黑石1.61亿美元再售中国项目 将寻找新投资机会

　　春节前夕，国际私募巨头黑石基金在偃旗息鼓的中国楼市点了个“爆竹”。

　　恒大地产1月19日公告，以1.616亿美元收购子公司雅立其余的40%股份，使其成为恒大的全资子公司，以继续发展该子公司所持有的广州项目。

　　雅立40%股份的卖方为黑石持股62.9%的一只基金。黑石

　　高级执行董事Stuart Grant在发给媒体的声明中称，“我们深信中国房地产市场的长期成长前景，并将为我们的基金进一步寻找类似的投资机会。”

　　“这个说法太官方了！长期看好，毋庸置疑。但是现在并不是看好中国楼市。”一位上市企业高管如是评论。 稍早前的2010年8月，黑石集团大中华区主席梁锦松曾表态，其对中国房地产是看好的，未来20年房地产的价格还会增长，但是有波动；只要是选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，“我觉得长远来讲还是很好的机会。”

　　彼时，黑石发布的2010年二季报显示，该公司在中国的房地产投资组合价值增长了19%。

　　黑石有进有出

　　在中国楼市仍然不放松的前提下，作为外资代表的黑石每一次抛售，都能引发市场的关注。

　　黑石上一次披露的出售计划，是在2011年9月份。彼时，黑石以14.6亿元向新世界发展有限公司(0017.HK)售出所持上海调频壹广场(Channel 1) 95%股权。据一位业内人士透露，该笔交易以海外股权方式进行，因而可以避掉很多税。当年11月，新世界发展宣布交易完成。

　　“基金都是有投资周期的，这真的说明不了什么。比如摩根士丹利之前的出售，备受质疑，但是最近也购置了一整幢办公楼。做买卖，不就是这样。”一位商业机构代理人士如是表示。(编注：2009年9月，摩根士丹利旗下的房地产基金，宣布将该公司持有的上海东海广场一期以24.5亿元出售给SOHO中国。该项目由摩根士丹利于2006年以约20亿元购入。)

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民则认为，“这并不能说明黑石全线退出中国市场。这只是一个正常的投资行为。基金每买一个项目，合同上都有一个退出机制的。” 事实上，黑石在中国楼市的操作，也并非全是“抛盘”。黑石与中投、绿城的合作，即被视作看好中国楼市的表现。

　　今年6月，绿城中国(3900.HK)发布公告称，该公司与合资伙伴甲、乙成立合资公司。合资公司注册资本20亿元，其中甲乙两个合资伙伴分别占股60%及10%。此后，财新网证实，合资伙伴甲方即中投公司旗下的建银，乙方即黑石。

　　此前的2010年9月，黑石还收购了美林在中国大陆区域的地产基金及附属投资业务。

　　一位投资人士分析，黑石与绿城成立的上述合资公司，在北京已经投了55平方公里的项目，这么大的投资都做了，肯定还是看好中国的。而且，中国人口数量和城市化趋势就是对中国楼市的长期支持。

　　外资的“偏见”

　　数位业内人士认为，外资最看重的就是核心商圈的商业项目。

　　“这也是很多人对外资存有偏见原因，外资(不包括新加坡和中国香港)其实介入中国房地产市场并不深。只是雷声大、雨点小！”一位港资开发商感慨，“外资收购的资金量和几万亿相比，九牛一毛。他们收购的物业都在好区位，夺人眼球。而且中国对外资的开放很有限。”

　　一位上市企业高管表示，“外资还是很谨慎，不论是对项目的选择，还是对经济形势的判断。”

　　摩根士丹利的一位人士曾对早报记者称，看了很多项目，合适的项目太少。

　　“外资的考量标准和考虑因素，和中国的实情脱节了，就好比十年前，谈恋爱，只要符合几条标准就OK了。但是现在就不一定OK了。他们对企业和项目的变化还是用老尺子来衡量。”沪上一位开发商认为，有的外资在中国设立了很多办事处，但一个项目也没有拿到，一直反复考察，反复看项目。

　　谈起外资，上述开发商的感触是：“中国的公司和外资合作，就好比拿来主义。我们以前只懂得买地盖房子，对资本、金融知之甚少。和他们合作，能学到这方面。但是，PE很多，能干活的很少。市场太复杂！”

　　今年并购将更频繁

　　不少业内人士认为，2012年，将会有更多的开发企业面临资金链危机，届时收购将会更频繁。

　　“国内开发商资金链未必到了那个程度。而且房地产是有周期性，只要控制规模，少开工、不盲目扩张，也能度过。”上述港资开发商很坦然，“能打仗就打，不能打仗就站岗。大不了也不要土地款了，项目、公司破产了，那这个游戏就是零和游戏了。”

　　“房地产行业没有胜者和败者，只有幸存者。”上述人士认为，现在是去杠杆化的时候，收缩战线、少借债。而且心态一定要好，耐心、谨慎，“就像种树一样，要慢慢做好。快做还是针对极少数企业的。慢可以减低风险。等下去的，才是最大的赢家。”

　　“未来6个月将会很低迷，今年下半年市场将会逐渐活跃。不论是内资还是外资，都在等这个机会。”戴德梁行一位高管对早报记者说。

　　一开发商则认为，最近市场情况不明朗这种现象，还要维持一段时间，而且是近中期的。今年下半年只是局部改善，真正的复苏要到2013年后。

　　“外资对项目的考量标准和考虑因素，和中国的实情脱节了，就好比十年前，谈恋爱，只要符合几条标准就OK了。但是现在就不一定OK了。他们对企业和项目的变化还是用老尺子来衡量。”