房讼频发都是房价波动惹的祸

　　近期，受宏观政策调控的影响，存量房价格波动趋于平稳，市场观望情绪浓厚，卖房人不愿履行存量房买卖合同的现象开始减少，而买房人违约比例呈现上升态势。目前，北京市存量房买卖合同纠纷呈现出一种高发、频发、复杂多元、矛盾解决难度大的态势。

　　9月22日，“存量房买卖合同纠纷”法律研讨会在北京市朝阳法院召开，与会专家就存量房买卖合同纠纷问题展开讨论。

　　都是房价波动惹的祸

　　朝阳法院法官兰楠表示，2008年9月至2011年8月的三年间，北京市存量房价格大致经历了延续下降、快速上升、反转下降、小幅振荡的四个阶段，主要的存量房买卖合同纠纷有三种类型：

　　第一是与房价波动因素相关的案件。

　　据抽样统计，朝阳法院三年来受理的近半数存量房买卖合同纠纷均与房价波动密切相关。房屋价格上升阶段，卖房人倾向于将房屋以更高的价格出售；房价下跌时，买房人为了降低购房成本，往往怠于履行合同，从而引发纠纷。

　　第二是与宏观调控因素相关的案件。

　　为抑制房屋价格过快上涨，政府出台一系列政策进行宏观调控，如差别性房贷政策、执行限购措施、运用税收手段，这些调控措施也会导致一些购房人失去购房资格或者难以办理购房贷款，从而引发纠纷。

　　第三是与中介服务不规范相关的案件。

　　部分房产中介机构业务不精或者为了促成房屋买卖，赚取中介费，没有合理履行居间服务义务，疏于核查关键信息真实性和完整性，为双方存量房屋买卖的履行留下隐患，从而引发大量房屋买卖合同纠纷之诉。

　　兰楠指出，这三种存量房买卖合同案件有以下特点：

　　第一是房价波动幅度直接影响纠纷数量，且影响具有滞后性。在房价相对平稳阶段，存量房买卖合同案件数量相对较少；在房价迅速上升和下降的阶段，该类案件数量相对较多。

　　第二是买卖双方诉讼地位随房价涨跌呈现规律性转化。房价上升阶段，卖方人存在违约的心理动因，违约比例大幅升高，买房人作为原告起诉要求继续履行合同或赔偿损失的居多，卖房人寻找客观原因主动起诉要求确认合同效力的占少数；房屋价格大幅下降阶段，则买房人寻找各种理由违约，卖房人作为原告起诉的比例较高。

　　存量房纠纷的成因

　　朝阳法院法官分析认为，存量房买卖合同案件的成因有三个方面：

　　第一，房屋价格的大幅波动是纠纷产生的外部背景。

　　房屋价格的大幅波动，使得买卖一方可能通过违约行为从市场中获得更大的收益，当这种收益足以弥补法律对违约行为的规制成本时(包括但不限于双倍返还定金和赔偿违约金等成本)，该方当事人往往选择违约以获取更大收益。

　　第二，诚信缺失、当事人逐利心理是纠纷产生的内部原因。

　　在存量房屋市场剧烈波动为买卖双方提供逐利空间的背景下，买卖双方不守诚信，为了获得利益，不惜以一房二卖、伪造证件和法律文书等方式欺诈或违约，致使该类纠纷频频发生，并导致守约方蒙受很大的经济损失。

　　第三，中介机构管理混乱助推逐利性违约。

　　房屋中介机构的故意或过失行为也助推了各种违约行为的发生，反映出整个行业诚信观念的缺失。在朝阳法院受理的存量房屋买卖合同纠纷中，以房屋中介公司直接作为当事人的纠纷占了8.8%。

　　最大限度保护守约方的合法利益

　　在存量房买卖合同纠纷中如何最大限度保护守约方的合法利益，成为人们关心的话题，也成为当天研讨的热点。

　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，权属登记部门遇有当事人提出权属变更时，应该先向法院询问有没有相关诉讼；还应该对恶意侵害他人权益的行为加强惩处，特别是房产价格变化太大；更重要是在立法层面做，把司法审判的案例提供出来，在制度设计上做一些前瞻性的约束。

　　朝阳法院民一庭庭长陈晓东指出，为了妥善处理好房屋买卖案件，保护诚信交易，该院主要采取了四项措施加以规范：

　　一是对买受人要求出卖人办理所有权转移登记的案件，法官会向买受人提示可以采取诉讼保全措施，以防出卖人在诉讼中恶意处分房屋。法院一旦采取保全措施，房屋就有可能在判决后得以顺利的执行。

　　二是对于事实比较清楚、法律关系较为明确的案件，会适当降低对买受人申请保全的担保要求。适当降低保证，最低可以降低到被保全财产的20%，提供现金担保就可以了，这也是为了保障判决顺利执行的一个举措。

　　三是对于当事人仅提出继续履行合同、而未明确履行内容的案件，法官会让当事人对履行内容予以明确，以减少判决执行障碍，例如交付房屋、办理解除抵押手续、办理过户手续等。

　　四是在案件尚未审理、执行结束前，法官可以责令当事人保管涉诉房屋，不得实施转移、变卖等处分行为；并告知擅自处分行为要承担的法律责任。这条是根据民诉法第102条第一款第三项制定的，该条款规定对当事人有可能转移变卖涉诉财产的，法院可以清点并责令当事人保管，这是一条准保全措施，把这条写进去是发挥司法能动性，对权利义务关系特别明确不采取措施有可能涉诉财产转移，判决难以执行，而当事人确实在法院降低担保要求的情况下提不出担保的情况。这种情况法院可以责令保管房屋当事人保管房屋，不得在判决、执行前处分这个房屋。