妻子代签购房合同 丈夫要“悔房”

　　

　　■付 强 本报记者 朱 海

　　在丈夫不知情的情况下，妻子私下与房地产开发商签订了购房合同，并代替丈夫签字、画押。丈夫想解除购房合同，可在购房合同是否有效这个问题上，开发商却有不同的看法，不同意退房。

　　2011年7月初，江西南昌消费者童先生和吴女士夫妇俩来到位于南昌市高新开发区的“绿地·新都会”楼盘看房。当时他们看上了一套80余平方米的房子，总价约为55万元。童先生打算自己先筹集44万元，再通过公积金贷款10万元。当天，童先生签订了住房公积金贷款申请合同，并支付了1万元定金。可回家后。童先生发现自己要筹集44万元非常困难，经过再三思考，决定放弃购房。

　　可童先生万万没有想到，2011年10月初，“绿地·新都会”售楼中心的工作人员竟私下联系他的妻子吴女士，代自己签订了购房合同，并代自己按了手印。童先生告诉记者，吴女士患有精神分裂症多年，平时都靠吃药维持，并有中国残疾人联合会颁发的残疾人证书证明其为精神残疾人。“签购房合同的时候，她神志是否清醒，有待商榷。”童先生说。

　　今年年初，童先生向房管部门咨询，得知吴女士代签的购房合同不规范，不能在房管部门备案。随后，童先生多次找到“绿地·新都会”相关负责人协商，要求撤销购房合同，但对方一直未给予答复。

　　对此问题，绿地集团南昌房产事业部营销总监戴咏春在接受记者采访时说，童先生与售楼中心签订了住房公积金贷款申请合同，足以证明童先生有购房意向；童先生交付定金确认了购房的事实，足以印证吴女士代签的购房合同有效。而在整个购房过程中，童先生并没有告知销售人员吴女士患有精神病。如果童先生认为，吴女士在发病期间签订了购房合同，得拿出相应证据，否则不予退房。对吴女士代童先生签合同、按手印的不规范做法，戴咏春坦言，这是销售人员在工作程序上的疏忽，但并不能成为童先生退房的理由。

　　截至发稿时，记者获悉，童先生正准备通过法律途径解决此事。

　　观点交锋

　　●正方

　　代签合同不成立

　　“开发商明知童先生不在场，却要求吴女士代签丈夫名字、代按手印，导致合同无效，开发商存在过错，应承担相应责任。”江西明实律师事务所律师江玲认为，合同的成立是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意。从本案来看，吴女士代签的购房合同不但不规范，而且不是当事人童先生真实意思的表示，不能构成合同成立要件。既然合同不成立，童先生与开发商就不存在合法有效的房屋买卖合同关系，可以提出撤销购房合同，要求开发商退房。

　　江西添翼律师事务所律师李春华则表示，根据《合同法》及《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》等规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。同时，购房合同约定买受人以公积金贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立公积金贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　●反方

　　夫妻互有代理权

　　江西明实律师事务所律师张海水认为，只要吴女士在签订购房合同时没有发病，就具有完全民事行为能力，代丈夫签订购房协议，构成表见代理。“表见代理，指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使第三人相信其有代理权的表象，而与第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。”张海水解释说。他认为，除恶意签订合同损害一方合法利益外，妻子代丈夫签订购房合同时，哪怕没有丈夫的委托书或丈夫不知情，购房合同仍然有效。

　　江西郎秋律师事务所律师张绍兵也赞同上述观点。他表示，根据《婚姻法》的有关规定，夫妻之间对日常生活互有代理权，并且是法定代理权，这与委托代理不同，所以妻子代丈夫签字是有效的。换句话说，夫妻双方对共有财物做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信买房为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。“即便吴女士代签的购房合同无法在房管部门备案，但这是双方真实意思的表示，童先生单方不同意购买无效，吴女士也没有理由要求撤销这份合同。”张绍兵说。

　　●相关链接

　　房产商应依法依规销售

　　江西省消费者协会投诉部工作人员王军在接受记者采访时表示，尽管对该购房合同是否有效存在争议，但有一点可以确认：现实情况下，一些房产销售人员为了完成销售任务，获取销售提成，明知代签的购房合同无法备案，还盲目要求消费者代签画押，从而引发了纠纷。童先生夫妇的购房遭遇就是典型案例之一。王军说，希望房地产商遵守相关工作流程，依法依规销售，尽量避免类似纠纷再次发生。 （朱 海）