进入3月底，距今年2月国内多个城市出台限购令已有一个月。记者发现，限购令实施以来，一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象，但房价未见松动。同时，包括济南、西安等多个城市近期出台的“限价令”又让市场多了一些对未来价格走势的猜测。  专家认为，限购令目前已初步显现出积极效果，但需警惕限价令被开发商和炒房者当做一种“政府指导价”。

　　限购效应：住房市场量跌价滞

　　从1月28日至2月28日，陆续有北京、上海、成都、青岛、济南等20多个城市出台地方限购令。

　　虽然限购令在大多数城市只实施了一个月左右的时间，但目前已在多个城市引起了明显的市场变化。来自西安房地产信息网的数据显示，从限购令出台一月后西安交易情况看，楼市成交量总体上出现明显下降趋势，购房者的置业积极性有所下降，楼市单周销量相比政策出台前下降75.03%。

　　“今年3月和去年同期相比，济南市新建住房成交量已下降了15%至20%，这说明限购令出台后对这个城市房地产市场影响较为明显。”长期关注济南房地产市场的山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说。

　　不过，虽然不少城市的住房成交量下滑明显，但房价并未出现明显松动。国家统计局18日公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格环比价格下降的只有8个城市，二手房价格环比下降的只有4个城市，部分城市住房价格同比持平。

　　一些专家和行业人士认为，虽然目前住房市场仅只是呈现出“量跌价滞”的局面，但这是新一轮调控政策的初步效应。全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海说：“交易量的下滑说明限购令对一些投资型的购房已起到抑制作用。”

　　防止限价令成房价上涨理由

　　在一些城市限购令正在发生作用的同时，近期对住房价格进行调控的“第二只靴子”又落了下来。包括济南、西安在内的多个城市出台“限价令”，要求新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。专家认为，作为与限购令相辅相成的政策，要谨慎看待“限价令”的作用，防止其成为未来房价上涨的理由。

　　今年1月底，国务院办公厅发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定，“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

　　专家认为，在实施限购令的同时出台“限价令”，将对控制未来房价上涨幅度、遏制非理性的投资具有积极作用，但也要防止限价令被开发商和炒房者当做一种“政府指导价”。

　　山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说：“从长期效果来看，限价令将压制开发商无限制涨价和炒房者幻想巨大收益的冲动，同时也让购房者对未来房价走势有大体了解。但同时也要警惕这种限价令演变成开发商涨价的理由，加剧对后期房价调控的难度。”

　　房价松动尚需时日

　　尽管部分城市限购令已经实施了一个月左右的时间，一些正在实施限购令的城市也同时出台了“限价令”，一些等待购房者却发现，自己所在城市的房价并未发生明显变化。业内人士认为，目前住房市场正处在一个关键的博弈期，两种政策对房价真正发挥作用还需要一段时间。

　　薄夫利认为，住房价格的松动必须以成交量变动为前提，只有交易量继续下滑，对房地产企业造成资金回笼的压力。“从今年的限购政策来看，最直接的效果就是抑制投资型购房，将这部分泡沫挤出市场，这种成交量的下滑积累到了一定的幅度，就会影响到房价的变化，否则如果成交量依然很大，将谈不上价格松动。”

　　郭松海说：“限购令实施只有一个月的时间，现在还不能期待房价很快降下来，但是只要有效控制了市场成交量，同时继续加大对保障性住房和廉租房的市场供应，将对房价的松动起到积极的影响，不过这一影响到底如何，仍需要半年左右的时间才能显现出来。”

　　(据新华社济南3月28日电)

　　近40个城市公布调控目标

　　今年2月，国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。

　　离这一大限还有一周，记者调查发现，全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字，绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。

　　以下为部分城市房价调控目标：

　　兰州：涨幅不超过9%，低于当地预期的GDP增长14%和居民人均可支配收入增长率10%。

　　西安：涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入增长指标为15%。

　　海口：涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平，即10%左右。

　　济南：涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

　　肇庆：不高于本年度全市生产总值增长速度。

　　嘉善：涨幅不高于本地生产总值和城镇居民人均可支配收入增速。

　　宜春：增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。

　　锦州：平均价格增幅拟定为不高于13%。

　　昆明：涨幅不能超过人均可支配收入增长水平即10%。

　　岳阳：平均价格增幅不高于10%。

　　沈阳：低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度即12%。

　　合肥：涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度。

　　贵阳：不高于全国平均值。

　　银川：涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入增长幅度内10%。

　　郑州：同比价格指数涨幅不高于年度经济发展和人均可支配收入增长速度，即不超过10%至13%。

　　未限购城市：

　　房价再现上涨势头

　　近期，国内部分城市房价仍处在上升通道，一些城市持续实施限购商品房的调控政策，一部分购房需求从这些城市“被挤出”后，逐渐向非限购的周边地区分流，推高房价的势头明显。业内人士指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，持续加码的调控政策能否奏效有待地方政府加大调控力度。

　　小涨幅堪比大涨价

　　2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个，其中福州环比上涨1.5%、同比上涨5.3%，厦门环比上涨1.4%、同比上涨6.6%。

　　进入3月，福州、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州住宅交易报告显示，3月份楼市“转暖”，截至3月26日，福州城区商品住宅成交量突破1400套，约比2月份增长了50%。预计3月份，福州城区商品住宅成交量将近2000套，达到近5年来月均成交量的平均水平。

　　记者日前走访福州部分楼盘发现，高层“套种”别墅、小户型精装修等都成为开发商涨价的硬道理。在福州市城乡接合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在1.35万元，今年1月到3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。

　　业内人士指出，虽然从去年下半年以来至今，不少城市的房价涨幅是降下来了一些，但由于房价已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠分析，房价降不下来，说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。

　　限购令显“挤出效应”

　　温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价。

　　福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后，宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。

　　记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

　　类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员告诉记者，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。

　　“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰说。

　　业内人士及专家指出，近几年的市场经验表明，房价在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前，应警惕部分城市房地产再现春季快涨势头，一系列的房地产调控政策能否有效得到落实，关键看地方政府的执行是否到位。   (欣 华)

　　相关观点

　　中国房地产研究会副会长童悦仲：

　　房地产市场调控将常态化

　　据新华社广州3月28日电 中国房地产研究会副会长童悦仲28日接受新华社记者专访时表示，“十二五”期间我国房地产市场调控将常态化，房地产市场趋于平稳，房地产企业面临优胜劣汰，追求品质将成为新建住房的发展方向。

　　童悦仲表示，高房价不仅威胁宏观经济稳定，成为诱发通货膨胀的因素之一，也让居民的生活成本大增，引发社会不满，而房地产业也“高处不胜寒”，最终将难以为继。

　　童悦仲认为，“十二五”期间房地产市场调控将常态化，并主要采用四大手段：一是严格落实差别化信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，提高房地产持有环节的成本，遏制投机投资性购房；二是加大保障性住房建设力度，“十二五”期间全国将建设3600万套保障性住房，将城镇保障性住房覆盖率从目前的7.8%提高到20%；三是增加有效供给，重点是中小套型普通商品住房，改善房地产市场的供求关系；四是建立健全考核问责机制，明确地方政府在控制房价方面的责任，实行巡查、约谈等措施，确保调控政策的落实。