二三线城市中小房企资金链紧绷 开发商跑路成潮

　　记者 田 野

　　跑路房地产老板的罪与罚

　　“黑心开发商，诈骗犯，还我们苦命钱……”

　　长沙岳麓区一个开发商跑路的楼盘售楼处。砸出大窟窿的玻璃门，被捣毁破损的楼盘沙盘。玻璃碎渣、售楼员名片、客户认购书、会员登记表，凌乱散落。还有墙壁上控诉声讨开发商“不良”的大字标语。

　　这个名为“麓山里佳园”的楼盘，只是长沙去年以来近10家开发商跑路的楼盘之一。这些楼盘的共同特点是：房地产公司老板跑路，工地停工，售楼处被砸，焦急的债主，惶恐的购房者，难以理清的债务迷局。

　　无独有偶，河南、江苏、浙江等地也不断曝光有开发商卷款跑路。本报记者近日亲赴长沙等二三线城市，调查开发商跑路背后的真相，追寻表象背后的制度及社会原因。

　　跑路老板留下巨额债务

　　“我们借了7000万给开发商，现在房子被别人抢先一步占了，找人找不到，没人跟我们谈。”在长沙另一个开发商跑路的楼盘“湘江700 ” 售楼处，记者遇到了三位过来讨债的债主。

　　这三位债主告诉记者，湘江700的老板因为资金紧张，向他们借款7000万。借款合同上明确了利息和违约条款。根据合同，如果开发商到期不能还钱，湘江700的其中一栋楼将过户给债主以抵借款。

　　去年年底，湘江700施工出现明显放缓，过完年后项目工地直接处于停工状态。2月13日，债主和购房者开始怀疑开发商卷款逃跑，向长沙市公安局(微博)岳麓分局报案。

　　公安局初步调查的结果让三位债主大吃一惊。湘江700的开发商老板陈湘不知所踪，当初可抵借款的快完工的那栋楼已经被其他债主抢先进入。“跑路的老板非常狡猾，在去年就已经将公司法人代表进行变更，而且将自己名下多项财产都转到了他兄弟的名下。”

　　三位债主称，他们发现当初和湘江700老板签订的合同中，多处地方对方涉嫌诈骗，合同的法律有效性存在问题。他们现在是叫天不应，叫地无门。根本没人出来和他们谈如何还款的事，每天都来楼盘现场无聊地打转，焦急等待政府的调查结果及处置方案。

　　记者现场注意到，湘江700为一中等规模的楼盘，楼盘主体已经基本完工。该楼盘处于长沙猴子石大桥西侧，离市中心区域并不远。目前市场价格在5000元-6000元每平米，在长沙属于中高端楼盘。从地段和环境看，该楼盘销售情况不会很糟糕。

　　而另一个近期长沙最“有名”的老板跑路楼盘——麓山里佳园情况则不同。当记者报出岳麓区含浦镇白鹤社区的楼盘地址时，多位出租车司机均不知道。搭载记者的出租车，驶出市区后在市郊七弯八拐，绕了不少冤枉路后，最终才找到了楼盘所在地。从楼盘地段和规模看，麓山里佳园属中小开发商之列，楼盘周周还有不少菜地与农田。

　　麓山里佳园的建筑工人是最早发现该楼盘开发商出现问题的。春节前的腊月廿七，在多次讨要工资无果后，该楼盘的建筑工人一怒之下砸了售楼部。接着是闻讯赶来的民间债主和购房者。

　　几周前，上百人汇聚麓山里佳园售楼处，召开业主代表大会。每栋楼选举出一名楼长，组成业主委员会。他们发现，不仅是交房时间成疑，开发商还涉嫌一房多卖、虚假合同、未备案等一系列问题。通过业委会的统计核实，一房两卖2户，假合同9户，未备案35户，延迟交房92户。

　　据记者了解统计，长沙开发商涉嫌“跑路”的楼盘已经有麓山里佳园、江滨家园、中远公馆、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多数都涉及巨额民间融资，据不完全了解，除上述湘江700外，中远公馆涉及债务超过8000万元，东方航标非法集资额度高达数亿元，麓山里佳园债务额达到数千万元。

　　无独有偶。除长沙外，近期曝光的“楼跑跑”案件还有：江苏南京宇扬集团的企业老总，带着数亿元的贷款，一夜之间不知去向；浙江嘉兴濮院胜利广场项目“停摆”，开发商浙江凯旋万豪置业老板陈飞携带1亿多元的巨款潜逃；河南安阳数百亿重大非法集资案中，多位涉案房地产企业老板卷款跑路。

　　资金链紧张导致高息借债

　　记者在采访中了解到，长沙跑路的开发商均为中小开发商，当地大型国企房地产企业，以及中海、保利等全国性大型房企所开发楼盘，运作皆相对正常。

　　所有跑路开发商都有一个共同特点，资金链紧张，在遭遇楼市调控后资金链断裂。同时，“黑盖子”被揭开后后均发现跑路开发商有上千万到数亿元不等的民间高息融资。

　　“跑路的开发商，都存在一个致命的问题——缺钱。”长沙一位资深房地产业人士告诉记者，去年银根紧缩，开发商只能在当地商业银行获少量贷款，不得已大量举借民间高利贷，民间借贷多要求开发商以房产做抵押。

　　据透露，长沙的民间借贷的利息一般在月息3%-5%之间，多则高达10%甚至更高，而当地银行贷款的月息只有0.7%。

　　民间融资的到期期限通常只有1年，就房地产开发来说，1年时间几乎无法达到预售的条件，在楼盘还未销售时就要面对高额贷款到期的压力。

　　为了腾挪资金，当地开发商也使尽浑身解数。据了解，由于借贷需要抵押，很多开发商拆东墙补西墙，在开发一处楼盘的同时买了另一块地，作为抵押物。

　　在东方航标事件中，这家楼盘事发前一切正常，但业主们一夜之间发现开发商失踪了。随后，有关方面通过调查发现，因资金压力过大，在多处贷款无望后，这家公司的董事长竟然瞒着公司实际控制人，私刻公章，进行非法集资，额度高达数亿元。

　　“在我看来，一些中小开发商资金链断裂出事几乎是必然的。”长沙农行一位信贷主管告诉记者，房地产开发总体上门槛其实很低，只要通过各种门路拿到了地，然后再贷款或者民间融资借到钱，就能上马一个楼盘了。

　　长沙从2006年左右开始，商品房供应量猛涨，而销量也由2006年的690万平方米，超常规地猛增至2010年的2140万平方米，市场一片繁荣。销量和供应量的增长过快，造成本地一些根本没有房地产经验的实业公司和社会资金也纷纷杀入房地产行业。一些开发商根本就没有应对房地产市场波动风险预防机制和资金实力。

　　“在楼市上涨的时候，再差的开发商的楼盘都有人买，都能很快回笼资金。”上述长沙农行人士说，从前年10月份国家实行地产调控以来，房地产行业不振，发展缓慢，大量楼盘滞销，空房库存不断创下新高，加之国家信贷规模缩小，银行银根收紧，在双向夹击之下，开发商资金日益趋紧。中小楼盘的开发商由于缺乏经验，未能及时在营销策略上作出调整，导致回款不及时，资金链断裂，不得不“逃债”或外出融资。

　　记者前往长沙市公安局岳麓分局采访了解麓山里佳园的相关情况时，该局经侦大队一位汪姓警官称，跑路的开发商都是资金链出现问题。一房多卖的案件曾多次遇到，诈骗的嫌疑非常大。当然，最终还要把各方报案资料进行整合、调查、找到法人代表，才能决定案件性质与解决方案。

　　偿债高峰成中小房企头上利剑

　　中小房地开发商资金普遍吃紧，世联地产(微博)的一份研究报告指出，今年第一季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的银行贷款、信托、私募、民间借贷和海外发行债等债务合计超过1万亿元。通过这些渠道进行的融资基本都要支付高额的利息。

　　世联地产的该报告称，今年全行业到期的各类债务中，离岸私募债、信托、房地产基金以及民间借贷是最考验房地产企业短期债务偿还能力的。而其中，信托债务又是各家房地产企业首先要归还的债务。国泰君安证券的相关研究报告提供的数据也显示，2012年总到期债务规模1758亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。首个信托兑付高峰将出现在今年3月。不难看出，房地产企业的偿债压力巨大。

　　就信托债务而言，到期高峰正在今年7月，有超过500亿元的信托债务将到期。房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%，远高于银行同期贷款利率。如此高的借款利率对于房地产业而言是难以持续的，房地产企业多数面临着经营性现金不足的困境。

　　随着财务状况的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：短期内行业平均有5%的资金富余，但是如果2012年的行业交易量延续前一年的趋势，行业整体将出现相当于总资产8%的资金缺口，六成企业将面临这种威胁，四成企业在到期贷款无法续借的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口。

　　万科集团总裁郁亮此前曾对外表示，企业现在已是“冬天模式”，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”成为房产商的5大过冬策略。大房企尚且如此，“体质较弱”的中小开发商生存状态可想而知。

　　惠誉国际近日一份中国2012年的房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。

　　民间资本缺乏有效保值增值渠道

　　开发商的跑路，带给借钱给这些房地产企业的债主们无尽的焦虑与痛苦。在河南安阳非法集资案中，有的民间借款人几近血本无归，有当事人喝农药自杀。

　　资金链断裂是房地产跑路的直接原因，那么众多民间资金在高息的诱惑下，涌入房地产开发，其背后的深层次原因值得探讨。

　　长沙市房地产协会一位人士表示，房地产老板“跑路”的影响是多方面的，从产业角度来看，跑路开发商必然给长沙的房地产业健康发展带来负面影响；从社会投资情绪来看，老板跑路甚至会影响到区域经济的正常发展。

　　“以前的民间借贷，大多是中小企业拿去补充短期的流动资金之需。而在当前实体经济萎靡的情况下，民间借贷除了少数用于生产之外，大多拿去炒房和炒矿。”经济学博士马光远(微博)认为，即使流入中小企业，在年利率高达60%甚至100%以上的情况下，也不可能通过做实业还清。于是一些中小企业将获得的民间借贷资金再次高利贷出去，以钱炒钱，成倍放大了风险，使得民间借贷出现了高利贷化、全民化的危险倾向。

　　在浙江工商大学金融学院院长钱水土看来，改革开放已经三十多年，但金融市场还没完全开放，企业尤其是民营企业融资从正规渠道没法满足，肯定要寻找其他渠道。

　　他说，当前实体经济赢利空间小、银行储蓄利率偏低、通货膨胀率居高不下等背景下，民间资本缺乏有效保值增值渠道，而高利率的民间借贷市场无疑充满了诱惑。正是因为如此，在中小企业面临融资困难、对民间借贷资金需求量大增的情况下，民间资本才大量涌入房地产业等民间借贷市场。

　　建立多元化资金供给体系

　　多位房地产业内人士告诉记者，与大企业的抗压能力相比，全国二三线城市的中小房企受调控影响更为严重，呈现一篇哀鸿遍野的惨状。如何未雨绸缪，防范可能出现的资金链断裂等风险，应该引起房地产业、金融机构及政府等方面高度重视。

　　湖南社科院一位人士表示，当前急需出台规范的民间借贷的相关法规。可从两个方面着手：

　　一是应明确民间借贷身份。我国现有的金融体制应给民间借贷一个明确的身份和地位，将其纳入统一金融监管的范畴，进行引导和规范。

　　二是对民间借贷进行专门监管。如对民间借贷进行专门的监测，定期采集民间借贷活动的有关数据，及时掌握民间借贷的资金来源、资金投向、利率水平、交易对象等变动情况，为有关部门制定宏观政策提供数据支持。

　　浙江工商大学金融学院院长钱水土表示，中小房地产开发商跑路，实际上也折射了民营企业近年来的困境。虽不能完全归咎于金融业的垄断，但仍需进一步改革和完善金融体制，破除金融市场的垄断性，建立多元化的资金供给体系，出台民间融资管理的综合措施。

　　但也有一位不愿具名资深民间评论人士指出，某地老板因资金链断裂“跑路”后，不少学者往往把主要矛头对准当前金融体系的弊端，而对“跑路”老板给予无限同情，仿佛老板“跑路”都是政策逼的，没办法才“跑路”，这种意见并不完全可取。

　　该人士指出，经营企业如居家过日子，“吃饭穿衣量家当”。经营者不仅要周密考虑自身实力、政策环境、上下游关系，甚至连失火、水淹等自然风险都要考虑在内。政策风险是企业经营的一项重要风险。“政策可能是不公平的，但却是公开的。企业家不认真分析和对待政策风险，盲目扩张，出了事把责任一股脑都推到政策上，是极其不负责任的。”

　　针对开发商跑路频发的现象，上海某律师事务所律师岳强指出，一些房地产公司的股东借“有限责任之原则”避责，对此却没有相应的有效制约。最后是股东有钱赚，公司却无钱赔“债权人”。

　　他说，不少房地产公司是典型的富老板、穷公司。对于债权人来说，揭开公司面纱的难度和成本又太大，在司法实践中维权困难重重。

　　长沙市房地产协会一位负责人则建议，对于跑路的开发商，政府和行业协会应该联手，搭建一个银行和需要贷款的中小企业的平台。

　　“对企业情况进行区分，对于存在非法集资、诈骗等违法行为的企业，在行业协会的配合下，由司法机关调查严惩；而对于只要借到了钱，它又能活过来的企业，则通过该平台进行救助。”该负责人表示。