苏州高新区前地王地块沦为菜地或被无偿收回

　　今年3月已被法院查封

　　关赟斐 每经记者 杨羚强 苏州摄影报道

　　“苏地2005-B-62”，这个曾经苏州高新区的地王，如今却陷入重重迷雾中。

　　目前有媒体报道，该地块从2006年出让起闲置了将近7年，至今已沦为菜地。其间，这块身价不菲的土地多次变更规划，而且由于使用权所属不明，身份成谜。

　　该地块目前境况如何？是什么原因造成了如此长时间的闲置？针对一系列问题，《每日经济新闻》记者进行了深入调查，揭开了前地王的谜团。

　　土地使用权更替谜团

　　上述地王虽然闲置，但却呈现出另一番“热闹”景象。《每日经济新闻》记者在现场看到，该地不但成为了不折不扣的菜地，还成了来往车辆的免费停车场，行人、车辆川流不息。现场唯一存留的“开发”痕迹，是早已铁锈横生、蛛网遍布的临时民工棚。

　　据报道，这块地最开始由江苏大辰有限公司(以下简称江苏大辰)拿下，并建立了项目公司苏州银庄置地有限公司(以下简称银庄置地)，随后该公司股权产生变更，规划局关于该地块的公示材料中出现了“苏州银庄阳光新地置地有限公司”。

　　《每日经济新闻》就此采访了苏州市国土局高新区分局信访办负责人李福男，他表示，这块土地的开发商没有更替过。土地在出让成功后，允许使用权变更一次，当时江苏大辰建立了项目公司后，就把该土地归入其名下。此后至今，该土地的使用权再也没有进行过变更。

　　记者从苏州市工商局获得的资料显示，银庄置地当前的控股方除了江苏大辰有限公司之外，还有天津洋联房地产经营有限公司，以及一位名叫徐玉麟的个人股东。其中，最大的股东为出资2亿元的天津联洋，而江苏大辰和徐玉麟分别出资4000万元和6000万元。

　　江苏大辰财务人员张女士告诉记者，徐玉麟是江苏大辰的董事长，同时还拥有另一家企业江苏星工厂投资集团。

　　该地块最大的“疑点”是，规划局网站上出现了 “苏州银庄阳光新地置地有限公司”，但该公司在苏州市工商局并无注册信息。苏州市规划局高新区分局有关负责人告诉 《每日经济新闻》记者：“这仅是因为网站信息输入有误。”

　　记者随即采访了与它名字接近的新地集团旗下子公司苏州阳光新地置地有限公司，但该公司销售负责人陈小姐对记者表示，上述企业与其无关，新地集团在苏州没有取得过相关地块的使用权。

　　上报方案试图“偷面积”

　　既然使用权自始至终没有发生过更替，那这块百余亩的土地为何闲置7年之久？

　　李福男表示，由于该地出让时为“生地出让”(“生地”即未开发的农地、荒地或城区内附有需拆迁的地上建筑物的土地。也就是所说的“毛地出让”)，直到2009年7月才符合交地标准。当时，开发商举行了开工仪式并开始打桩，但工程并没有实质性进展。

　　李福男表示，苏州银庄置地在国土局曾经多次以书面和电话形式催促开发商开工，但开发商的态度是“虚心接受，屡教不改”。每次催工文件发出后，开发商都及时给予回复，但都以不同的理由进行搪塞。对此李福男表示无奈：“他们打桩之后，就很难界定是否属于囤地。”

　　根据银庄置地的回复，他们没有开工是因为所报的土地规划一直没有得到批准。银庄置地还以此为由申请建设有效期延期至今年5月。

　　苏州市规划局高新区分局副局长王晓东向《每日经济新闻》记者证实，高新区规划局确实从未批准过该地开发商所申报的任何土地规划，原因是经过多位专家鉴定，认为开发商多次上报的规划严重违反江苏省城市规划管理的相关原则性规定，比如日照间距不符规定，住宅、商业层高过高以及容建面积超标。

　　王晓东指出，后两者就是通常意义上所说的“偷面积”行为。楼市专家分析，这种做法可谓一举两得，如果成功了，就可以提高项目利润率，而失败了也可以有充足理由继续囤地。

　　对此，李福男坦言，不可否认这是开发商在打政策擦边球。但土地闲置新政出台前，国土局缺乏有效的手段去阻止这种变相的囤地行为。

　　至于外界所说的 “该地块规划多次变更”，王晓东解释道，规划申报的流程是先公示，后审批，因此会带给公众“规划变更多次”的印象。

　　大限将至两股东闹“分家”

　　今年5月，上述项目的建设有效期经过延期后再度到期。面对开发大限再度来临，开发商依然没有动工的意愿。

　　李福男透露，据高新区国土局了解，造成上述地块迟迟不能开工的一个很重要原因是地块项目公司银庄置地出现了股东间的纠纷。

　　《每日经济新闻》记者从虎丘区人民法院的一封《民事裁定书》以及发送给高新区国土局的《协助执行通知书》上看到，今年3月27日，银庄置地最大的出资方天津联洋向法院提出财产保全申请，要求冻结银庄置地银行存款2亿元或查封相应资产，经受理得到了法院的同意并当即执行。其中，被查封的“相应资产”指的就是“苏地2005-B-62”地块。

　　换言之，事实上该地在今年3月份就已被虎丘区人民法院查封，目前可以动工建设，但在揭封前不能被抵押和转让。

　　据报道，原本银庄置地的注册资金为1亿元，直到2008年，天津联洋注资2亿元。高新区国土局提供给《每日经济新闻》记者的资料则显示，开发商以分期付款形式支付土地出让金，而最后一笔出让金正是在2008年交清。

　　这也就意味着，该土地其实早在4年前，也就是该土地尚未达到交付标准前，就已经通过股权转让的形式，把该土地真正的所有权转让给了天津联洋房地产经营有限公司。

　　一家开发商拿地，再把股权转让给资金实力和开发经验充足的另一家开发商，这曾是一种经典的合作开发土地的模式。但在这块苏州地王身上，这种合作正面临着“崩盘”。

　　此外据媒体报道，该地块当前总价值很可能已经超过10亿元。对此也有业内人士猜测，开发商很可能以闹“分家”为由继续囤地。

　　为此，《每日经济新闻》记者在上班时间多次拨打苏州银庄置地有限公司在工商局的注册电话，均无人接听。而江苏大辰的财务人员张女士则对记者表示，企业负责人目前不在，何时返回不明。

　　国土部新政规定，今年7月1日起，拿地满一年开工量不足1/3或已投资额不足25%将被认作囤地。在此形势下，开发企业闹“分家”，无疑给土地的开发前景再度蒙上阴影。

　　对此，李福男表示，近期将约谈有关开发商，在明确责任的同时，协商解决开发困难。如仍不奏效，将立即启动土地无偿回收程序。