地产三季报或上演最后的狂欢

　　记者 于兵兵

　　一边是前三季度30强房企高唱凯歌的销售业绩，一边是“十一黄金周”一线楼市集体冰冻的成交格局。市场表面看起来有点矛盾和困惑，但深究一下，其实格局已经非常清楚：一方面，前三季度，万科、恒大等“先知”房企的以价换量策略奏效，消化了最刚性的自住需求；另一方面，三、四线非限购城市为房企去存量贡献颇丰。但这种“历史的繁荣”已经不能掩盖扑面而来的滞销压力，四季度在很多房企看来都“压力极大”，并有可能拖累全年销售目标的实现。

　　得出这一判断的依据是，从整个第三季度看，房企形势较第二季度更加恶化。其中包括：虽然销售业绩不断创出历史新高，但增速已经明显放缓；存货压力较二季度继续增长，资产周转率更低；现金流继续下降，资金压力越来越大等等。

　　而即将到来的第四季度，开发商面临更严峻的现金流挑战：年底需要归还的银行短期贷款、工程款、拖欠政府的各类税费和土地出让金都将在第四季度结清。另外，为了冲刺全年销售业绩，以给股东报出更好的成绩单，各类型房企都有更大压力和动力于第四季度更快销售回款。降价和整体出让项目，将是我们在第四季度看到最多的房地产新闻。

　　在这种意义上，接下来陆续公布的三季报或许会成为上市房企表面繁荣的“最后狂欢”。2011年第四季度到2012年全年，楼市将开始漫长的寒冬期。

　　这一时期，开发商最关心的问题有如下几个：一是限购会否有实质的扩容，这直接决定了他们在三、四线城市，也就是这轮销售主力战场的业绩情况；二是一旦企业决定降价，能不能真正实现跑量回款。毕竟这一轮最刚性的需求已经在今年前三个季度基本消化完毕；三是欧债危机带来的国际经济长期萧条是否会触动国内新一轮刺激政策，并给房地产带来宝贵的金融松动。

　　截至目前，这三个因素似乎有“危”有“机”，限购城市扩容的进度十分缓慢，三、四线城市抵制限购的力量超过了政府的预期，这也许会给房地产企业带来稍可喘息的回款空间。但从目前的形势看，欧债危机的破坏力还没有完全显现，而为了完成抑制通胀这个今年最大的经济调控目标，银根紧缩仍是较长期的金融取向。因此，房地产企业的融资压力在短期内或许无法改变。最不确定的就是降价能否触动购买力这一条了：到底降多少合适，而不至于激起购房人“买涨不买跌”的抵制心理？这是开发商最难拿捏的。而这也是到目前为止，包括绿城在内的很多房企即便有债务重压，仍没有全面启动降价的真实原因。

　　在这种繁杂形式下，一些专家给开发商开出了“少拿地、缓建房、快卖房”的药方。原因很简单：别再看大势了，大势有它自在的偶发性和不可预测性，企业能做的就是在危机时期最大限度地保存现金流。

　　更长远地看，房企收益爆炸式增长的十年黄金期已经结束，“以房地产业作为支柱性产业”的经济格局将得以更系统地反思。在一个“后房地产时代”的经济路径中，房企如何生存才是需要更深思考的话题。