CBD地块涉闲置土地处罚雷区 开工时间发生逆转

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　通过了12年的《闲置土地处置办法》一直形同摆设，国土部通过修订和完善这一规定，能否改善我国上亿平方米的闲置土地白白“荒废”的现状？

　　12月21日，国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》。修订草案规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。同时《修订草案》将因政府原因造成的闲置土地纳入管理范围。

　　近日，北京CBD核心区14块地因种种原因无一开工，按照国土部的新修订草案，势必将面临缴纳土地闲置费。不过，朝阳区相关政府人士告诉记者，CBD14块地2012年一定要全部开工，这是政府的要求，至于种种原因，政府会协助解决。

　　囤地受制

　　为加大闲置土地处置力度，促进土地节约集约利用，12月21日，国土资源部公布了《闲置土地处置办法(修订草案)》。

　　目前，我国执行的《闲置土地处置办法》是1999年国土部为治理土地闲置而制定的，不过该制度属于部门行政规章，对开发商囤地的约束力一直停留在书面上，因此。在全国范围内，一方面房源紧张、供应不足加剧房价上涨，另一方面却有大量土地任其荒芜，造成资源的严重浪费。但12年来，国土部清理闲置土地这项工作却未曾取得大的进展。

　　国家统计局数据显示，2000－2009年，全国房地产企业购置土地面积33亿平方米，而完成土地开发面积的仅有近21亿平方米，简单计算可知，约12亿平方米土地未被开发，其中多数事实上沦为闲置用地。

　　华泰证券分析师认为，此次修订草案体现出对闲置土地管理力度的提升和相关法规规范性的改善，将进一步规范开发商的开发经营活动，遏制开发商的囤地行为及通过囤地获取超额的土地增值收益。该征求意见短期将对房地产企业形成压力，开发商需加快开发现有的土地储备，在目前行业调控持续高压的环境下，加快开工建设势必对开发商的资金面带来更大压力，压缩开发商利润空间。

　　CBD14块地的尴尬

　　国土资源部副部长贠小苏曾公开表示，截至2009年底，全国约有一万公顷闲置土地，54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。而目前，备受瞩目的CBD核心区14块地迟迟难以开工，就是政府原因导致土地闲置的一个突出案例。

　　2011年7月，北京CBD核心区完成14宗土地入市交易，中国投资有限公司、中国中信集团、中国民生银行、中国国际金融有限公司、中国国际期货有限公司、阳光保险集团、泰康保险总部、汇丰银行(中国)有限公司北京分行、韩国三星生命保险株式会社等国内外重量级金融总部、标志性金融机构实现中标，预计将有40-60家国际金融机构总部承诺入驻。

　　不过截至目前，CBD全部成功出让的14块地，目前均未正式开始建设。据悉，很多中标企业目前都卡壳在土地款缴纳环节，主要集中在外汇管制障碍，以及中标企业总部能否践诺搬迁至CBD区内等问题上。

　　据称，从7月份中标后，几家外资企业便开始筹资，包括募集房地产基金，专门投入CBD项目。但因外管局管制房地产相关资金结汇，截至目前，部分中标外资企业(包括港资)的资金仍投不进项目公司，无法缴清土地款；而另外一些联合体中标的企业，则被卡在了缴纳土地款的方式上。CBD招标标书显示，中标企业需承诺将拟成立的项目公司注册于朝阳区CBD，将限制了全部中标企业总部的工商注册和税务登记正式迁入CBD的时间。但因部分项目公司的注册地不在朝阳区CBD，很难按时履行将全部公司总部的工商注册和税务登记，迁入CBD区域的承诺。

　　“目前不少中标企业面临着违约赔偿，按当时的协议，金额为中标地价款的10%；而且如果拖下去，很难保证开工时间不被拖到1年，届时还将面临最高达到地价款20%的土地闲置费处罚。”一中标企业负责人称。

　　政府要求2012年全部开工

　　不过国土局新的修订草案，则有望成为CBD核心区14块地中标企业以及其他因政府原因不能按时开工而导致土地闲置的企业免受处罚的救命稻草。

　　正在征求意见中的修订草案，首次将因政府原因造成的闲置土地纳入管理范围，草案中还列出了六条因政府原因造成的土地闲置。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，提到土地闲置，多数人都会将矛头指向开发商，认为是他们囤地、牟利。其实政府原因也占据很大部分。政府原因主要是动拆迁难和城市规划调整。如果地方政府都按规“净地出让”，就不存在拆迁问题；如果政府提高决策水平，也可能避免很多规划变动。

　　CBD一中标企业负责人指出，此次CBD多个地块都是因为“政府、政府有关部门其他行为，致使土地使用者动工开发延迟的”，所以按照草案，企业面临处罚时有免责条件。

　　记者辗转联系到朝阳区相关政府人士，该人士告诉记者，CBD14块地2012年一定要全部开工，这是政府的要求，至于种种原因，政府会协助解决。