揭秘开发商营销潜规则

　　“这些事儿”开发商不告诉你

　　为了寻得一席安居之地，购房者在买房时不断地游走穿梭于各大售楼处，眼前自然少不了那一张张描绘着美好家园的宣传海报和一个个制作精美的楼盘效果模型，更有售楼人员近乎天花乱坠的讲解：我们这里有地铁、有学校、有公园，生活方便，环境优美……可是，项目周边哪里有高压线和化工厂，哪里有垃圾处理站或殡仪馆，售楼小姐却不会主动告知，合同中自然也不会提及，购房人往往入住后才获知。据了解，除了“利于销售的用喇叭吹”的夸大式营销，“不利于销售的用被子捂”的隐瞒式销售也已成为开发商营销的潜规则。

　　家有“芳邻”开发商从来没说过

　　案例

　　“在下午回家时，一下车，那个臭啊，就是臭大粪味儿，弥漫整个小区。”自从入住以来，通州一小区的业主们每天不得不与飘进小区的恶臭为伴。有业主介绍说，没入住之前，曾多次到现场看过房，但都是白天，没发现这个问题，直到入住后，才发现臭味总是不定期地在大家下班时或夜晚出现，以致大家回家后连窗户都不敢开。更令人担忧的是，臭味中带有化学品的味道，很可能对人体有害。为了查找臭味来源，业主们组织起来，对小区周边进行了探访，后来发现小区南侧有个大型垃圾填埋坑。

　　调查

　　由于规划等原因，一些小区周边不可避免的有高压线、垃圾场、铁路、变电站、墓地、殡仪馆等设施，为避免影响销售，卖房时，80%的开发商都采取了“在周边环境示意图上抹去”的回避策略，导致大部分购房人直到入住后才发现。面对这些不利因素被隐瞒以及由此带来的不便和困扰，购房者自然不满，维权案例也越来越多，然而每当这时，开发商都理直气壮地说：“小区红线外的，我们没有告知义务。”因为在这方面，目前还没有相关的法律条款，购房人也只能是“哑巴吃黄连”了。

　　点评

　　买房不仅是买“房子”，还是买社区，买社区周边的环境及配套设施。尽管没有法律规定，开发商应该把“小区红线外1000米的不利因素”明示给购房人，但当开发商一方面在楼书上、沙盘上把10里外的地铁、学校、公园都描绘成“近在咫尺”，一方面把千米之内的垃圾站、铁路、墓地都轻松“抹掉”，对于购房人来说，这样做是否有些“不厚道”呢。

　　送物业费像“空头支票”

　　案例

　　“位于丰台区四环路边，在售楼座为高15层塔楼，户型面积为47至80平方米之间，平层均价28800元/平方米，2012年6月底入住，目前购房赠送两年物业费。”这是一则目前在售项目的促销信息，除了送家电、家具，送物业费也成了开发商的让利工具。

　　调查

　　记者致电该项目售楼处，最初，销售员承认可以赠送物业费，但经不住盘问，稍微问得细一点，销售员就敏感地避开这个话题，开始推荐明折明扣等其他促销方式，而对赠送物业费的事含含糊糊了。据了解，在本轮房地产打折、促销中，开发商赠送物业费的项目并不少，而且年限也五花八门，少的赠送1年，多的长达10年。

　　点评

　　2010年10月1日本市新的《物业管理办法》执行之后，新拿到预售许可证的小区，在成立业主大会之前，前期物业费本来就该由开发商出，一般期限为一年；业主大会成立之后，物业费由业主出，开发商无权赠送。开发商的这种承诺完全是一张“空头支票”，入住后，很容易产生纠纷。

　　“免费花园”不受法律保护

　　案例

　　姜先生最近在顺义一小区看中了一套160多平方米的花园洋房，因为是首层，开发商说会赠送40余平方米的地下室，此外，还有一个花园。虽然首层单价要比中间层高出不少，但是考虑到大面积的赠送空间，姜先生还是非常动心。最近，“买一层送一层”、“超大面积赠送”带来的实惠让不少购房人很买账。

　　调查

　　对于这种赠送，记者得到了该项目销售人员的确认，并表示实际赠送面积比销售人员所介绍的还要大，但他同时承认“赠送的面积不可能体现在房产证上”。

　　开发商赠送面积，也不算什么新鲜招数，有业内人士介绍说，对于花园洋房一般来说，首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪音干扰等多种因素，单价相对要略便宜，起码差价不大。而今，在“赠送面积”的噱头下，首层一跃成为单价最贵的楼层，且差价还不小。“其实开发商已经将地下室的价格，计入到了产权面积的销售价格之中。”

　　点评

　　“房产证”上没有体现，就意味着没有物权，没有法律保障，一旦出现问题，将带来一系列法律纠纷，那时，购房人不但没有从“赠送”中占到便宜，日后还不享有产权，恐怕会“赔了夫人又折兵”，当然，这些开发商是不会告诉你的。

　　本报记者 李海霞