【《财经》综合报道】 5月4日，中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》。蓝皮书指出，2011年，我国房价走势将会出现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将下降；我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

　　价格趋势：中高档房价走高 低档房价走低

　　蓝皮书认为，2011年的房地产市场结构分化、房价走势分化，原因是政策的影响。2011年，中国出台了各项调控措施，被称为是最严的。各地也纷纷出台限购令。

　　至于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

　　低档房价格走低，保障房价格下调，这正是有刚性需求的购房者的美好愿景，盼着房价能够降一些。而最近，各地的房价已开始呈走低、下降趋势。

　　最新统计数据显示，上月北京新盘开盘价格暴跌13.23%，成为调控新政后新房市场价格的最大跌幅。

　　限购令之下，开发商为了抢占市场，纷纷低价开盘。

　　供给趋势：保障房入市 供给大幅增加

　　专家指出，2011年初，国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力、低档房价存在走低压力。

　　另外，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。

　　专家还表示，出现分化还取决于开发商的控盘能力，“开发商的控盘能力大大增强了。”

　　经历了2008-2010年间短暂的V形调整反转和2009-2010年间销售市场的繁荣，房地产开发企业控盘愿望大大加强。

　　新建房产供给保持近期快速增长后将进入平稳期，但新建房产总量大幅下降的可能性也很小。

　　需求趋势：新增城市家庭需求下降 改善性需求增加

　　蓝皮书指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支持政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大转变。

　　出现变化趋势主要从需求和供给两方面来看。房产特别是住房需求包括消费性需求和投资投机性需求，短期内投资投机性需求可以在一定程度上左右市场格局，但长期市场趋势则由消费性需求决定。

　　城市住房消费性需求主要来自两方面：其一为新增城市家庭形成的基本居住新增需求，其二为既有城市家庭形成的改善性新增需求。

　　蓝皮书预计，“十二五”时期，新增城市家庭形成的基本居住新增需求将呈现下降趋势，既有城市家庭形成的改善性新增需求则取决于经济增长前景和收入分配格局变化。

　　另外，城市住房需求结构也将分化，改善性的中大户型住房需求比重增加。

　　人口因素：婚配年龄段人口高峰已过

　　新增住房需求下降主要是和婚配年龄段人口变化有关。

　　23-30岁是我国城市人口婚配组建新家庭的主要年龄段，婚配年龄段人口变化代表新增家庭消费性住房需求的变化。根据2000年“五普”人口数据，全国婚配年龄段人口高峰大致在2014年来临，原有城市人口的婚配年龄段人口高峰早在1998年即已达到。

　　快速城市化可能导致城市婚配年龄段人口高峰推迟，但我国城市化速度在“十一五”期间即出现下降趋势。

　　因此可预计我国城市以婚配人口计算的新增城市家庭数量经历“十五”、“十一五”的快速增长后将呈下降趋势，这将导致新增城市家庭形成的新增住房需求也呈现萎缩趋势。

　　专家认为：“目前购房高峰期已过，相当一部分家庭有多套住房，改善性需求基本一步到位。而居住条件较差的家庭需要改善住房的话，还有待收入储蓄进一步积累。”

　　未来十年住房供需矛盾将缓解

　　对于改善性的中大户型住房需求比重增加这一预期，专家表示，随着经济收入进一步增长，当前居住条件较差家庭的改善性住房需求将被有效释放，很显然，改善性住房需求意味着由小户型向中大户型的转换。

　　另外，“十二五”及未来十年，以青壮年劳动人口为主的城市化移民形成的新城市人口占城市总人口比重将呈下降趋势，这意味着满足城市化劳动人口或家庭简单低端居住需要的小户型住房需求将呈下降趋势。

　　此外，计划生育后成长起来的人口逐渐成为社会主要劳动人口，城市人口的养老负担大幅加重，随着所需赡养老年亲人独立生活能力下降，中老年人口与高龄老年人口组合的新式大家庭模式可能成为趋势之一，这意味着较大户型住房需求相应增长。

　　新建房产供给将在“十二五”后期进入平稳期：一方面，“十二五”及未来十年，我国城市房产需求特别是住房供需矛盾将逐渐缓和，有可能出现供需平衡甚至供过于求的市场格局，这将导致房地产开发建设企业调整开发建设能力。

　　另一方面，我国属于资源约束严重的国家，人均可开发用地少不允许我国城市住房建设过度扩张。我国能源短缺、铁矿资源稀少也对我国房产建筑原材料供给形成一定约束，使得新增房产供给不可能长期快速增长。

　　北京：今年一手住宅预计成交10万套

　　蓝皮书对今年北京房地产走势作出预测，住宅成交量和成交价都会保持平稳，新房价格也不会有太大波动。

　　对于保持稳定的原因，蓝皮书解释为主要是调控影响。蓝皮书指出，由于新房供应加大和保障性住房的陆续上市，新房价格在2011年仍会保持相对稳定，不会有太大波动。一手住宅成交量预计在10万套左右，其中保障性住房所占比重将有所增加。

　　对此，蓝皮书课题组专家指出，这还是在调控新政出台之前的一个预判。从调控新政出台以后的情况来看，成交量已有一定的下降。 专家预计，今年下半年，北京房屋成交价格会有一定的下降。谈及保障性住房，专家表示，其对商品房价格也有一定的影响。

　　“十二五”期间，北京市将力争实现保障性住房占整个住房供应的60%。专家说，假如北京住宅交易量每年是25万套，买主中包括原来的一些拆迁户，如果把这部分买主放到保障性住房里面，则在无形中缓解了供需比的压力，供需比会相对平稳。而供需比又会影响价格，要么保持平稳，要么有一定下降。

　　北京供需比未来几年将回到平衡

　　蓝皮书也指出，更严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施的难度。

　　蓝皮书预测，更严厉的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台，将对地方政府的土地财政、开发企业的利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。

　　专家表示，北京供需比未来几年的一个趋势是回到平衡：“北京是国际化大都市，即便城市化速度减慢，但大城市的刚性需求还是比较强烈的，因此供需比不会存在很低的状态。”

　　

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