有企业，民营企业，把他们称之为机构投资人，这肯定是不对。因为他们应该是自己把自己的钱用好了，如果用不好股东就把他们解雇，不应该由企业给你钱，你自己管不好让别人给你投，这肯定也不现实的。所以说信托在这里某种程度上可以充当机构投资人的角色，信托公司在面临转型首任支托，代人理财。但是8目前来看更多是代人融资，从资金需求方角度来考虑，监管部门也一直希望信托公司进行业务转型，变成代人理财。那么代人理财之后，资金归结起来了，怎么把基金运用好，需要专业的管理团队管理资金，因为金融面临着行业是太多了，所有的行业都要面对，不可能所有的行业都有专家，所以说结合行业专家管理好这个资金，那就是想做好代人理财必须要做好这个工作，所以说我们在转型上来讲，一定会有这样的需求，在寻找过程中一定要，寻找有这个能力能把资金运用好专业队伍的LP共同管理好。

　　曹少山：我有一种感受像民生银行的像时总这种，其实对这种产品理解还是很深刻，这样的新兴机构。我觉得到是非常有利于行业真正的成熟和发展，因为你们帮助你们的客户做了一定程度的筛选和识别，谢总您要不要谈一谈您作为一个成功的企业家，或者说是一个成功的民间资本的代表，怎么看待这种地产基金的产品，您对它的前景判断怎么样？

　　谢志刚：民间资本的代表我不敢当，还是说从一个中小开发商的角度谈一些自己的感受，刚才谈到国内的房地产形式近几年一直在调控不断的加强，这样中小型开发商留下的空间应该越来越少，所以广大的中小开发商时时都在思考出路，在这个过程当中也有不少人提到的干脆卖掉了，把钱装在兜里，找时间做点别的行业，这种转型对企业经营来讲是一个非常艰难和痛苦的过程，选择行业不是一件简简单单的事，选不好可能把以前发展得到的积累辅助一旦，作为企业盈盈来讲选型不是一件容易的事，也有人说过我们主动寻求被别人包养，找出大量的专业机构。但是这种实际上也有一个很大的问题，作为我自己的思考来说，你已经定位自己是中小开发商，主动可以自己有太多是主动。这样的话也决定了不是一个简简单单的过程，即便找到了可靠的人找到了大款，在被包养的过程中也不是很快乐的事情，我通过对自己的分析和从业的经历，我到是选择了做LP的这条路，因为做一个开发商摸爬滚打在这个行业里，对行业的发展过程以及开发产品的风险控制，以及市场的风险判断都积累了一定的经验，跟地产基金结合，恰巧是在金融行业的支持需要寻找基金团队的帮助，把自己的开发经验和基金团队金融经验尤其结合起来，紧密结合起来，同时投入在开发产品上，这种投资型式的转变实际上比寻找别人包养地位要强大的多，我举个例子，说一个亿的投资基金，我投在一个跟某个房地产项目我占的地位是微乎其微，今天这么多基金公司，我投资一个亿，投资在基金公司的项目上，我想我的地位不能说很高，但是比我找大的开发商要很高，这样两个从自己的地位考虑应该说作为地产基金的LP的转型，我认为是中小开发商很好的思路，一个出路。面临上午今天听了同仁的演讲，面临现在目前基金行业的整体发展的现状，存在着一定的问题，最关键的印象一个模式上的问题，投资人和基金公司以及基金的需求方三者之间的关系，上午刘总讲了首创基金的模式，这点我听了以后非常欣赏，有很多目前这种现状，应该说基金公司和投资人的利益能紧紧的绑在一起，我们基于现在目前市场的模式，是一种实力股民债的形势，断定了基金公司和基金的开发商之间的利益关系存在一种矛盾，不能形成一种紧密的特征，在这种矛盾的过程当中，可能无形当中就给投资行为拉下了种种的障碍和风险，在这种障碍出现的问题作为LP，作为投资人是很尴尬的，我们看到一些问题，但是我们作为LP的角度，我们没有能力干预，也没有能力挽救，我们只能牢牢的跟GP结合在一起。

　　另外一个方面可能不一定在我业界发生，还有一个问题是LP要面对的GP，GP怎么真正的为投资人把利益真正结合在一起，每家基金公司毫无疑问这个责任都会作为自己的任务去完成，从主观的愿望上一定是这样子，我想在实际的投资行为过程当中，往往可能或多或少的，对投资的风险以及过程风险的把控上，毕竟真真正正自己身上掏出来的钱还不确定，可能还有差异，我们每个人从心理上还是如此，你花钱跟我花钱还是不一样，这两者作为LP来讲是现在特别关注的，从这种角度上特别期盼基金公司怎么创造出新的机制和体制，真正的深入成为一体。如果有这种机制和模式，我想未来基金发展的方向、发展前景，毫无疑问应该是非常广阔的，上午听了刘晓光的模式我感觉非常好。

　　这种模式的形成，它不是靠基金公司的一个方面愿望要做就能实现的，需要客观环境，同时需要目前房地产市场整个开发过程中的形成，因为目前的现状以及开发商实际上说是开发商不如说是一个发展商，既是投资又是过程的管理，投资商是投资商，开发商确实是项目的管理方，再加上社会的资源要素，律师行、会计师事务所把各种因素结合在一起，形成一种新的模式，把各自的定位到一个程度，作为基金公司GP想为投资人负起责任，承担起使命这种环境已经具备了，谢谢大家。

　　曹少山：我觉得谢总这一番话给我们，包括本人在内还有台下的基金同行一个很重要的提示，谢总的思考应该说非常的深刻，而且确实每一个基金管理人都得面对，同时要提示很好的解决的办法，应该说谢总还是从您个人投资的经验讲，还是代表了一个非常成熟、非常有经验的投资人，您提出的这些要求我觉得很深刻。既然谈到在LP在选择GP的过程中碰到的问题，我想咱们把话题转到下一个主题上，在目前基金发展的阶段中国的地产基金很短，刘总可能是真正的先驱，就是这几年虽然冒出了很多基金管理公司，但是历史很短，业绩也很薄，在这个行业处在初级阶段的时候，LP具体在操作的过程当中，你们在考虑的过程当中，怎么评判和选择这个GP，你们是看哪些东西。我今天早上发言当中提到现在有的时候，会出现一些选择的时候，简单化的一些思考，刚才在台下跟他讨论另外的一个LP，赵宗谈谈您的看法，一个大的管理人在选择GP的时候，清单可能是几十页，上百页都有可能，国内市场从我们看到的情况来讲，显然还没有到这么深入的调查，经常出现的情况我站在一个局外的立场，就是会出现一种我所说的大公司、大品牌、大的开发商，再配上一个大的金融机构就行，我也接触到一些发行内部无论做风控还是整理的人，听了很多但是私募下来很大程度上依赖一个品牌和公司实力股东背景做基金管理人的探讨，对其他问题也谈，但是谈的并不是很深，从这点上刚才谢总的讲话给了我们一个影子，请嘉宾围绕这个话题如何选择和评判GP，尤其在GP普遍资金比较薄，行业处在初始阶段，我想请赵总先谈谈，因为您又是LP，又自己单干GP，双重的这个角色，这点您怎么看待这个问题。

　　赵鹏：应该曹总问我这个问题也是我一直在思考的问题，因为做的一年多来，作为一个公募基金的管理人员，如何寻找到适合的GP，能够把政府的资金实现有效的放大，第二实现保值增值也是我不断总结不断学习的过程，目前看曹总讲的非常正确，国外的FPI管理员寻找合适的一个GP ，进行调查，我看得最多200多亿进行调查，我看对GP是全方位的认可，目前从国内看在座咱们今天参加这个活动都是春江水暖鸭先知，大家都是最早以灵敏的嗅觉发现地产基金机会的人，但这个行业又是非常新生的行业，刚才上午下午几位的发言，我们下午在一起沟通，我想基本上从2007年以后像雨后春笋一样逐步的诞生，我们实际上没有能用严格的东西展示出来，我认为寻找一个好的GP我想主要看两个方面，首先看团队，就是人的问题，人的问题应该是所有要素资源里面最重要的问题，这个要素资源走的好其他的问题都能够解决。下午章总的发言谈到，尤其是团队，团队要有过往的优秀的业绩，团队每个人要有很好的操作实操的经验，这个团队要有非常好的合理搭配的机制，也就是说大家财务的，做风险管控的，这个团队要有非常好的结构的匹配，我觉得解决好团队的问题之后，下面就是机制的问题，机制问题就是最终决定这个团队是否被我们认可信赖的问题，我觉得最重要就是团队分配的机制，管理公司自身的分配机制，GPLP的分配机制问题，国外的成熟经验为我们提供太多可以参考借鉴的，正如我刚才讲的中国这个行业是非常新兴的行业，国外我们不能照搬。在LP和GP的博弈过程当中，LP和GP也是博弈，最后达到双方的妥协，在博弈过程中不仅仅是分配的问题，包括对决策的要求上，我们初生的GP会让给LP。除了分配机制以后还有管控机制，我觉得管控机制非常重要，从项目的开始酝酿到项目的管理，到项目的退出是整个风险管理的问题，我们刚才时总讲的推动组合投资平滑风险。从管理的角度从退出的角度，渠道设计的角度来解决好风险，通过风险的管控来实现投资收益的问题，我们选择GP无外乎围绕这两个核心，第一团队的搭配，第二个符合合理的一个机制的问题，解决了两个问题以外的，我们其他就是看我们行业发展的问题等等我相信都能够实现解决，这是我对这个问题的认识，谢谢。

　　曹少山：段总谈谈的你的看法。

　　段文卫：我们本身把GP分成A类和B类，我们简单分成两类，当然A类可以在全国范围内对工行合作做基金发行，第二个是B类B类指的就是说在全县分为内在省推荐的，每个省有权限有5个亿3个亿的，就说实际上不同风格的团队。我们怎么看GP这个问题在做一个GP，在目前为止每一个GP都是新的，没有说哪一个GP是品牌GP，我说未来可能三到五年知道哪个GP是最优秀的，在座的许多一个基金管理人都存在机构，我们看如果他的团队本身有一定的业绩有一定的商业模式，资本比较雄厚。另外项目的储备比较丰富，我们进行考虑以后进行，当然自身做一个GP起码的内部的管理从合法性，从合规性到合理性，在行业的这一块为什么我刚刚提到工行前期做的80%是地产，后来又突然体到行业的问题，实际上我们房地产业面临一个转型。上午听了吴总说我受了很大的启发，我们纯粹以住宅，住宅房地产实际上就是商品房。在这个过程当中很多的地产商，开发商得到短期得到报应，原来的经营模式发生变化，在这个过程中，首先我们的房地产开放上就要思考我们怎么转型，应该向城市化、商业化、市场化和产业化转型，城市化结合国家新农村建设，这个是国家政策支持的，第二个行业化我把长期持续商业地产作为发展的方向，怎么样立体城市的发展，第三个就是产业化，国家高端制造业是重点支持的，文化行业是国家重点支持的，所以房地产不能说住宅地产就是房地产行业，更应该考虑我应该看到怎么样配合国家的政策，在国家转型过程当中我们的地产商要发行转型，这样就符合我银行支持的对象，第二个本身基金的项目准入制，我们看项目，任何一个基金房地产也是个行业也是产业链，应该说这个基金不能说就好就不好，应该在每一个阶段这个产品是不同的，我们工商银行有6万亿的存差，怎么转换成产品，转换成另外一种投资，转换成直接投资的话，这是我们客户的需求，在每一个房地产在整个链条中，没有长期限制的时候，我当然是以后做成一个夹层，这是短暂性的，你要卖就卖可变现的东西作为抵押，万一开发不成功呢，在这样情况下我们第一件。这个是我们做的，他拿了在这个过程当中，他没有拿上市公司作保证。但是在实际上股权基金房地产基金是解决企业资本的工具，在房地产资产结构里面它会发生变化，它的资产、资本会提升，这个时候我们银行放贷的流动资金借款和建设资金一块，基金还是在每个阶段还是要发挥它，一级完全之后在第二阶段解决资本冲突的问题，房地产这个时候涉及的资金可能是可转债，部分股权部分债权，销售这块的收益会更高，对于投资者来说要考虑一定的风险又要考虑高回报，在国外可能做上市公司收购，我们做房地产基金不能只定位说现在为了解决我自身项目的资金问题，或者说为了帮房地产企业解决现在融资的问题，这种产品可能是有风险的，这就叫做逆势而为我们要顺势而为，应该讲既要顺势而为，又要创新。就是要随着目前转型，为了解决中小企业房地产商，解决它的融资问题，现在可以拿到25%的回报，这意味着也有风险，凡是都有可能卖不出去，因为按揭这一块，买房子这样一块贷款都可以，有可能我可以拿到25%的回报，拿不出现金来，所以这就是一种风险，你是靠我房子可以卖掉，所以在这个过程当中我们应该眼光看到怎么在房地产，随着我们国家产业转型的过程当中，以房地产概念来房地产的转型做产业型的布局，我们对地产GP的评判也是结合行业项目包括基金管理人自身的，包括我们在设计产品过程中的风险来判断的，在这个过程当中我们会把不同的产品我们的销售渠道我们跟LP是不一样的，做夹层这一块，如果说是可转债我们可以做信托，不同的产品我们的销售对象是不一样，我们对GP既看GP本身也看行业本身这个企业的背景商业模式和经营模式，谢谢。

　　曹少山：我觉得段总的信号非常清晰，开发商不转变模式，基金管理人放高利贷的方式这条路走不通，无论是开发商赵总谈谈你的看法。

　　赵丰：对于我们来讲选择GP是我们的本质工作，但是不管怎么样做了那个东西叫做尽职调查，我尽职了，后边是没办法。我的意思是说这个东西只有看过去不看未来，这个基金好你看他干过这个这个，这跟你完全没关系。这点刚才嘉宾提到了品牌就是说它做的好过去，有的时候发现是过去做的好未来可能会产生问题，很复杂的原因，我讲一个小原因，比如投了个好项目要退出，人们在2007、2008年干的没到退出期，这阵你发现他要管理两个基金，我期待他第二个基金做同样质量的项目，你发现他的精力把你的钱融起来，一般都是5倍、10倍往上涨，更重要是把前边5倍、8倍先赚到，先把这个讨嫌了，你发现一两年的时间投不出去，单在那交管理费，所以就说我们有一点点小方法论，我感觉在中国挑GP房地产开发商没什么经验，我感觉的确很难，因为有一个原因就是利益交换问题，国外也有中国更有，我们有丰富的土壤产生利益交换很可怕，我们并没有很好的方法去防备。中国并不是的，因为你发现这个盘子企业之外还有很多东西要交换，对于下一代的发展会产生好的时候会毫不犹豫跟你交换，如果不进行交换影响我们基金的整体实力发展，这个很难很难判断，的确是没有办法像这么大的机构在追求短期，就是说可见度比较清晰的短期的项目，不能说10年、甚至更长的项目我们也有顾虑。

　　曹少山：LP选择GP不管200亿500亿的净值，它肯定是科学的。

　　赵丰：不是艺术，我认为是社会学，他认为是艺术。我认为是社会学，深度光度都要进行研究，不能把它作为太艺术的东西。

　　曹少山：谢谢，实际上是一个很全面的东西，中国的GP群体不成熟，LP群体选GP的经验，也是刚刚积累的阶段，我们GP没走过周期，但是选人我觉得最高层次的投资，在这方面实际上境外的一些好的一些。而国内像谢总这样的民间企业家，虽然用很草根的方式，但是有一套非常管用实际有效的一种商业逻辑，一样是我们国内机构值得借鉴的。我们简单谈谈利益冲突，前面环节都在不同层面上碰到这个问题，GP的利益冲突问题，包括开发商发起的基金，到底有没有人，有没有像我们说的那么重要，真的他么重要吗，你们在对开发商发起的基金里面的常见问题，比如说我们说的利益输送的问题，管理人到底是对忠诚度的问题，能不能拿出最好的项目，以及对项目这个质量有没有立项选择选择披露，等等问题，怎么看，有没有你们感觉到在实际操作过程中，有没有好的防范的方法，民生银行的雄总你们跟银泰、滑润非常成功的基金，能够不能拿这个案例谈谈你的看法。

　　雄亮：如果是银泰华润的基金，我想可能是这个，刘总更有发言权，从开发商利益角度讲是这样的，我们民生银行跟有些银行不一样，我们如何为投资者挑选GP，目前来讲，我们其实偏向一些有全国大的开发商背景的这些，或者是参股的一些基金管理公司。对于风险就是目前来讲，由于房地产投资基金历史业绩不透明，不像PE整个IPO价格大家都知道，另外一个没有一个大家公开的第三方评级机构也好。像PE是国内的新科一直在做排名，但是房地产基金没有，我们目前讲对于每一个合作的PE来讲，都要求把投资的项目要讲清楚，因为跟PE不一样，只要说清楚你投资这个充分披露，我们是要求充分披露，我们要对每一个项目可能要代替投资者测算，同时讲我们对基金要求有些条件，比如基金的审计机构，可能是银行的偏向四大会计事务所，我们帮助GP也好，或者跟华润合作一样，一起做好每个项目的监控，华润的基金来讲，全国是三个地区投了四个项目，我们要求当地的民生银行分支机构对项目和资金情况进行监管，一个是如何投是否符合它一开始向我披露的，另外一个有预收收入进行监管，我们对每一个项目对基金成立之前，站在银行角度进行调查判断的话，我们对大体整个收益有相对的判断，所以我们目前讲没有信息透明的标准，其实是倾向于对每个项目跟踪比较详细的，基本站在每个项目角度来做的。

　　曹少山：你的意思只要项目好，谁当GP无所谓。

　　雄亮：也不是这样，根本来讲，我们对GP也是第一个看人，我们关注的是主要一两个关键人士他过往的业绩，另外一个就是团队，有些团队公司几个层面都是非常强的人，不希望有个几个人都非常出类拔萃。另外一个如何配合开发商，银行的高端客户还是偏保守，可能不同于券商也不同于PE自己的客户，银行的客户得偏保守，而心里我们下一阶段更多注重风险，一旦基金不利情况下，第一他有没有自己后续的能力。开发商自己的后续资金，这是比较重要的。另外一个就是未来的不只是住宅，还有一个是商业，未来在招商运营方面有没有自己独特的经验，体现物业价值是我们比较看中的，另外一个确实是全国性开发商，很少有中小型开发商我们更多选择我们地产有战略的客户，对客户的过往业绩非常非常了解，基本这个情况。

　　曹少山：大致开发商好像安全性高、收益也高。最后一点时间留给时总，谈谈对这个问题的看法。

　　时宝东：因为私募股权投资只是确定一个投资方向，然后确定条件可是没有项目，通常是这样。那么房地产基金作为LP来讲确实希望报酬问题，你只是说投资房地产大概怎么样，因为这个就是投资人很难来判断，因为大家知道房地产地段地段还是地段。那意味着必须有操作项目，第一项目确实多，他从一个市内有几个，不同的省也有，组合就比较容易一些，如果全在一线城市肯定死定了，如果有二线城市配比，至少现阶段有灵活性。所以说为什么要选择开发商，最关键就是项目要多一些好一些，做组合容易一些，当然弊端就在于万一出现问题，这就我想跟REITs一样，REITs现在也强调综合投资，既有商业工业，就说它可能各有优缺点，你REITs有专业的网站，然后要做组合，实际我想将来是这样，如果最好的情况是几个开发商把他们共同组合起来，但是要多个项目，这是我觉得做房地产基金要考虑的问题，中国基金发展的道路肯定有自己的特色。

　　曹少山：在市场出发的阶段，应该给所有的不同形态的基金都有这样的发展的机会，过了一段时间以后，我们市场自然有生命，有生命力的东西自然能发展下去。感谢各位嘉宾精彩的发言。