秦虹：购房者持币观望开发商收紧过冬

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹（图片来源：新浪财经 陈鑫 摄）

　　新浪财经讯 2011年12月9日-11日，2011(第十届)中国企业领袖年会在北京举行，本次年会的主题是“2012：制度进化与市场尊严”。图为住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。

　　秦虹：大家知道我工作的单位是住建部政策研究中心，是一个事业单位，实际上我们本身并不是公务员，我们就是事业单位，而且我们的事业还是比较特殊的事业单位。我们的研究的是政策研究，很注重政策出台后市场的变化。所以我们的研究不一定是研究政策本身还更多的是研究政策带来了哪些市场的变化。这个市场的变化需要带来哪些新的政策的调整，没有任何政策决策的职能。

　　嘉宾主持白万纲：你们的政策研究能反过来影响中央政策的出台吗？

　　秦虹：我想决策的过程来自于很多的政策建议，我们不能说我们的政策建议能影响决策。政策决策服务的信息源太多了，我们不认为我们能够影响决策。但是我们非常贴近市场，我们每年做大量的调查研究，来了解政策出台之后市场有哪些变化，只是客观地反映了我们的情况。

　　最近我们了解的市场大概是两种情况，一种是购房者从10月底、11月底开始可以说全面进入了观望的状态。我们在观察数据的时候，其实市场的反应和数据是一致的。在10月之前，今年的前三季度非限购地区成交面积的同比增长速度是非常高的，达到了17%。限购地区成交面积的增长速度受到限购政策的影响，增长速度是慢的，前三季度只有1%，到10月份的时候已经是负增长了。但我们看到10月底、11月初非限购地区也进入了一个观望的状态。这是市场的一个情况。

　　第二，开发企业现在比较悲观，多数企业有一个过冬的思想，为什么企业会有这样的想法？我觉得我们兜售调控政策调控市场是这样的状况。以我们的角度来理解，影响房地产市场的是两类政策，一类政策是调控政策，就是限购、限贷、限价、温和性内容的调控政策，这个调控政策对市场影响大不大呢？有影响，但主要影响在限购地区，现在全国有47个。还有一个政策不能叫调控政策。还有一个政策是货币政策，这是针对CPI 和外汇占款以及全社会总供给和总平衡的关系进行的。但由于房地产行业是资金密集型行业，全产业链对资金的依赖度都特别大，所以企业受到的影响就特别明显。我现在判断实际上货币政策对房地产企业的影响是大于限购的。因为企业现在是在资金问题上未搜集。一方面开发贷款很难拿到。另一方面个人住房抵押贷款由于银行总额度收紧，放个贷的总额也有限，所以把房子卖出去也很难拿到个人的回款。一个资金密集型行业资金断流了，日子一定是很难过的。直接融资和信托基本上叫停了，没有很大的余地了。实际上货币政策不是针对房地产来的，但对房地产的影响特别大。这就是目前观察到的一个情况，所以不能笼统地说调控政策影响这个行业，实际上影响房地产的是两类政策，一类是调控政策、一类是货币政策。