2011年07月13日 17:12 来源：法制晚报
起诉地区办事处 均因业委会自定“规则”而败诉——
维权两年 金榜园输官司
维权两年，先后起诉地区办事处和小区物业公司，回龙观金榜园社区业委会因一则在临时业主大会上制定的《议事规则》败下阵来。
对此，业委会主任表示，将通过要求物业公开账目等方式继续维权。社区专家分析说，业委会维权往往存在举证困难的情况，不建议上法庭，最好通过引入第三方举证来解决。
事件
临时业主大会 授权业委会选物业
2009年11月，金榜园小区成立第三届业委会。不久，在对停车费返还的问题上，业委会和物业起了纠纷。
按物业合同规定，部分车辆管理服务费收益应返还业主。业委会要求物业将费用划拨到指定账户，但物业认为必须由业主大会通过后再行支付。
记者采访了解到，由于居民对物业的不满升级，业委会决定选聘新的物业。
根据回龙观地区办事处的备案，2010年4月，业委会通过召开临时业主大会，制定《议事规则》，规定“授权业主委员会采用邀请招标的方式选聘物业服务企业”等内容。同年5月，业委会将物业告上法庭。
但同年7月底，回龙观地区办事处城建科发函，以违法为由撤销了《议事规则》。随后，业委会又将地区办事处告上法庭。
结果
《议事规则》违法 解聘物业没效力
上周五，金榜园小区业委会对物业公司的诉讼迎来了终审判决——业委会败诉。而在今年5月，业委会对回龙观地区办事处的诉讼，也以败诉而终。
办事处相关资料显示，5月的诉讼中，法院认为，业主大会是做决定的主体，业委会只是执行机构，但金榜园小区《议事规则》将原本由业主大会实行的专属权授权给业委会，违反了《物权法》和《物业管理条例》相关规定。
物业公司向记者出示的上周五的判决显示，因业委会在对地区办事处的诉讼中败诉，由《议事规则》所确定的“授权业委会解除物业合同”一项也就没有效力。
而在停车费的收益归属问题上，法院认为，双方在物业合同中约定“相关收益可用于冲抵此年全体业主物业费用”，因此物业主张将此笔费用用在物业费冲抵并无不妥。业委会要求停车费收益划拨到指定账户的请求，法院也没有支持。
金榜园业委会维权过程
2009年11月 小区第三届业委会成立后，要求物业返还部分停车费收益，物业认为需召开业主大会通过后才能支付
2010年4月 业委会召开临时业主大会，制定《议事规则》，规定业主大会授权业委会执行相关权利
2010年5月 业委会将物业公司告上法庭，要求返还停车费收益，同时解除聘用合同
2010年7月底 回龙观地区办事处撤销《议事规则》，理由为违法
2010年8月 业委会将回龙观地区办事处告上法庭
2011年5月 法院判决《议事规则》不合法，业委会败诉
2011年7月 法院判决因《议事规则》不合法，“业主大会授权业委会解除物业合同”一项无效，业委会再次败诉
对话
将要求物业公布账目
业委会败诉，记者对话业委会主任徐建英女士。
FW：这两个诉讼都输了，还会继续维权吗？
徐建英：只能这样说，案子是终审了，但维权并没有结束。现在，居民们仍然对物业不满意，业委会成员不打算放弃。
FW：《议事规则》被撤，不能通过《议事规则》来解聘物业，业委会打算怎么做？
徐建英：其实在今年1月份，我们又召开过业主大会再次表决是否选聘新的物业公司，60%以上的业主投票同意。
这次的判决中，因为新的业主大会是在一审之后进行的，法院认为不涉及本次审理，我们还可以另行起诉。
FW：那么停车费收益归属呢？
徐建英：公共收益按照合同中约定是归全体业主所有的，物业用于冲抵物业费了，法院认为没有不妥，但这只是结果正确，其过程还有问题。
这些钱到底有多少？没有公布过。我们打算要求物业公布账目，根据对账目的审计，再提起诉讼。
FW：也就是说，业委会还要继续通过起诉来维权？
徐建英：这还需要和业委会其他成员商讨。我们会按照法院的判决结果和业主大会来进行下一步工作。
●专家说法
业委会 不能图省事
对此，社区问题专家、北京新天第家园业委会主任张大宪认为，业委会是想一劳永逸，才制定这种扩大业委会权利的《议事规则》，不通过业主大会来更换物业。
他称，以往接触的很多业委会，都是抱着这样“图省事”的心理，制定类似的《议事规则》，结果因不合法而遭到了撤销。
“我反对为了物业纠纷而上法庭，以我的经验来看，物业纠纷上法庭，十之有八业委会败诉！”提到金榜园的维权时，社区问题专家邵里庭言辞激烈。
他称，业委会往往会出现举证困难的情况，上法庭解决物业纠纷是下下策。
邵里庭提出的设想是引入第三方，对物业费和实际服务质量进行评估。这样物业费是否合理等问题，就可以有充分的证据作为法庭判决的依据。
“上法庭只会拉长维权时间，败诉了还伤害了广大业主。”邵里庭说。
文/记者 徐超
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