2011至2012住房市场回顾和展望

　　文/倪鹏飞 赵恒

　　2011年住房市场回顾

　　1.住房市场的宏观经济背景

　　全球住房市场复苏延缓，分化加剧，新兴市场国家的住房市场发展总体形势好于面临债务危机的发达国家。2010-2011年的世界住房市场整体上仍然低迷，到2011年3月为止，全球房价指数仅上涨不到1.8%。考虑与经济、金融形势的关联，可以发现债务危机严重的国家，其住房市场的表现也较差，受债务危机冲击较小的国家或地区，其住房市场的表现也较好。亚洲的一些国家和地区的住房市场，似乎已经成为债务危机中资金的避风港。

　　2010年第四季度以来中国经济从宏观经济的层面来说，增长略有减速，在2010年第四季度至2011年第三季度，国内生产总值维持在了较高的增长速度，但是增长率有所放缓，四个季度的同比增长率分别为9.8%、9.7%、9.5%和9.1%，呈逐季回落态势。住宅投资对经济增长拉动作用依然明显，住宅投资完成额在2010年第三季度以来维持较高的增速，2011年1～9月同比增长35.2%，总体维持了较高的增长速度。2011年1～9月虽然房地产开发投资增速略有回落，但由于保障房的建设，住宅投资完成额增速反而上升，对经济增长依然做出了较大的贡献。

　　城市化进程处于加速阶段，城市化水平进一步提高，2010年中国城市化水平已达到47.7%。伴随城市化进程的是人口流动加速，人口流动由小城市到大城市的梯度转移特征依然存在的同时，由大到小式的梯度转移也成为一种重要现象，人口双向梯度流动特征显现。

　　在城市发展的具体实践中，绿色交通、绿色能源、绿色建筑、绿色生产、绿色消费等逐渐成为城市发展的主题，各地支持城市低碳绿色发展的产业、财税等配套政策陆续出台，以低碳排放为特征的城市产业体系及温室气体排放数据统计和管理体系也得到进一步完善，城市绿色发展已经成为一种趋势。

　　2.住房市场的具体表现

　　2010年以来，中央政府出台了一系列不断升级的房地产调控措施，直接影响到楼市的消费预期、购买行为、成交量乃至行业生态。特别是在2011年前三季度，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，行政和经济手段并用，房地产调控成效明显，房地产企业产品开发民生导向有所突出。

　　鉴于以往宏观调控的结果，购房者对国家调控房价的政策显示出信心不足，担心房价会继续快速上涨的惯性心理，对冲了国家对房地产价格调控政策的效应，因此房地产调控政策的稳定性、长期性，对潜在购房者对房地产市场的信心非常重要。

　　住房金融机构支持体系仍然保持了商业性住房金融机构主导的特征，房地产贷款在各银行行业贷款投放结构中的地位举足轻重，绝大多数银行在绝大多数年份都将房地产贷款投放放在了首位。由于银行、信托等金融机构对房地产金融依赖度偏高，金融风险日益显现。

　　随着调控政策持续加码，住房市场主体进入深度博弈，各方策略在渐进中不断调整，市场价格呈现稳中有降；土地价格停涨，土地市场日趋冷清，各地流拍和底价成交频繁出现；

　　保障性建设虽然按计划推进，但建设资金实际获取的难度依然很大，资金供给量不足。即使已经开工，资金瓶颈将是后续的工程进展程度的首要问题。

　　2012年住房市场展望

　　2012年住房市场总体走势，经过课题组进行了反复的研讨，基本的预判是在不出现重大外部冲击的情况下，只要政策得当，住房市场调整有望趋向“软着陆”。具体表现：政策力度持续收紧并作适度微调，开发商降价或打折促销，购房者预期发生分化；住房价格缓步下降，一季度可能显现拐点；住房销售总体下滑，但下降速度不快；商品房投资逐月回落，保障房投资稳定增长。

　　从住房市场的长期发展来看，中国经济长期快速增长并好于发达经济体，城市化进程仍处在加速时期。随着居民收入持续提升，无论是住房的刚性需求还是改善性需求，潜力仍然较大。房地产市场长期向好趋势并未发生根本性逆转，2010年以来宏观调控下的住房市场价格在未来的下调过程中，供求主体的预期将会发生分化，在越来越多的开发商谨慎降价促销过程中，持币待购者观望气氛愈浓，市场博弈深化，房地产市场回调缓慢。

　　从宏观经济的短期形势来看，未来全球经济增速回落和持续走低导致货币扩张和需求减少，并增加中国通货膨胀、经济增速下降的压力。从国内来看，调整经济结构客观上需要调低经济增长目标，目前的通货膨胀率下降，减轻了控通胀的压力，保增长需要宏观经济政策的适度微调，即便如此，针对房地产市场2012年仍会延续2011年从紧的房地产调控政策。

　　1.市场博弈：政策基调依旧从紧，各方将作有限调整

　　限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。分时段看：

　　限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。分时段看：

　　1)2011年第四季度：9月物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象，宏观调控政策进一步取得成效。但是二三线城市房价坚挺甚至上涨。所以即便四季度宏观调控政策可能微调，但房地产领域从严调控的基调不会改变。短期内更多地方政府出台限购措施的可能性不大，但政策的细化、落实和执行会有所加强。开发企业会进一步调整市场策略，尤其是资金或业绩完成压力大的企业，促销力度继续扩大，降价或打折或呈现蔓延之势。值得注意的是，土地市场的低迷诱使大开发商可能快速清盘，腾出资金提高土地储备，中小开发商采取跟随策略将会增多。由于房价下行通道刚刚打开，居民更多是采取继续观望的态度。

　　2)2012年第一季度：受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一定时间。二三线城市涨幅持续收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市绝对价格将持续下降的态势，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价对销量促进程度可能是市场主导。一季度开发企业获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响。

　　3)2012年第二季度：如果通胀率进一步得到控制，能够达到预期目标，银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷，中央调控政策将适度微调，调控的针对性可能会增强，降低一刀切的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题，在政策执行上相应做出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略，可能会有更多的暗降变成明降。购房者可能分化，部分购房者结束观望状态入场交易。

　　4)2012年第三季度：中央的严控基调不会改变，限购也不会取消。如果地方财政吃紧，又没有可替代的资金来源，地方可能会在更大范围内打“擦边球”，或者在某方面向中央争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者，都会对针对政策面的出现变化而相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况，相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大，是否出手购买的心态更复杂。

　　2.住房价格：价格由稳趋降，一季度或现拐点

　　在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降，这种势头由一线城市向二三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

　　1)2011年第四季度：年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时间，也是第二年经营计划的制定期，今年各项任务的完成情况会很大程度影响明年的经营目标的确定。预计大开发商会率先选择性降价，降低库存同时试探市场对价格的反应程度。如果反应良好，进一步以价换量的概率增大，部分中小开发商将会跟进。总体上绝对价格将会小幅下降，但是大幅降价的概率很小。

　　2)2012年第一季度：受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一定时间。二三线城市增幅将会收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市绝对价格将持续下降的态势，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价对销量促进程度可能是市场主导。一季度开发企业获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响。信贷资金在房地产领域偏紧态势难以改观，价格拐点很可能在一季度显现。

　　3)2012年第二季度：2009年以来高涨的房地产投资增幅，新开工面积增幅始终在高位运行，开发商库存量将快速增加。为消化库存，降低资金压力，开发企业预计在二季度加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，争取上半年的业绩，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。如果短期整体降幅太大，市场将产生更大的期望，所以整体性降价幅度有限。

　　4)2012年第三季度：如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足要求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围继续扩大，降价幅度会更深。如上半年销售能够缓解资金压力，整体价格将趋稳，维持二季度以来的价格状况可能性较大。

　　3.住房销售：总体将呈下滑，其间或有波动

　　我们初步推测：2011年四季度至2012年，由于2009年、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，推盘速度会降低。

　　1)2011年第四季度：预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求双重压力下，以价换量开发企业逐步增多，销量可能会短暂的回升。

　　2)2012年第一季度：销售量的增幅预计将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期，市场更加胶着。季度末如果市场价格能够达到部分购房者的预期，则会促进销量有一定程度的增加，限购政策不太严格的二三线城市的表现会更突出一些。

　　3)2012年第二季度：二季度是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段。预计为完成上半年的业绩目标，开发企业促销手段将会更加丰富，力度也会更大，若市场回应积极则销量将有所提升。在限购城市，销量增加是否满足以价换量的要求，很大程度上决定于有购买力的是否符合购买条件。

　　4)2012年第三季度：如果市场拐点在二季度出现，将有利于刺激市场销量的上升，市场活跃程度将提高，更多的刚性需求者将进入市场，形成对市场价格的一定程度的支撑。如果上半年销量不理想，三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在三季度放大。

　　4.住房投资：商品房投资逐月回落，保障房投资稳定增长

　　由于2010年和2011年新开工面积的大幅增加，商品住宅投资始终在高位运行。但是2011年二季度以后，尤其是“金九银十”的惨淡，开发企业资金回笼困难。为保证资金链不断裂，预计2011年四季度开始，开发企业的投资增幅将逐月回落。

　　1)2011年第四季度：商品住宅投资总体增幅比较高，开发企业为减少现金的消耗，到四季度会出现明显回落。商品住宅的土地购置面积会进一步萎缩，在总体土地购置面积的占比进一步减小。资金相对充裕的开发企业有可能抄底土地市场。

　　2)2012年前三季度：若市场没有明显好转，开发企业总体投资下降的趋势将难以改变，二三线城市的投资增幅很可能继续高于一线城市。地方政府土地的推介力度会加强，供应策略会进一步调整，如降低在商品住宅中的保障房配套比重，或降低招拍挂底价等。保障房投资将稳定增长，受制于地方财政的能力，2012年的投资力度很可能低于2011年，保障房建设能否替代商品住宅投资的下降将面临重要挑战。

　　作者单位：中国社会科学院财政与贸易经济研究所