征税难治房屋空置顽疾

　　

　　■吴睿鸫

　　在今年的海南省“两会”上，楼市日益加剧的高空置率成为代表、委员热议的话题。据部分政协委员调查，三亚商品房空置率达到80%以上，大东海和海坡片区的空置率甚至达到90%左右。部分政协委员建议，海南省应率先开征空置税，解决海南商品房空置率过高问题。（据2月12日《广州日报》报道）

　　从逻辑上讲，开征空置税，不仅会抑制消费者投机性购房，还会迫使开发商为减少房屋持有的成本压力，及时卖掉手中的房屋，解决非法囤房的问题。可逻辑归逻辑，从现实来讲，用开征空置税的手段解决房屋空置率高的问题，很难达到预期效果。

　　虽说空置税只是在房屋持有环节征收的一个税种，可现有附着在房屋各环节的税收多如牛毛，如3%的契税、5%的营业税、30%到60%的土地增值税等等，本来就亟待精简。现在多征收一个税种，难免会让政府背上敛财的名声。而且，空置房认定难，征管成本大，目前并没有一个明确的标准来划分空置房与非空置房。

　　从世界范围来看，治理房屋空置，大都用行政或法律手段，鲜见用税收手段。在荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至将无人居住的住房推倒；在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。除了欧盟一些国家外，美国也对闲置房毫不留情。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。

　　更为重要的是，空置税难以破解房屋空置顽疾。记得在上海、重庆两直辖市推出房产税试点时，有人把房产税比喻成高房价的一剂 “退烧药”，也有舆论把房产税形容成一把“利剑”，能对房价起到“一剑封喉”的作用。可一年多过去了，房产税没有像人们预想的那样，把一直处于高位的房价拽下来。事实上，除高档楼盘受到一些影响外，普通商品房价格依然坚挺，下降的迹象并不明显。从目前情况看，空置税难逃与房产税同样的命运，指望靠空置税解决空置率过高的问题，恐怕是一厢情愿。空置税毕竟只是一种税收手段，就算它增加了房产所有人的持有成本，对房地产市场产生一定影响，也不具备特异功能，成为房屋空置的克星。

　　回顾近年来国家几次较大规模的房地产调控不难发现，虽然出台了大量的税收政策，但总体来讲，税收发挥的功能微乎其微。舆论及部分专家学者甚至认为，税收是房价居高不下的一个推手。为何税收杠杆在房地产领域难以发挥威力？根本原因还在于，房地产市场的两大核心要素——土地和资金，几乎都掌控在政府手中，房地产市场并没有真正按市场规律运行。所以，税收难以在当下的房地产市场环境中发挥应有的调控功效，要根治房屋空置顽疾，还得想别的辙。