东方玫瑰项目债务重组 华业地产资金攻坚

　　谢静

　　正值炎夏，通州梨园华业地产(600240.SH)项目整个小区建设初具规模。

　　调控两年以来，华业东方玫瑰的销售均价从20000元/㎡，降至目前的均价15000元/㎡左右。而销售回笼资金规模不如预期的背后，则是随之而来的偿付压力。

　　2010年4月，华业旗下公司以东方玫瑰项目为抵押向中诚信托借入10亿元，期限已满。为此，华业地产的子公司深圳市华富溢投资有限公司(以下简称“华富溢”)与北京君合百年房地产开发有限公司(以下简称“君合百年”)，拟与中国华融资产管理公司广州办事处签署相关协议，重组上述债务。

　　5月28日，华业地产有关人士接受本报记者采访时表示：“第一，东方玫瑰项目不是不良资产；第二，华融的参与仅是公司融资的需要；第三，不存在无力偿还的情形。”

　　然而，如果不存在无力偿还的情形，为何会进行债务重组？又为何惊动了华融资产管理公司——这家以接手不良资产而闻名机构的加入？

　　被楼市调控打乱的节奏

　　2009年8月，华业地产以1.6亿元的价格，从中新地产手中收购了北京国锐民合投资有限公司(以下简称“国锐民合”)100%的股权，进而间接掌握了后者手中所持有的君合百年55.95%的股权。与此同时，华业地产又以2.37亿元收购了北京东环置业、华建国际手中所持的君合百年44.05%的股权。

　　这一切，都是为了君合百年手中持有的通州东方玫瑰(原名为自由小镇)项目开发经营权。彼时，华业地产这一收购行为被认为是非常划算的买卖——有关华业地产以市价1/3买下东方玫瑰项目使用权的消息，不绝于耳。

　　然而，来自中新地产的信息披露则显示，公司是以总价10.31亿元出售了东方玫瑰的项目权益。那么，这是否意味着，彼时华业地产宣称以1.6亿购入君合百年股权的背后，隐藏了相应的债务安排？

　　2009年9月，也即华业地产购入君合百年项目后不久，华富溢就与中信信托签署了总额达9.9亿元的信托贷款合同，并以东方玫瑰项目作为抵押。而第二年，也即2010年4月，华富溢与中诚信托合作，借入10亿元用于置换中信信托9.9亿元的借款，抵押物不变，但不需要华业地产提供担保。

　　而本报记者获悉，以东方玫瑰项目作为抵押物借入10亿元信托借款一事，在华业地产购入君合百年股权之前就已经在操作。但这一行为，是否作为华业从中新地产手中购入股权的条件之一，不得而知。5月28日，本报记者就此事向华业地产有关人士询问，对方表示“时间太久了，而且也不方便再披露此事”。

　　在购入东方玫瑰项目之后，华业地产就发布了定向增发预案，拟通过资本市场融资为东方玫瑰项目的开发筹得13亿元的资金。然而，随之而来的楼市调控，让华业地产的定增计划被迫终止。

　　高投入引致融资渴求

　　2010年，华业地产东方玫瑰项目开工40万平米；2011年，华业东方玫瑰新开工16.54万平米。截至2011年末，东方玫瑰项目累计竣工29.84万平米。

　　以每平米3000元的行业平均建安成本计算，华业地产需要支付9亿元的开发成本费用。而年报显示，2009-2011年期间，东方玫瑰项目累计回笼现金不足14亿元，且绝大部分在2011年实现。另外，记者从华业地产处证实，今年1-5月，东方玫瑰项目实现销售收入6亿元左右。

　　综合看来，华业东方玫瑰迄今为止为公司回笼现金20亿元。“实际数额不止这些，公司还有预收款项尚未结转。”华业地产有关人士对本报记者表示。不过，年报显示2011年华业地产账面预售账款仅为2.51亿元，一季报中这一数字为2.59亿元。在一众上市房企中，华业地产尚未结转收入的比例，算是较低的了。

　　这意味着，华业地产东方玫瑰项目回笼的20亿左右的现金之中，扣除掉建安成本支出，刚刚能够覆盖所欠中诚信托的借款。

　　只是，华业地产近年来正值公司业务的投资峰值期。公开资料显示，华业地产在新疆、陕西两地的金矿累计投入7亿元，且尚未能够实现盈利。同时，现有的住宅项目，也需要追加资金支出。

　　“过去两年的时间里，是公司的集中投资期。”华业地产有关人士坦言，因此资金支出巨大。而自今年以来，公司将会逐渐步入持续投资期，直至进入资金回报期。

　　事实上，在过去两年的时间里，华业地产已经将公司大部分的核心资产抵押出去。公开资料显示，公司大股东华业发展以其所持上市公司1.4亿股股票作为质押，以发行股票收益权信托产品的方式，通过中诚信托融资6.37亿元；以大连华业玫瑰项目作为抵押，通过中诚信托发行信托产品，融资4.5亿元；以通州核心区土地使用权作为抵押，向银行借入现金15亿元。

　　截至今年一季度，华业地产账面现金仅为2.23亿元，净负债率水平达到116.64%。而中诚信托的10亿元抵押物，于今年4月份到期。

　　债务重组

　　虽然从财务数字看来，华业地产并无足够现金可以偿付10亿元的信托借款。但是，公司否认此次引入华融资产管理公司进行债务重组，是因为公司偿付能力不足。

　　“这不过是另一种融资安排。”公司有关人士表示，“资金方愿意通过华融资产管理公司为我们提供低成本的资金支持而已。”

　　“虽然华融资产管理公司是以处置不良资产而闻名。”上述人士表示，“这也不意味着华融就不接手融资业务”。除此之外，“东方玫瑰也并非不良资产，华业也并没有存在偿付危机。”其称，东方玫瑰规划建筑面积100万平米，即使以目前15000元/㎡的均价来看，未来也能够给公司带来80亿乃至百亿以上的现金收入。

　　既然如此，为何华业没有与中诚信托继续合作，以行业内通用的以旧换新等展期手段来处理此次到期偿付问题？

　　“无论如何，华业资金趋紧是毋庸置疑的。”5月28日，一位信托业内人士对本报记者表示，而在此种情况之下，引入华融资产管理公司，不过是另一种债务置换或是变相展期的手段而已。“具体属于哪一种情形，还要看最终披露。”

　　事实上，“目前由四大管理公司接手此类项目的情形，越来越常见”。某南方信托公司人士对本报记者表示。

　　“我们不会再进行大规模的投资，也会将土地储备控制在一定的规模以内。”华业地产有关人士表示。显然的，此次华融对其债务重组成功与否，将成为其能否走入平稳发展期的关键。